Według danych z najnowszego raportu firmy Colliers „ExCEEding Borders Small Business Units & Last Mile Logistics Sector in CEE-15”, obejmującego analizę 15 krajów Europy Środkowo Wschodniej1, widoczny jest wzrost liczby zapytań o powierzchnie typu SBU (Small Business Units) oraz LML (Last Mile Logistics) – obiekty logistyczne do obsługi ostatniego etapu dostaw. Całkowite zasoby powierzchni SBU/LML w krajach CEE-15 wynoszą ponad 3 mln mkw., ale nie są równomiernie rozłożone. Z raportu wynika, że największą podaż – blisko 2 mln mkw. – odnotowuje Polska. W nadchodzących kwartałach możemy spodziewać się dalszego dynamicznego rozwoju tego segmentu rynku, jak również generalnie rosnącego popytu na powierzchnie przemysłowe i logistyczne (I&L) w tym regionie.

Spis treści:
Polska na czele
Zróżnicowane tempo rozwoju
Stawki czynszów
Magazyny liderem
Wpływ wojny w Ukrainie
Dostępność gruntów

– Popyt najemców z sektora przemysłowo-logistycznego w regionie CEE-15 w ciągu ostatnich kilku lat był silny i napędzany głównie przez sektory 3PL, handlu detalicznego i dystrybucji, a w dalszej kolejności przez lekką produkcję, przemysł motoryzacyjny i FMCG. Podczas pandemii odnotowaliśmy większe zainteresowanie najemców z sektora e-commerce oraz operatorów logistycznych oferujących swoje usługi sprzedawcom detalicznym i firmom handlującym w Internecie. Wzrost zapytań o powierzchnie SBU/LML jest również konsekwencją tego trendu – mówi Kevin Turpin, Regionalny Dyrektor ds. Rynków Kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Polska na czele

Polski rynek I&L jest największy w całym regionie CEE-15 – całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec I kw. 2022 r. przekroczyła 25 mln mkw. W samym ubiegłym roku deweloperzy dostarczyli ok. 3,1 mln mkw. nowej powierzchni, co jest najwyższym rocznym wynikiem w historii polskiego rynku I&L. 2022 r. nie pozostaje w tyle – w ciągu I kw. 2022 r. wolumen nowej podaży wyniósł prawie 1,3 mln mkw., a w budowie pozostaje obecnie blisko 4,8 mln mkw.

– Pomimo znacznego rozwoju rynku zjawisko nadpodaży nie jest obecne, gdyż mamy do czynienia z utrzymującym się bardzo dużym zapotrzebowaniem na powierzchnie przemysłowe i logistyczne. W 2021 roku rynek magazynowy pobił rekord pod względem popytu brutto – wynajęto aż 7,5 mln mkw., w porównaniu do 4,2 mln mkw. w 2019 r., czyli jeszcze przed pandemią COVID-19. W I kw. 2022 r., popyt wyniósł 1,6 mln mkw., a wskaźnik pustostanów osiągnął 3,1% i był najniższy w historii rynku – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Wraz z rosnącym popytem na powierzchnie przemysłowe i logistycznie oraz podażą tego typu projektów, wzrasta również zainteresowanie obiektami SBU/LML, które sukcesywanie zwiększają swój udział w rynku I&L w Polsce.

– Wzrost liczby tego typu magazynów obserwujemy z roku na rok. Łączna podaż obiektów SBU/LML na koniec ubiegłego roku wyniosła blisko 2 mln mkw., co stanowi wzrost o 15% w porównaniu do I kw. 2021 (podaż wynosiła w tym okresie 1,7 mln mkw.). Tym samym sektor ten odpowiada za ok. 8% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni I&L w kraju. Choć największym rynkiem lokalnym pod względem istniejącej podaży SBU/LML pozostaje Warszawa, w której ulokowana jest ponad połowa wszystkich tego typu inwestycji w Polsce, dynamicznie rozwijają się również miasta takie jak Poznań i Wrocław, a także mniejsze ośrodki, np. Kalisz czy Elbląg – dodaje Maciej Chmielewski.

