Poszukując najtańszych używanych mieszkań na rynku, przeanalizowano 4924 oferty z bazy WGN, dotyczące sprzedaży w czterech wybranych miastach Polski: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Jako kryterium przyjęto cenę do 5000 zł za metr kwadratowy.

W Poznaniu znaleziono 15 ofert z ceną znacznie poniżej 5000 zł za 1 mkw. Najtańsze mieszkanie znajduje się na Ratajach, ma 78 mkw. powierzchni i można je kupić już za 3450 zł/mkw.; kolejne, również na Ratajach, o powierzchni 53 mkw. kosztuje 3 940 zł/mkw. Natomiast na Jeżycach jest lokal o powierzchni 45,9 mkw. za 3 920 zł/mkw.

We Wrocławiu odnotowano 19 mieszkań z ceną do 5000 zł za metr kwadratowy. Najtańsze to: mieszkanie willowe w Leśnicy, czyli w osiedlu peryferyjnym, o powierzchni 128 mkw. za 3 516 zł/mkw., a także w Śródmieściu, w przedwojennej kamienicy, o powierzchni 110,56 mkw. za 3 799 zł/mkw.

W Warszawie odnotowano tylko 5 mieszkań z ceną poniżej 5000 zł za metr kwadratowy. Najtańsze dwa zlokalizowane są w Ursusie: o powierzchni 140 mkw. za 4 640 zł/mkw. oraz o powierzchni 72,2 mkw. za 4 940 zł/mkw.

W Krakowie znaleziono tylko jedno takie mieszkanie, na Prądniku Czerwonym, gdzie za 78 mkw. trzeba zapłacić 4 840 zł/mkw.

W omawianych czterech miastach znaleziono w sumie 40 mieszkań w cenie do 5000 zł za metr kwadratowy, przy podaży 528 ofert, co stanowi 7,58% zasobu. Dla porównania – w końcu marca br. ofert takich było 26 przy ogólnej podaży 478, co stanowiło 5,44%. Tak więc, w międzyczasie liczba mieszkań tańszych zwiększyła się o 53,8%, ogólna liczba sprzedających wzrosła o 10%, a liczba kupujących spadła o 6%.

Obecnie, w sierpniu na jednego kupującego przypada 38 ofert sprzedaży mieszkań, podczas gdy w marcu było ich 27. Ta znaczna nadpodaż mieszkań ma oczywiście wpływ na negocjowalność cen transakcyjnych.

Z analizy ostatniego półrocza 2012 wynika, że:

• obecne ceny transakcyjne są przeciętnie niższe o 4,6% od ofertowych,
• najniższe ceny metra kwadratowego mają mieszkania w budynkach starszych i nie modernizowanych, zwłaszcza w przedwojennych kamienicach i budynkach z wielkiej płyty,
• wysokość ceny jednostkowej jest również zależna od powierzchni mieszkania – im jest większe, tym cena metra kwadratowego jest niższa,
• od czasu zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych wzrosła liczba kupujących za gotówkę, przy spadku ogólnej liczby finalizowanych transakcji.

Można przypuszczać, że w najbliższym czasie oferta tańszych mieszkań raczej się nie powiększy, ponieważ tradycyjnie w ostatnich czterech miesiącach roku zwiększa się popyt. Kupujący powinni wykorzystać obecną nadpodaż do negocjowania i obniżania ostatecznych cen transakcyjnych.

Paulina Michniak

WGN Nieruchomości