Trwają prace polskiego parlamentu nad tak zwaną tarczą antykryzysową w sytuacji stanu zagrożenia epidemicznego w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa COVID-19. Jakie zmiany przewiduje projekt ustawy w odniesieniu do nieruchomości? Jakie kwestie projekt pomija?

Chodzi o rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Projekt ustawy wraz z uzasadnieniem to olbrzymiej pojemności 328-stronicowy druk oznaczony na stronach Sejmu numerem 299.

Rządowa specustawa ma stanowić odpowiedź na aktualne ograniczenia związane między innymi z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz możliwościami świadczenia usług oraz pracy. Przyjęcie i wprowadzenie w życie tarczy antykryzysowej to niezbędny półśrodek, ale mimo zdecydowanej niewystarczalności proponowanych rozwiązań, zwłaszcza z punktu widzenia przedsiębiorców i stabilności zatrudnienia, nie będę koncentrował się na krytyce ustawy – o kwestiach spornych powiedziano i napisano już wystarczająco dużo.

Projekt ustawy przewiduje szereg zmian dotyczących kwestii podatkowych, organizacyjnych, administracyjnych i budowlanych, związanych z funkcjonowaniem nieruchomości, zarządzaniem i zobowiązaniami publiczno-prawnymi. Część tych rozwiązań ma na celu różnego rodzaju odroczenia, chociażby w płatnościach podatków i opłat lokalnych, na przykład opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

1. Zmiany w zakresie prowadzenia robót budowlanych
Projekt ustawy przewiduje, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym w celu zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 nie będą stosowane przepisy ustawy – Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz aktów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w razie konieczności poszerzenia bazy do udzielania świadczeń zdrowotnych.

Ustawa będzie nakładała obowiązek niezwłocznego poinformowania organów administracji architektoniczno-budowlanej (starostwo powiatowe, wydział architektury i budownictwa urzędu miasta w przypadku miast na prawach powiatu). Według projektu specustawy, w informacji będą musiały się znaleźć:

1. rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia – w przypadku robót budowlanych,
2. dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – w przypadku zmiany sposobu użytkowania.

W przypadku robót budowlanych, których rozpoczęcie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor będzie miał obowiązek wyznaczyć kierownictwo i nadzór nad przebiegiem i bezpieczeństwem robót zgodnie z wymogami ustawy – Prawo budowlane. Osoby sprawujące kierownictwo i nadzór muszą posiadać stosowne uprawnienia w zakresie swoich specjalizacji.

2. Zmiana w zakresie opłat za użytkowanie wieczyste
Autorzy projektu ustawy przewidują przesunięcie terminu płatności opłat za użytkowanie wieczyste i opłat przekształceniowych do 30 czerwca 2020 r. W uzasadnieniu czytamy: „Celem wprowadzanych zmian jest uniknięcie sytuacji, w której wobec zbliżającego się terminu wnoszenia opłat, doszłoby do wzmożonego napływu interesantów do urzędów przyjmujących opłaty, chcących dopełnić formalności w związku z ich wniesieniem”.

3. Zmiany w zakresie podatku od nieruchomości
Ustawa proponuje dwa rozwiązania. W przypadku przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku ze stanem zagrożenia epidemicznego, zastosowanie ma znaleźć zwolnienie z podatku od nieruchomości w odniesieniu do budynków i ich części używanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Decyzję umożliwiającą zwolnienie z podatku ustawa pozostawia w kompetencji organów samorządów terytorialnych (gminy).

Drugie rozwiązanie ma polegać na odroczeniu płatności rat podatku od nieruchomości: w przypadku osób fizycznych raty wymagalnej do 15 kwietnia, w przypadku osób prawnych – rat wymagalnych do 15 kwietnia, 15 maja i 15 czerwca. Termin odroczenia został określony na nie późniejszy niż do 30 września 2020 r.

