Wraz z rozwojem i dywersyfikacją powierzchni magazynowej zauważalne są zmiany w standardzie technicznym budowanych obiektów. Coraz częściej deweloperzy realizują projekty o zwiększonej nośności posadzki, wyższej wysokości oraz zwiększonej termoizolacyjności ścian. Ważną kwestią w realizowanych oraz istniejących obiektach stają się również proekologiczne rozwiązania wpisujące się w strategię ESG, np. większe przeszklenia w części biurowej obiektów magazynowych, odzysk wody szarej, czy montaż paneli fotowoltaicznych. Podnoszenie standardu powierzchni zwiększa atrakcyjność obiektu, dlatego deweloperzy prześcigają się w unowocześnianiu oferty dla najemców.

Nawet 7 poziomów składowania, czyli do 40% więcej palet

W związku ze wzrostem cen gruntów na świecie, coraz mniejszej ilości przygotowanych działek inwestycyjnych, zauważany był trend budowania coraz wyższych magazynów. Chociaż w Polsce nie ma jeszcze kłopotów z brakiem terenów pod inwestycje logistyczne, deweloperzy spodziewają się, że prędzej czy później ten sam problem pojawi się w naszym kraju. W konsekwencji, w 2019 roku rozpoczęto analizy i badanie możliwości realizowania wyższych obiektów. Biorąc pod uwagę takie aspekty jak standardy i normy pożarowe oraz uwarunkowania planistyczne, przyjęto nową wysokość w świetle, czyli 12m. Zmiana wysokości magazynu pozwoliła korzystać z systemów regałowych mających nawet 7 poziomów składowania, zwiększając w ten sposób liczbę palet w regałach do 40%. W 2020 roku jednym z pierwszych magazynów na wynajem w formule multi-tenant, zrealizowanym w wyższym standardzie składowania był budynek GLP w Jankach. Wraz ze zmianą wysokości deweloper zadbał również o zwiększenie nośności konstrukcji dachu, na którym zamontowano instalację fotowoltaiczną, zastosowano także oświetlenie w systemie LED ze ściemnianiem ograniczające zużycie energii.

Ciężej na metrze

Nośność posadzki w obiekcie magazynowym to maksymalny obciążenie, jakie podłoga może utrzymać na określonym obszarze. Powszechnie spotykanym rozwiązaniem jest posadzka przemysłowa, bezspoinowa o nośności ok. 5 ton/m kw. Przy zwiększonej wysokości magazynów, z 10 do 12 metrów zmienia się również parametr nośności posadzki wzrastając do około 7 ton/m kw. Trzeba zaznaczyć, że wzrost tego parametru wpływa na wzrost kosztów budowlanych całej hali. Posadzka o większej nośności jest relatywnie droższa w realizacji. Niemniej jednak korzyści płynące z podwyższonej wysokości magazynów i zwiększonej nośności posadzki (więcej poziomów składowania) rekompensują tę nadwyżkę cenową.

Ciepło, cieplej, gorąco

Wobec zmian klimatycznych, których doświadczamy w efekcie „galopującego” rozwoju urbanizacji, jak i ostatnich doświadczeń spowodowanych globalną pandemią Covid-19, rośnie nasza świadomość społeczna i nie ulega wątpliwości, że przyszłością naszych miast muszą być inwestycje zrównoważone. Budynki (zarówno mieszkaniowe jak i komercyjne) i budownictwo odpowiada za 36% zużycia światowej energii oraz 39% emisji gazów cieplarnianych, dlatego zmiany w legislacji coraz częściej dążą do ograniczania negatywnego wpływu na środowisko tego sektora. Warto zwrócić uwagę na zmiany w rozporządzaniu w zakresie ochrony cieplnej budynków, które wchodziły cyklicznie w życie od 2013 roku. W dniu 1 stycznia 2021 roku, weszła w życie ostatnia zmiana i obniżenie współczynników przenikania ciepła Uc(max) ścian zewnętrznych i wewnętrznych, podłóg przy gruncie, dachów, okien oraz drzwi. Istotne jest to, że te parametry uległy znacznemu zaostrzeniu. Ponadto zrezygnowano również z rozgraniczenia dotyczącego przeznaczenia obiektu (mieszkalny, gospodarczy, magazynowy, itd.) – nowe normy są uniwersalne dla każdego rodzaju obiektu. Zmiany mają na celu ograniczenie zużycia energii koniecznej do ogrzewania pomieszczeń oraz wentylacji.

Jaśniej w magazynie

Pokłosiem konieczności ograniczania zużycia energii jest zagwarantowanie dostępu światła dziennego w halach magazynowych. Instalacja okien w ścianach bocznych może nie gwarantować wystarczającego dopływu tego światła do pomieszczeń, głównie z uwagi na przesłanianie ich regałami. Deweloperzy stawiają zatem na świetliki dachowe, które nie dość, że poprzez dostęp światła dziennego pozwalają na ograniczenie zużycia energii , to podnoszą jakość pracy w obiektach magazynowych i przemysłowych. Istotną zmiana konstrukcyjną jest również zwiększenie głębokości pierwszej nawy, z 12 metrów na 24 bez słupów i instalacji dodatkowych świetlików dachowych w strefie kompletacji.

W magazynach od kilku lat stosowane jest oświetlenie w technologii LED zmniejszające zapotrzebowanie na energię elektryczną. Natomiast stosunkowo niedawno deweloperzy zaczęli realizujować oświetlenie magazynu z modułem ściemniania. Moduł ten dostosowuje natężenie oświetlenia w zależności od ilości naturalnego światła, które dostaje się do magazynu poprzez okna i świetliki. Ten system wraz z systemem czujek ruchu w alejkach przyczynia się do znacznej redukcji konsumpcji energii elektrycznej.

Jakość pracy

Tak jak biuro ma być przyjaznym miejscem pracy, tak i magazyn powinien spełniać oczekiwania pracowników co do jakości pracy. Rozwiązania, które przychodzą do nas z bardziej dojrzałych rynków zaczynają na stałe wpisywać się w krajobraz polskich obiektów przemysłowych. Deweloperzy i właściciele zapewniają swoim pracownikom siłownie plenerowe, wewnętrzne, wiaty grillowe, czy też palarnie. Przeznaczają również przestrzenie na strefy relaksu, z których można korzystać w trakcie pracy. Na Zachodzie normą zaczynają być również udogodnienia dla kierowców, którzy przyjeżdżają do danego magazynu na rozładunek lub załadunek. Mogą oni korzystać ze swojej strefy odpoczynku, toalet, pryszniców i kapsuł do spania. Na takie rozwiązania w Polsce trzeba jeszcze poczekać, ale rosnąca konkurencja oraz oczekiwania najemców prawdopodobnie przyspieszą te zmiany.

Autor: Michał Kozdrój, Head of Industrial Agency, Knight Frank.