Bliska granica z Niemcami, a także ulokowanie w pobliżu ważnych szlaków komunikacyjnych to z pewnością jedne z najważniejszych czynników przy wyborze Szczecina jako bazy logistyczno-magazynowej dla firm rozważających rozwój w regionie zachodniej Polski. Na koniec czerwca 2020 r. na rynku zaobserwowano zwiększoną aktywność deweloperów, która przełożyła się zarówno na nowe transakcje najmu, jak też na decyzję o wejściu na ten rynek nowego azjatyckiego funduszu inwestycyjnego. Firma AXI IMMO postanowiła sprawdzić co wydarzyło się w pierwszej połowie 2020 roku i jakie są perspektywy dla najemców na rynku magazynowym w Szczecinie.
W kontekście zainteresowania inwestorów parkami logistycznymi w regionie Szczecina, po transakcji z 2018 roku, w której Vestas Investment Management kupił od Panattoni Europe centrum dystrybucyjne Amazon w Kołbaskowie o powierzchni 160 000 mkw. w kolejnych kwartałach nie zanotowano nowych zmian właścicielskich. Dopiero w I kwartale 2020 roku, Savills Investment Management w imieniu azjatyckiego funduszu inwestycyjnego zdecydowało się na zakup parku logistycznego Panattoni Szczecin II o powierzchni 69 000 mkw.
„Stolica województwa zachodniopomorskiego to idealna lokalizacja dla firm, które planują rozwój swojej działalności w oparciu o kanał e-commerce, a także dla tych prowadzących interesy z Niemcami czy krajami skandynawskimi. Infrastruktura drogowa w okolicach Szczecina, a szczególnie droga ekspresowa S3 zapewnia dobry dojazd do Wrocławia i dalej do Czech. Przykłady dotychczas zrealizowanych inwestycji dla międzynarodowych firm jak Zalando czy Amazon pokazały, że w tej części Polski wciąż jest duży potencjał, który czeka na uwolnienie. Na rynku działa większość deweloperów w tym Panattoni, Mapletree, Exeter, Waimea i 7R. W regionie obecne są firmy produkcyjne, operatorzy logistyczni, mniejsze i większe firmy e-commerce. Natomiast najemcy zainteresowani rozwojem w tym regionie mogą być spokojni o dostarczenie parków logistycznych, ponieważ deweloperzy zapewnili sobie grunty pod dalszą ekspansję. Z kolei niskie nasycenie parkami logistycznymi powoduje, że rynek ten posiada wciąż duże zaplecze wykfalifikowanych pracowników gotowych do pracy od zaraz,” mówi Karol Osiecki, Associate Director Industrial & Development w AXI IMMO.
Pomimo bardzo korzystnej lokalizacji tj. bliskiej granicy z Niemcami, sąsiedztwa z trójmiejskim rynkiem magazynowym, a także rozbudowanej infrastrukturze drogowej czy funkcjonowaniu portów morskich w Szczecinie i Świnoujściu w całym 2019 roku zaobserwowano spowolnienie działalności deweloperskiej. Sytuacja zmieniła się na zakończenie I połowy 2020 roku, w której oddanie pięciu nieruchomości magazynowych o powierzchni 93 000 mkw. pozwoliło na zwiększenie całkowitych zasobów rynku w Szczecinie do 813 000 mkw.(+14% r/r). W kontekście nowej podaży firma Panattoni w III kwartale rozpoczęła budowę pierwszej fazy parku magazynowego w Goleniowie, a także planuje start nowej inwestycji w Załomiu. Niewielkie zmiany po stronie aktywności deweloperskiej nie wpływają znacząco na współczynnik pustostanów, który od II kwartału 2019 r. utrzymuje się na poziomie ok. 3%, przy średniej krajowej w okolicach 6,8%. Stosunkowo niewielka podaż z niską dostępnością powierzchni dostępnej od zaraz powoduje, że czynsze wywoławcze w okolicach Szczecina zaczynają się od 3,5-3,7 EUR/mkw., natomiast stawki efektywne wynoszą 2,5-2,7 EUR/mkw.
„Rynek magazynowy w województwie zachodniopomorskim skupia się na pięciu strategicznych lokalizacjach. Pierwszą i najważniejszą jest Szczecin z położonymi w granicach miasta Dąbiem i Załomem. Struktura najemców zdominowana jest tu przez firmy logistyczne, w tym firmy żeglugowe obsługujące Szwecję. Przejeżdżając drogą S3 na północny wschód dojedziemy do Goleniowa. Lokalizacja ta przyciągająca zarówno firmy logistyczne, jak i firmy produkcyjne. To również tu deweloperzy jak Prologis, Panattoni czy 7R zdecydowali się na budowę nowych centrów magazynowych. Wyjeżdżając ze Szczecina na wschód drogą S10 dojedziemy do Stargardu, który na swoją siedzibę wybrały firmy produkcyjne. Lokalizacja ta cechuje się przede wszystkim dużą dostępnością pracowników oraz tradycjami przemysłowymi. Z kolei w ostatnich latach bardzo głośno było zarówno o Kołbaskowie, jak i Gryfino przez wzgląd na wybór tych miejscowości przez gigantów e-commerce jak Amazon czy Zalando,” dodaje Karol Osiecki.
Na koniec czerwca 2020 r. na szczecińskim rynku magazynowym zawarto cztery transakcje o łącznej powierzchni 37 000 mkw. Największymi dwoma było wejście firmy Hultafors do obiektu BTS przygotowanego przez 7R w Goleniowie (22 100 mkw.), a także zajęcie 7 450 mkw. w Waimea Logistic Park Stargard przez najemcę logistycznego.
Źródło: AXI IMMO.
