Mieszkania z rynku pierwotnego w Krakowie w ciągu roku zdrożały o 12 proc. Wzrosty cen zanotowano także we Wrocławiu. Na rynku wtórnym natomiast wyraźniej drożeją nieruchomości w Gdańsku. Jeśli chodzi o Poznań i Warszawę – w tych miastach ceny zmieniają się nieznacznie.
Od kilku lat mówi się w kontekście naszego rynku mieszkaniowego o stabilizacji cenowej. Czy jednak taka opinia jest prawdziwa? Na pewno nie ma mowy o tak dynamicznych wzrostach cen, jak w okresie bańki na rynku, czyli w latach 2006 – 2008, kiedy mieszkania drożały z miesiąca na miesiąc. Później bańka pękła, przyszedł kryzys i głęboka przecena. Jak głęboka?
Przykładem może być sytuacja w Warszawie, gdzie najwyższy poziom cen na rynku pierwotnym notowano (dane NBP) w II kw. 2008. Wtedy za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić średnio ponad 8600 zł. Od tamtego momentu, który był szczytem górki cenowej w Warszawie, mieszania zaczęły tanieć, by osiągnąć minimum cenowe w IV kw. 2012, gdy metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował w stolicy nieco ponad 6400 zł. A więc w ciągu 4 lat ceny spadły o 25 proc.
Podobną skalę przeceny obserwowaliśmy także na innych wiodących rynkach. Co jednak ważne, mimo że mniej więcej od 2012 – 2013 roku ceny zaczęły rosnąć, to jednak ciągle nie osiągnęły poziomu ze szczytu górki. Mieszkania drożeją znacznie wolniej, niż taniały. Obecnie metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie kosztuje niecałe 7700 zł, a więc w ciągu 5 lat mieszkania w stolicy podrożały o 1300 zł, co daje roczny wzrost rzędu zaledwie 150 zł/mkw. Dlatego właśnie mówiono o stabilizacji cen.
Aktualnie jednak wydaje się, że – przynajmniej w odniesieniu do niektórych wiodących ośrodków – mieszkania zaczynają szybciej drożeć. Nie chodzi tu o stolicę, gdzie w II kw. 2017 ceny były wyższe tylko o około 120 zł względem I kw. 2017.
We Wrocławiu zanotowano wzrost rzędu 200 zł/mkw. z kwartału na kwartał. O tyle samo wzrosły ceny nowych mieszkań w Krakowie. Właśnie stolica Małopolski jest przykładem rynku, gdzie mieszkania drożeją wyraźniej. Aktualnie średnia cen transakcyjnych w Krakowie wynosi 6583 zł/mkw. Z danych NBP wynika, że rok do roku ceny w Krakowie wzrosły o blisko 12 proc. W II kw. 2016 średnia cen nowych mieszkań wynosiła tu niecałe 5900 zł/mkw.
W Gdańsku ceny nowych mieszkań od początku roku nie rosną mocno, ale i w tym mieście w dłuższym okresie widać wzrosty. Obecnie za metr kwadratowy nowego mieszkania płaci się w Gdańsku 6500 zł. W perspektywie dwuletniej (od II kw. 2015) gdańskie nowe mieszkania podrożały o 13 proc. W II kw. 2015 średnie ceny wynosiły 5750 zł/mkw.
Rynek wtórny – stabilizacja ciągle trwa
Pozostając przy Gdańsku – jest to miasto, gdzie wyraźnie wzrosły ceny mieszkań na rynku wtórnym. W ciągu trzech lat – od II kw. 2014 do II kw. 2017 mieszkania używane podrożały tu o 1000 zł za metr kwadratowy, co stanowi wzrost aż o 20 proc! W II kw. 2014 na rynku wtórnym płaciło się średnio 5000 zł/mkw. Obecnie jest to 6000 zł za metr. Gdańsk zanotował najwyższe wzrosty cen mieszkań używanych spośród 5 głównych rynków mieszkaniowych kraju (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Gdańsk).
Drugim miastem, gdzie można mówić o wyższych wzrostach cenowych jest Wrocław. Obecnie za metr kwadratowy używanego mieszkania płaci się tu niecałe 5500 zł. W analizowanym okresie używane mieszkania podrożały w stolicy Dolnego Śląska o blisko 500 zł/mkw.
Co do pozostałych rynków – na nich zmiany cenowe były minimalne. W Poznaniu mieszkania podrożały o niecałe 300 zł/mkw., w Warszawie w ogóle nie można mówić o wzroście, natomiast w Krakowie był on rzędu 100 zł/mkw.
Co dalej z cenami?
Czy wyraźniejsze wzrosty w Krakowie, Gdańsku i nieco mniej – we Wrocławiu – wskazują, że stabilizacja cen już za nami? Taki wniosek byłby na pewno na wyrost. Co prawda cenom daleko jeszcze do poziomów z 2006 – 2008, ale nic nie wskazuje na to, że mieszkania miałyby dynamicznie drożeć. Dzięki umiejętnej polityce cenowej deweloperów i dużej podaży, stawki rosną raczej umiarkowanie. W najbliższym czasie to się nie zmieni, natomiast są zagrożenia dla popytu – przede wszystkim w postaci zbliżającej się podwyżki stóp procentowych, do której może dojść już w przyszłym roku.
Marcin Moneta – komercja24
