Rynek nieruchomości komercyjnych jest obecnie w stanie wyczekiwania. Obserwujemy sytuację na rynkach globalnych, możliwości najemców do utrzymania tempa rozwoju oraz zainteresowanie inwestorów poszczególnymi klasami aktywów – mówi Piotr Kaszyński, Partner Zarządzający w Cresa Polska.
Po trzech miesiącach lockdown-u, wiele symptomów wskazuje na to, że gospodarka powoli wraca do normalności. Jak długo będziemy wychodzić z tego kryzysu i czy według Pana powinniśmy szukać analogii ze spowolnieniem z 2008 roku? Wyciągać wnioski?
Mimo chwilowego optymizmu i powrotu do względnej normalności, nadal nie wiemy, czy jesienią nie będziemy świadkami drugiej fali pandemii i kolejnego lockdown-u. W przeciwieństwie do kryzysu z 2008 r. jeszcze nie mamy do czynienia z paraliżem systemu finansowego, choć niektórzy uważają, że obecne spowolnienie będzie głębsze.
A jak kryzys wywołany pandemią wpłynął na rynek nieruchomości komercyjnych?
Rynek nieruchomości komercyjnych jest bardzo zróżnicowany. Jego poszczególne segmenty charakteryzują się różną dynamiką odpowiedzi na szoki ekonomiczne, dlatego nie ma tutaj jednej odpowiedzi. Największym wygranym w tej sytuacji zdaje się być rynek nieruchomości magazynowo-przemysłowych. Ta branża bardzo dobrze radziła sobie jeszcze przed wybuchem pandemii, w ciągu ostatnich trzech lat powiększając się o ok. 2,5 mln mkw. rocznie. Popyt napędza branża e-commerce, na czym zyskują operatorzy logistyczni oraz firmy kurierskie i dostawcze. Bardzo aktywne są firmy z sektora spożywczego i farmaceutycznego.
Firmy związane z handlem internetowym w czasie pandemii odnotowują duże wzrosty. Pytanie, czy są to „sezonowe” żniwa, czy trwała zmiana?
E-commerce dynamicznie rozwija się już od kilku lat. Pandemia nie zaowocowała kompletnie nowym zjawiskiem, była jedynie katalizatorem tego, co już się działo. Ograniczenia spowodowane lockdown-em sprawiły, że wiele osób spróbowało zakupów w internecie i dla większości ten test wypadł pomyślnie. Dlatego wracając do pytania: według mnie nie są to sezonowe żniwa, ale trwała zmiana, która umocni e-commerce i zaowocuje wzrostem transakcji na rynku magazynowym. Jednocześnie musimy pamiętać, że w handlu elektronicznym liczą się elastyczność reakcji i szybkość dotarcia do klienta, co wpływa z kolei na zmianę struktury powierzchni magazynowej. Obserwowaliśmy to już wcześniej, jednak teraz ten trend znacznie przyspieszy. Oprócz najpopularniejszych do tej pory big box-ów, rośnie również zapotrzebowanie na takie formaty, jak np. magazyny ostatniej mili blisko centrów dużych miast, czy small business units.
Naturalnym efektem odmrażania gospodarki jest powrót firm do biur. Czy wróci również popyt na nowoczesną powierzchnię biurową?
Rynek biurowy przed pandemią był na historycznym szczycie, niesamowicie rozpędzony. Po chwilowym zamieszaniu, również do biur wraca „normalność”. Eksperyment z pracą zdalną w wielu branżach i konkretnych firmach po prostu się nie sprawdził i te organizacje wracają jako pierwsze. Niektórzy klienci wstrzymali rozpoczęte jeszcze przed ogłoszeniem pandemii procesy poszukiwania nowej powierzchni i czekają na rozwój sytuacji. Inni, jak sektor IT czy e-commerce, poszerzają swoją powierzchnię. Ale nikt nie podejmuje gwałtownych ruchów – czynsze są na podobnym poziomie, jak w pierwszym kwartale tego roku.
Najgorzej ze wszystkich rynków nieruchomości sytuacja wygląda w branży retailowej.
To, co się wydarzyło, przyspieszyło transformację rynku handlowego, który jest rynkiem bardzo spolaryzowanym. Najlepsze galerie szybko odzyskają swoją odwiedzalność, dobrze poradzą sobie również parki handlowe. Inaczej będzie z obiektami średniej wielkości w miastach regionalnych, które już wcześniej były obarczone dużym wyzwaniem komercjalizacyjnym, a najemcy nie do końca wierzyli w te lokalizacje.
Dużą niepewnością obarczony jest również rynek hotelowy…
W odróżnieniu na przykład od Niemiec, które mają duży udział popytu wewnętrznego, obłożenie naszych hoteli jest przede wszystkim efektem ruchu międzynarodowego – turystyki, podróży biznesowych, udziału obcokrajowców w konferencjach. Dlatego dopóki turyści nie wrócą do Polski, ciężko będzie osiągnąć rentowność branży sprzed pandemii.
Czy najbliższe miesiące to czas okazji dla zakupów oportunistycznych?
Fundusze inwestycyjne obserwują rynek i na pewno nie przegapią żadnej okazji. Myślę jednak, że mimo chwilowych zawirowań, najbardziej stabilne produkty w centralnych lokalizacjach utrzymają swoją wartość – szczególnie w Warszawie nie spodziewam się żadnych okazji cenowych. W mniejszych miastach prawdopodobnie spadek wartości inwestycji będzie większy, a ceny, tych wystawionych na sprzedaż, będą musiały zostać dostosowane do możliwości nabywców i ich apetytu na ryzyko. Myślę również, że niektóre fundusze, historycznie zainteresowane przede wszystkim rynkami handlowym czy biurowym, mogą zmienić kierunek i skupić się np. na obiektach magazynowo-przemysłowych.
Z zainteresowaniem będziemy przyglądali się wszystkiemu, co wydarzy się w najbliższych miesiącach. Pod koniec roku, analizując wszystkie dane, będziemy potrafili powiedzieć o wiele więcej o tym, w jakiej kondycji znajdują się poszczególne segmenty rynku. Myślę też, że wtedy uda nam się ocenić, które trendy oraz nowe rozwiązania na rynku nieruchomości komercyjnych – stworzone z potrzeby chwili – mają szansę zostać z nami na dłużej.
Źródło: Cresa Polska.
