Ostatnie lata przyniosły bardzo dynamiczny rozwój sektora biurowego w Trójmieście, zarówno po stronie podażowej jak i popytowej. Zdecydowana większość istniejącej powierzchni usytuowana jest w budynkach nowych, nie starszych niż 7 lat, a duże i nowoczesne kompleksy biurowe przyciągają szeroką pulę najemców, z międzynarodowymi korporacjami na czele. Według ekspertów z BNP Paribas Real Estate Poland, w 2021 roku Trójmiasto dołączy do Krakowa i Wrocławia czyli grona rynków regionalnych, w których powierzchnia biurowa przekracza granicę 1 mln m kw.
W ciągu ostatnich trzech lat odnotowano w Trójmieście wysoki poziom popytu na powierzchnię biurową, a jego wartość skumulowana osiągnęła prawie 300 tys. m kw. W rezultacie tak dużego wolumenu podpisanych umów najmu wskaźnik powierzchni niewynajętej systematycznie spadał – o ponad 5 p. proc. od końca 2016 r. W ostatnim kwartale 2019 r. utrzymywał się poniżej 5% dla całego regionu. Średni wskaźnik wakatów w Gdańsku nieznacznie przekracza 5%, w Gdyni spadł do ok. 3 %, a w Sopocie, gdzie ze względu na specyfikę miasta zasoby sektora biurowego są najmniejsze, w zasadzie brak jest nowoczesnej powierzchni dostępnej do wynajęcia.
2019 rok przyniósł znaczącą liczbę umów będących odnowieniem najmu w połączeniu z ekspansją na dodatkową powierzchnię biurową. W sumie umowy tego typu przyniosły ponad 40 tys. m kw., stanowiąc ok. 40% całkowitego popytu. Najlepszym przykładem jest bank Nordea, który powiększył swoje biuro w Olivia Star o ok. 60% do prawie 11 tys. m kw. Firmy, które kilka lat wcześniej zdecydowały się na rozpoczęcie swojej działalności w Trójmieście, dobrze tu sobie radzą i rozwijają swój biznes, dzięki czemu generują coraz większy popyt na powierzchnię biurową i są dobrym przykładem dla potencjalnych debiutantów rozważających ten nadmorski region jako swoją lokalizację.
Katarzyna Best-Kuczyńska, Konsultanta, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland
Od czasu transformacji ustrojowej Trójmiasto dynamicznie się rozwija, a od ponad dekady gospodarka przechodzi gruntowną ewolucję z ekonomii zdominowanej przez przemysł w kierunku gospodarki opartej na wiedzy. Gdańsk, Sopot i Gdynia przyciągają wiele osób, które podejmują tu studia lub pracę i decydują się zostać na stałe. Ważnym argumentem skłaniającym za wyborem Trójmiasta jest bardzo dobra jakość powietrza, a dowodem na to, że w aglomeracji żyje się komfortowo jest wysoka ocena komfortu życia w regionie odnotowana w różnorodnych rankingach polskich i światowych.
Katarzyna Best-Kuczyńska, Konsultanta, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland
Stolica województwa pomorskiego skupia ponad 74% powierzchni biurowej obecnie istniejącej w Trójmieście. W granicach administracyjnych Gdańska najwięcej powierzchni biurowej zlokalizowane jest w strefie ciągnącej się wzdłuż Alei Grunwaldzkiej (tzw. strefa Korytarz Al. Grunwaldzka), gdzie położone są największe uczelnie, centra handlowe i instytucje publiczne. Według wyliczeń ekspertów z BNP Paribas Real Estate Poland, rejon ten kumuluje blisko połowę wszystkich zasobów biurowych Trójmiasta (46%). Usytuowane są tu dwa największe trójmiejskie parki biurowe, Olivia Business Centre i Alchemia, o łącznej powierzchni ok. 254 tys. m kw., które skupiają blisko 1/3 wszystkich zasobów regionu. Korytarz Al. Grunwaldzka charakteryzuje się niskim wiekiem istniejących tu budynków, a ponad 60% przestrzeni biurowej nie ma jeszcze pięciu lat.
W perspektywie dwóch latach spodziewany jest znaczący przyrost zasobów powierzchni biurowej w Trójmieście. Jak wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, na koniec 2019 r. w Trójmieście na etapie budowy było ponad 174 tys. m kw. z datami dostarczenia na rynek w ciągu 24 miesięcy. Oznacza to, że w 2021 roku Trójmiasto dołączy do Krakowa i Wrocławia czyli grona rynków regionalnych o wolumenie powierzchni biurowej przekraczającym pułap 1 mln m kw.
Ta inwestycja potwierdza, że klaster biurowy usytuowany przy stacji kolei trójmiejskiej Gdynia-Redłowo umacnia swoją wiodącą pozycję w Gdyni. W Sopocie, gdzie od 2016 nie dostarczono nowych obiektów biurowych, obecnie realizowane są dwie kameralne inwestycje o łącznej wielkości zaledwie ok. 4 tys. m kw., zlokalizowane w głównym pasie komunikacyjnym miasta wzdłuż Al. Niepodległości i linii kolei metropolitarnej. Nie spodziewamy się, aby zasoby powierzchni biurowej w Sopocie zaczęły w najbliższej perspektywie dynamicznie przyrastać.
Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych w BNP Paribas Real Estate Poland
Sektor elastycznej powierzchni biurowej w Trójmieście, obejmujący biura serwisowane i powierzchnie coworkingowe, należące zarówno do kluczowych międzynarodowych operatorów jak i małych lokalnych firm, oferuje obecnie ok. 12 tys. m kw., z czego ok. 90% znajduje się w Gdańsku. Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland wykazują w raporcie „Rynek biurowy w Trójmieście”, że w ostatnich latach zauważalne jest rosnące zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami biurowymi na tym rynku, co przekłada się na przyciągnięcie kolejnych inwestorów krajowych i międzynarodowych, takich jak Regus oraz City Space. Obecnie operatorem oferującym największą ilość powierzchni w formacie coworkingu jest lokalna firma O4, posiadająca swoje oddziały w budynkach kompleksu Olivia. W 2020 roku w Trójmieście zadebiutuje nowy gracz tego segmentu, jakim jest firma New Work, która zapowiedziała zajęcie ok. 4,5 tys. m kw. w budynku Neon (Alchemia) w Gdańsku.