4. Zmiany w zakresie budownictwa czynszowego (tzw. TBS)
Autorzy projektu przewidzieli, że towarzystwa budownictwa społecznego mogą mieć problem z obsługą kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego w celu realizacji tak zwanego budownictwa czynszowego, z powodu pogorszenia się sytuacji ekonomicznej lokatorów (utrata pracy, zmniejszenie się dochodów gospodarstwa domowego).

Proponowane jest zatem wyłączenie zastosowania art. 15b ust. 3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa społecznego, zgodnie z którym preferencyjny kredyt na realizację społecznego budownictwa czynszowego udzielany jest przez BGK na okres nie dłuższy niż 30 lat, wliczając w to okres karencji w spłacie kapitału. Towarzystwa budownictwa społecznego będą mogły w tym zakresie liczyć na przedłużenie okresu spłaty zaciągniętego zobowiązania, żeby uniknąć wzrostu rat kapitałowo-odsetkowych w związku ze skróceniem okresu przeznaczonego na spłatę.

5. Zmiany w zakresie najmu powierzchni handlowych
Jest to jedna z istotniejszych zmian. W uzasadnieniu autorzy projektu odwołują się do art. 357(1) i 471 kodeksu cywilnego. Art. 471 k.c. stwierdza, że strona nie ponosi odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy lub jej niewykonanie, jeśli przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań są okoliczności, za które strona nie odpowiada. Art. 357(1) k.c. pozostawia w kompetencji sądu rozstrzygnięcie co do „nadzwyczajnej zmiany stosunków”:

„Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”.

Powołując się na powyższe przepisy kodeksu cywilnego, inicjator projektu ustawy podkreśla, że w związku z obecnym stanem zagrożenia, „czasowo zakazano w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 handlu detalicznego” przedsiębiorcom, których działalność w przeważającej mierze obejmuje handel „wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnymi lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi, a także prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej”.

Obowiązujące zakazy mogą według wykładni uzasadnienia stanowić podstawę co najmniej do zmiany treści stosunku cywilnoprawnego. Projekt ustawy zaleca obniżenie stawki czynszu najmu powierzchni handlowej w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 o 90% w stosunku do ustalonej przez strony kwoty czynszu najmu – chyba że umowa przewiduje korzystniejsze rozwiązanie dla najemcy.

A co z innymi przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gastronomiczną poza obiektami o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2? Co prawda projekt ustawy nie przewiduje analogicznych rozwiązań, jednak w przypadku wielu innych umów najmu nieruchomości lokalowych problem z niemożliwością należytego wykonania umowy będzie ten sam. Co ma zrobić przedsiębiorca, który prowadzi na przykład sieć kawiarni, które aktualnie muszą pozostać zamknięte? Powołując się na wykładnię przygotowaną w uzasadnieniu projektu ustawy, najemca (dłużnik), w sytuacji narażenia na „rażącą stratę”, będzie mógł się powołać na stosowne przepisy kodeksu cywilnego. Ustawa jednak nie reguluje kwestii tego typu umów najmu, mimo że przesłanki do zmiany stosunku prawnego lub nawet rozwiązania umowy będą takie same co w przypadku obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Tak czy inaczej, i tak ewentualne spory w ostateczności będzie rozstrzygał sąd.

Jakie jeszcze są możliwe konsekwencje wynikające z art. 357(1) i 471 k.c.? Istnieje ryzyko, że spora liczba umów rezerwacyjnych i przedwstępnych zostanie rozwiązana na przykład z powodu utraty pracy przez przyszłego nabywcę, a w konsekwencji – utraty zdolności kredytowej lub możliwości spłaty zobowiązania, które miałby zaciągnąć z tytułu przyznanego kredytu hipotecznego.

Skala zjawiska jest uzależniona od możliwości zachowania płynności finansowej przez pracodawców, jednak już w ostatnich tygodniach część firm i przedsiębiorców podjęła kroki w kierunku redukcji zatrudnienia, a w najlepszym razie – ograniczenia premii, podwyżek i dodatków. O tym problemie w ustawie nie ma ani słowa. W przypadku niektórych umów przedwstępnych zastosowanie mogą mieć określone przez strony zasady odstąpienia od umowy lub art. 89 k.c. (definicja warunku jako „zdarzenia przyszłego i niepewnego”), jednak brakuje odpowiedniego odniesienia w projektowanej specustawie.

