Rok 2020 przyniósł ze sobą dużo zmian na różnych płaszczyznach. Nie ominęły one również rynku nieruchomości. Co przyniesie 2021? Czego mogą spodziewać się deweloperzy i z jakimi utrudnieniami przyjdzie im się mierzyć?
Spis treści:
Deficyt gruntów pod inwestycje
Zróżnicowane oczekiwania sąsiadów
Wydłużające się procedury
Potrzeba dobrej współpracy
Deficyt gruntów pod inwestycje
Problemem, od którego warto zacząć i z którym deweloperzy mierzą się już od kilku lat, jest niewystarczająca ilość dostępnych gruntów. Zasób atrakcyjnych działek jest obecnie mocno ograniczony i na rynku cały czas brakuje odpowiedniej ilości przygotowanych terenów inwestycyjnych do budowy mieszkań. Szczególnie jest to zauważalne w centralnych częściach dużych miastach. To właśnie te działki są najbardziej pożądane i sprzedają się najszybciej, a wiadomo, że ich liczba nie jest nieskończona. Podobnie jest z lokalizacjami, które posiadają wygodne połączenia komunikacyjne z pozostałymi częściami miasta. Deficyt wpływa na wzrost cen dostępnych działek, a w efekcie – na wyższe ceny mieszkań. W tej sytuacji, odpowiednie zabezpieczenie banków ziemi staje się sporym wyzwaniem. Jednym z rozwiązań jest udostępnienie deweloperom gruntów będących w posiadaniu Skarbu Państwa. Bardzo często są to ogromne tereny z potencjałem, lecz bez konkretnego przeznaczenia.
Zróżnicowane oczekiwania sąsiadów
Z pewnością niejeden deweloper ma w swoim portfolio sąsiadów, którym pomysł realizacji danej inwestycji się nie podoba. Często dochodzi do protestów wobec decyzji administracyjnych, a nawet blokowania inwestycji. Mieszkańcy oraz użytkownicy okolicznych terenów zgłaszają swoje niezadowolenie przede wszystkim do wydziałów architektury urzędów, co wpływa na procesy uzyskiwania pozwoleń na budowę czy wydawania decyzji o warunkach zabudowy. To z kolei przekłada się na wydłużające się w czasie procedury i opóźnienia w starcie projektu. Z tym niestety spotkać się może każdy deweloper. Niechęć i niezadowolenie często wynikają z braku pełnej wiedzy lub błędnych, mylących informacji. Nie ma dobrego wyjścia z takiej sytuacji, często inwestor jest pod ścianą i musi decydować czy odłożyć projekt na półkę czy zgodzić się np. na zmniejszenie powierzchni użytkowej budynku – w praktyce oznacza to zmniejszenie liczby kondygnacji i odsunięcie się od granic działki. Często sąsiadom nie chodzi o samo protestowanie dla protestowania, lecz o zmuszenie inwestora do remontu elewacji swojego budynku lub zapłaty znacznej kwoty.
Wydłużające się procedury
Z realizacją inwestycji nierozłącznie powiązane są wspomniane już różnego rodzaju uzgodnienia i decyzje. Opóźnienia przy ich wydawaniu, z którymi mierzą się niemal wszyscy deweloperzy – wywołane nie tylko przez opór sąsiadów – mają bezpośredni wpływ na wiele kwestii. Mowa tu o braku możliwości startu budowy, przesunięciach w terminach oddania inwestycji czy zamrożeniu środków finansowych przez banki. To w efekcie przekłada się na wyższe ceny mieszkań.
Potrzeba dobrej współpracy
Kolejnym wyzwaniem, które także pojawia się coraz częściej i z którym na pewno jako deweloperzy będziemy borykać się nie tylko w 2021 roku, jest uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania, pomimo braku budżetu na zapisane w tych planach budowy dróg i niezbędnej infrastruktury. Sprawa nie staje się prostsza nawet wtedy, gdy deweloper chce partycypować w finansowaniu tych projektów. Potrzebna jest standaryzacja kosztów ponoszonych przez inwestora i ustalenie jednakowej opłaty dla wszystkich. Jest to o tyle istotne, że deweloperzy realizując dany projekt chcą dostarczać coś więcej i mieć wpływ na rozwój dzielnicy. Niezbędne jest nawiązywanie efektywnego dialogu z władzami miast i dzielnic. Finalnie wszyscy mamy ten sam cel – rozwijać polskie miasta i czynić je dobrym miejscem do zamieszkania.
Sytuacja epidemiczna w kraju również nie sprzyja działaniom. Mimo dużych chęci deweloperów i realnych możliwości realizacji planów, spotykamy się z odmowami, odwoływaniem ważnych spotkań z brakiem możliwości ustalenia kolejnej, konkretnej daty – właśnie ze względu na COVID-19. Automatycznie blokuje lub przesuwa nam to założone cele.
Wszystkie wyżej wymienione utrudniania nie są niczym nowym. To sytuacje bardzo dobrze znane deweloperom, do których pewnie większość zdążyła się już przyzwyczaić i z którymi będziemy się mierzyć również w latach kolejnych. Jeśli chodzi o 2021 rok, to wiele nadal będzie zależało od sytuacji epidemicznej. Natomiast w SGI, mimo wszystkich wyzwań, które stawia przed nami pandemia, z optymizmem patrzymy w przyszłość. Będziemy konsekwentnie realizować nasze plany rozwoju, w razie potrzeby dostosowując je do zmieniającej się sytuacji. Wkroczyliśmy w ten rok z nową energią i dużą motywacją do dalszych działań.
Autor: Robert Stachowiak, Prezes Zarządu spółki deweloperskiej SGI.