Zróżnicowane tempo rozwoju

W Albanii czy Bośni i Hercegowinie typowe obiekty SBU/LML w ogóle nie występują – najemcy decydują się tym samym na najem mniejszych modułów w dużych magazynach typu big box lub mniejszych obiektach przemysłowo-logistycznych o niższym standardzie. Niektóre projekty są realizowane według koncepcji przypominającej nowoczesne obiekty SBU/LML, ale do użytku prywatnego. Krajem o największym udziale SBU/LML w zasobach przemysłowo-logistycznych jest Bułgaria, gdzie obiekty te stanowią 59% całkowitej podaży powierzchni magazynowej.

Stawki czynszów

W krajach CEE-15 w budowie jest obecnie ok. 500 tys. mkw. powierzchni SBU/LML, z czego większość powstaje w Polsce (310 tys. mkw.). Zazwyczaj czynsze i opłaty eksploatacyjne w tego typu obiektach są znacznie wyższe niż w standardowych inwestycjach I&L, tak samo jak koszty budowy. Magazyny SBU i LML rekompensują to jednak doskonałymi lokalizacjami i znakomitym dostosowaniem do potrzeb najemców. W większości krajów CEE-15 oferowane stawki czynszu dla tego typu powierzchni wahają się od 4 do 10 euro/mkw./miesiąc, ale np. w Czechach i Estonii sięgają nawet 12 euro/mkw./miesiąc.

Magazyny liderem

Ze względu na znaczące zmiany lub zakłócenia w zachowaniach konsumentów, produkcji towarów i globalnych łańcuchach dostaw, spowodowane pandemią i wojną w Ukrainie, powierzchnie przemysłowe i logistyczne stały się jednymi z najbardziej poszukiwanych zarówno w regionie CEE, jak i na całym świecie. Transakcje inwestycyjne w sektorze I&L stanowiły średnio ok. 25% wszystkich transakcji w krajach CEE-62 w ciągu ostatnich 5 lat. Zapewniły sobie również pierwsze miejsce w 2021 r. z 37% udziału w wolumenie. Kapitał europejski (w tym z CEE) od 2017 r. nieznacznie przewodzi aktywności inwestycyjnej z 33-proc. wolumenem, wyprzedzając kapitał z Azji i Pacyfiku (31%).

Wpływ wojny w Ukrainie

Wojna w Ukrainie w różny sposób dotknęła poszczególne kraje CEE-15. W niektórych z nich wpływ wojny na sektor przemysłowo-logistyczny jest już zauważalny, podczas gdy inne nie odczuwają jeszcze jej skutków. Wszystkie mierzą się jednak z rosnącymi cenami paliw i materiałów budowlanych, ich mniejszą dostępnością i częściowym załamaniem łańcuchów dostaw, co wpływa na kondycję sektora przemysłowo-logistycznego w całym regionie. Wydłużone terminy budowy nowych obiektów lub wstrzymanie realizacji tych rozpoczętych i planowanych mogą spowolnić wzrost podaży powierzchni magazynowych w przyszłych kwartałach w porównaniu z okresem bieżącym.

Dostępność gruntów

Cała Europa Środkowo-Wschodnia boryka się z coraz mniejszą dostępnością gruntów, zwłaszcza w najatrakcyjniejszych lokalizacjach. Niektórzy z bardziej aktywnych deweloperów w segmencie przemysłowo-logistycznym w ciągu ostatnich kilku lat zajmowali się zabezpieczaniem banku ziemi pod przyszłe inwestycje. Inne działki, zwłaszcza w obrębie lub w pobliżu dużych miast, mogą znaleźć się na celowniku deweloperów mieszkaniowych, którzy często są w stanie zaoferować korzystniejszą cenę.

– Obecnie sektor przemysłowo-logistyczny radzi sobie dobrze i nie spodziewamy się w najbliższym czasie znaczących zmian tego trendu. Istnieje szansa, że nastąpi pewne spowolnienie wzrostu tego sektora, dopóki rynki budowlane i łańcuchy dostaw się w pewnym stopniu nie ustabilizują. To spowolnienie będzie jednak raczej krótkoterminowe niż długoterminowe – podsumowuje Kevin Turpin.