6. Zdalny tryb zgromadzeń zarządów i podejmowania uchwał
Kolejna istotna zmiana. Takie instytucje i organizacje, jak spółki prawa handlowego, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe czy organy samorządów terytorialnych i kolegialne organy administracji publicznej, będą mogły obradować i podejmować decyzje i uchwały w trybie zdalnym. W tym zakresie zmiany objęły między innymi kodeks spółek handlowych, ustawę o własności lokali i ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółki prawa handlowego, czyli spółki akcyjne i spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, będą mogły o wiele sprawniej reagować i podejmować decyzje. Będzie to miało znaczenie zarówno dla akcjonariuszy spółek akcyjnych, wszelkich decyzji związanych ze sprzedażą udziałów w spółkach oraz dla zbywania i nabywania nieruchomości oraz zorganizowanych części przedsiębiorstw.

Ta zmiana ma również olbrzymie znaczenie dla sektora bankowego, który szybciej będzie w stanie reagować na krytyczne sytuacje, a także wprowadzać nadzwyczajne rozwiązania w związku z panującą epidemią.

7. Zmiany w zakresie płatności czynszów najmu nieruchomości wynajmowanych od jednostek reprezentujących Skarb Państwa
Projekt ustawy daje prawo starostom lub prezydentom miast na prawach powiatu do podjęcia bez zgody wojewody decyzji o umorzeniu lub odroczeniu płatności czynszu najmu przedsiębiorcom, którzy z powodu zagrożenia wirusem SARS-CoV-2 byli zmuszeni ograniczyć prowadzenie działalności gospodarczej. Ulgi miałyby obowiązywać przez cały okres trwania zagrożenia epidemicznego.

Analogiczna zasada może obowiązywać w przypadku nieruchomości oddanych w dzierżawę lub w najem przez jednostki samorządu terytorialnego.

8. Zmiany w zakresie ochrony najemców
Ustawa ma wprowadzić nowe uprawnienia dla najemców lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Pod warunkiem braku zaległości w płatności czynszu najmu i opłat niezależnych od wynajmującego oraz użytkowania lokalu zgodnie z przeznaczeniem, najemca będzie mógł złożyć oświadczenie woli o przedłużeniu terminu ważności umowy najmu w terminie do 30 czerwca 2020 r. Data złożenia oświadczenia woli nie może być późniejsza niż ostatni dzień obowiązywania umowy najmu.

Ustawa nie wyłącza zasad wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1, 3, 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jednak specustawa zastrzega, że w okresie do 30 czerwca 2020 r. wynajmującym nie będzie wolno wypowiedzieć umowy najmu lokalu ani wysokości czynszu najmu obowiązującego w dniu wejścia w życie ustawy. Zapis ma dotyczyć lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu. W przepisów wynikać będzie, że np. umowę najmu lokalu zawartą na czas nieokreślony będzie mógł wypowiedzieć tylko najemca. Wypowiedzenie złożone przez wynajmującego w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego będzie nieskuteczne. Informacja o braku możliwości wypowiedzenia stosunku prawnego przez wynajmującego w czasie epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego powinna się znaleźć w nowo zawieranych umowach najmu lokali.

Nowe przepisy mają również dać możliwość najemcom przedłużyć termin wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu przez wynajmującego w terminie do 30 czerwca 2020 r., pod warunkiem, że termin wypowiedzenia upływa po dacie wejścia w życie specustawy. Najemcy będzie przysługiwało prawo złożenia wynajmującego oświadczenia woli. Najpóźniejszym dopuszczalnym terminem będzie dzień, w którym upływa okres wypowiedzenia.

Których kwestii projekt ustawy nie porusza?
Katalog zagadnień, które specustawa pomija, jest długi. Nie ma mowy o szeregu zobowiązań podatkowych, do których stosuje się przepisy ustawy – Ordynacja podatkowa. W kompetencji gmin pozostanie zatem decyzja o odroczeniu np. opłaty adiacenckiej.

