Firmy z branży spożywczej, medycznej, produktów konsumenckich i różnorodnej sprzedaży detalicznej przyczynią się w ciągu najbliższych dwóch – trzech lat do gwałtownego wzrostu popytu na nieruchomości logistyczne – przewiduje w swoim najnowszym raporcie Prologis, światowy dostawca usług logistycznych. Analitycy Prologis podkreślają, że wnioski z sytuacji spowodowanej pandemią COVID-19 wyciągną klienci ze wszystkich sektorów, tak aby dostosować swoje łańcuchy dostaw do potrzeb Nowej Normalności.
W piątej części specjalnego raportu dotyczącego wpływu COVID-19 na rynek nieruchomości logistycznych Prologis podkreśla, że zwiększone upowszechnienie handlu elektronicznego i wyższe poziomy zapasów mają potencjał do wygenerowania popytu na nieruchomości logistyczne w USA na poziomie 37 mln metrów kwadratowych lub więcej powierzchni rocznie, w perspektywie dwóch do trzech lat. To z kolei przekłada się na wzrost od 14 do 18,5 mln metrów kwadratowych powierzchni rocznie, w perspektywie dwóch do trzech lat.
Szacunki oparte są na oczekiwaniach, że reorganizacja łańcuchów dostaw w celu realizacji większej liczby zamówień powinna zwiększyć popyt netto o 13 –17 mln metrów kwadratowych powierzchni. Największego zapotrzebowania w obszarze e-fulfillment można się spodziewać w lokalizacjach znajdujących się w pobliżu konsumentów końcowych (obiekty typu Last Touch® i miejskie centra dystrybucji). Z kolei aby zapewnić odpowiednią odporność, firmy mogą zwiększyć swoje zapasy o 5–10 procent, co przełoży się na wzrost popytu na poziomie 26–53 mln metrów kwadratowych powierzchni magazynowej. Nowy popyt wygenerowany zwiększeniem zapasów, może zostać równomiernie rozłożony w poszczególnych sieciach dystrybucji.
Branża spożywcza oraz artykułów budowlano-remontowych jest we wczesnej fazie e-commerce
W przypadku części sektorów, w których działają klienci rynku nieruchomości, handel elektroniczny dopiero raczkuje – jest tak na przykład w branży artykułów spożywczych oraz artykułów budowlano-remontowych. W ostatnim czasie sklepy spożywcze odnotowały trzy-, a nawet czterokrotnie wyższą sprzedaż internetową rok do roku. Nawet jeśli tendencja ta nie zagości u nich na stałe, będziemy nadal mogli obserwować wzrosty w tym obszarze, ponieważ nowi gracze na rynku zdążyli już poznać możliwości i korzyści, jakie oferuje handel elektroniczny. W tych sektorach operacje typu e-fulfillment stanowią stosunkowo niewielki odsetek, a odpowiednia modernizacja łańcuchów dostaw będzie wymagała znacznych inwestycji w nieruchomości. Na tej zmianie mogą skorzystać dostawcy usług logistycznych. W sektorach takich jak różnorodna sprzedaż detaliczna i elektronika operacje e-fulfillment są na bardziej stabilnym poziomie, jednak i tu odnotowuje się wzrost sprzedaży.
Klienci z sektorów spożywczego, medycznego, produktów konsumenckich oraz różnorodnej sprzedaży detalicznej stanowią około jednej trzeciej portfolio Prologis.
Prologis spodziewa się wysokich wyników również wśród swoich europejskich klientów, z sektorem spożywczym na czele. To właśnie klienci z tej branży już w pierwszych tygodniach kwarantanny w fazie gospodarki Zostań w domu w największym stopniu przyczynili się do wzrostu liczby umów najmu krótkoterminowego. Europejskie aktywa Prologis zlokalizowane są na największych rynkach konsumenckich, w pobliżu kluczowych węzłów logistycznych, co zdaniem spółki pozwoli jej zachować odporność podczas spowolnienia gospodarczego. Znaczna większość klientów Prologis w Europie nadal prowadzi działalność, a podczas szczytu pandemii na przełomie marca i kwietnia działało aż 95 procent z nich. Co istotne, żaden obiekt Prologis nie został zamknięty na mocy decyzji rządowych ani z powodów sanitarnych.
Upowszechnienie handlu elektronicznego wymaga inwestycji w potencjał dystrybucyjny
W raporcie czytamy, że każda zmiana proporcji między handlem stacjonarnym i sprzedażą online o 100 punktów bazowych przekłada się w USA na 4,3 mln metrów kwadratowych popytu netto. Współczynnik penetracji wzrasta obecnie o 100–150 punktów bazowych rocznie, a odnotowany ponad trzydziestoprocentowy wzrost w e-handlu w okresie od marca do połowy kwietnia wskazuje, że w 2020 r. współczynnik ten może poszybować o 300–400 punktów bazowych w górę. To z kolei spowoduje zwiększenie popytu netto 13-17 mln metrów kwadratowych. Firmy prześcigają się w rozwiązaniach mających stanowić odpowiedź na sytuację związaną z pandemią, dlatego można już teraz zaobserwować zwiększony popyt. Jednak pełne przełożenie tendencji wzrostowej na potencjał dystrybucyjny może potrwać ponad rok. Szacuje się, że w USA każde zwiększenie stanu zapasów o 100 punktów bazowych wymaga dodatkowych 5,3 mln metrów kwadratowych powierzchni logistycznej.
Klienci z sektora e-commerce odpowiadali za 40 procent nowych umów najmu w marcu i kwietniu – to wynik znacznie lepszy w porównaniu do 20 procent odnotowanych przed wybuchem pandemii. Prologis na podstawie danych historycznych dotyczących popytu oszacował, że w przypadku Europy obecny średni poziom penetracji e-handlu wynosi 11 procent. Natomiast wzrost handlu elektronicznego o każde 100 punktów bazowych może przełożyć się na zwiększenie popytu na nieruchomości logistyczne o niemal 2 mln metrów kwadratowych.
Nowe praktyki w zakresie zaopatrzenia mogą wpływać na rozwój kolejnych ośrodków konsumpcji
Analitycy Prologis wskazują również, że wiele firm chcąc przygotować się na przyszłe zakłócenia, może stopniowo przenosić swoje procesy produkcyjne do różnorodnych lokalizacji, zarówno w kraju jak i poza jego granicami. Pomimo tego, że produkcja generuje znacznie mniejszy popyt na nieruchomości logistyczne niż obsługa konsumentów w łańcuchach dostaw, to zmiana lokalizacji może przyczynić się do powstania nowych ośrodków konsumpcji. Te z kolei będą wymagały obsługi ze strony klientów rynku nieruchomości logistycznych w wielu sektorach. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się ośrodki produkcyjne wymagające mniejszych nakładów finansowych, takie jak Meksyk czy Europa Środkowo-Wschodnia. Zmiany w tym obszarze – bardziej kosztowne i złożone niż opisane powyżej stosunkowo nieskomplikowane zmiany w sieciach dystrybucji – prawdopodobnie będą nadal obserwowane w dłuższej, wieloletniej perspektywie.
Prologis na bieżąco analizuje napływające globalne dane i publikuje aktualizacje dotyczące wpływu COVID-19 na rynek nieruchomości logistycznych na dedykowanej stronie, gdzie znajdują się także pierwsza, druga , trzecia oraz czwarta część raportu.
Źródło: Prologis.