Brakuje zdecydowanego odniesienia do sytuacji przedsiębiorców, którzy czasowo utracili możliwość realizacji zleceń z powodu decyzji inspektoratów sanitarnych. Zamknięcie obiektów lub wstrzymanie prac budowlanych w sposób oczywisty naraża inwestorów i wykonawców na straty, nie mówiąc o konieczności oddelegowania pracowników lub rozwiązania umów o pracę.

Projekt ustawy nie przewiduje również nowelizacji tak zwanej ustawy deweloperskiej ani procedur związanych z uzyskiwaniem decyzji administracyjnych w zakresie pozwoleń na użytkowanie, a także innych procedur związanych z przyjęciem zgłoszenia o zakończeniu prac budowlanych w odniesieniu do zabudowy jednorodzinnej. To poważna luka, zwłaszcza że jeszcze nie wiadomo, jak długo potrwa stan zagrożenia epidemicznego, a tym samym niewiadomą pozostaje, jak długo mogą potrwać procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie dla budynków wielorodzinnych.

Na marginesie specustawy: zmiana wysokości stóp procentowych
Poważne konsekwencje dla gospodarki krajowej będzie miała zmiana stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej dokonała postkeynesowskiej wolty, decydując o obniżeniu stóp procentowych z 1,50% do poziomu 1,00%. Obniżka stóp procentowych spowoduje zmniejszenie kosztów kredytów, ale niekoniecznie to musi oznaczać, że dłużnicy będą dysponowali większymi środkami. Nominalnie tak, ale w sytuacji, w której siła nabywcza pieniądza będzie malała, chociażby z powodu wysokiej inflacji, w dłuższej perspektywie może się okazać, że wartość nieruchomości znacząco spadnie. Utrzymanie się cen mieszkań na obecnym poziomie może oznaczać spadek ich wartości rynkowej o 4-4,5%.

W związku ze zmianą wysokości stóp procentowych, inicjator projektu ustawy nie uwzględnia kwestii związanych z kosztem obsługi kredytów hipotecznych i inwestycyjnych. Proponowane są dopłaty do odsetek z Banku Gospodarstwa Krajowego dla przedsiębiorców. Osoby fizyczne mogą liczyć na wakacje kredytowe, których zasady ma prawo określić bank. To jednak za mało, żeby kredytobiorca mógł się czuć bezpiecznie. Ustawa konsekwentnie pomija również problem kredytobiorców, którzy zaciągali kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich. Dość powiedzieć, że frank szwajcarski zdrożał o ponad 20 groszy w porównaniu z początkiem marca. Aktualny kurs franka wynosi 4,29 zł. Inna sprawa, że tendencja wzrostu wartości franka szwajcarskiego utrzymuje się już od dłuższego czasu.

Mimo pewnych rozwiązań systemowych, które zostały lub zostaną wdrożone przez instytucje centralne, trudno mówić o sytuacji komfortu finansowego inwestorów i kredytobiorców, zwłaszcza że można się spodziewać wprowadzenia przez banki nowych procedur i zasad przyznawania kredytów hipotecznych i inwestycyjnych. Do tej kwestii projekt ustawy niestety również się w żaden sposób nie odnosi.

Ryzyko spadku wartości nieruchomości może generować niekorzystną sytuację dla wielu właścicieli nieruchomości. Może się okazać, że wartość należnego zobowiązania z tytułu kredytu hipotecznego przekroczy wartość rynkową nieruchomości. Na razie trudno przewidywać, jak się zachowa rynek pod wpływem obecnego kryzysu – wydaje się, że spadki cen nieruchomości nie będą póki co drastyczne, jednak w dłuższej perspektywie można się spodziewać różnych scenariuszy. Najgorszy scenariusz mógłby przewidywać spadek cen o kilkanaście procent w ciągu najbliższego roku-dwóch. Sporo będzie zależało od tego, jak długo potrwa obecny przestój gospodarczy.