Sektor PRS w Polsce od kilku lat dynamicznie się rozwija. Tylko na koniec 2022 roku zasoby mieszkań na wynajem od podmiotów instytucjonalnych wynosiły ponad 10 300, z czego 40% powstało w ostatnich 12 miesiącach. Wysoki popyt ze strony najemców wpływa na szybko kurczącą się dostępność mieszkań, co potwierdza niski współczynnik pustostanów na poziomie 3% (z wyjątkiem obiektów oddanych w 2022 roku).
„Sektor PRS jest atrakcyjną alternatywą zarówno dla inwestorów, jak i najemców. Pamiętam jak kilka miesięcy temu w mediach często odnoszono się do rynku niemieckiego. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć, że w Polsce, mimo dynamicznego rozwoju, sektor najmu instytucjonalnego jest wciąż w fazie początkowej. Na koniec 2022 roku na rynku znajdowało się ponad 10 300 mieszkań na wynajem w ramach sektora PRS. Dla porównania rynek najmu prywatnego szacuje się na około 1,2 mln mieszkań. Rachunek jest prosty, mieszkania na wynajem od podmiotów instytucjonalnych stanowią jedynie 1% wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem w Polsce,” – komentuje Sylwia Jankowska, Investment Broker w zespole rynków kapitałowych w Knight Frank.
Zmieniająca się w ostatnich latach sytuacja gospodarcza i geopolityczna wpłynęła na decyzje inwestorów, którzy zaczęli dywersyfikować swoje portfolia poprzez inwestowanie m.in. na rynku najmu instytucjonalnego.
„Zmiany, których jesteśmy obecnie świadkami stwarzają nowe możliwości na dalszą ekspansję rynku mieszkaniowego w Polsce. Mam tutaj na myśli wysokie ceny mieszkań oraz utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe, które znacznie ograniczają siłę nabywczą na rynku mieszkaniowym. Wpływa to bezpośrednio na ograniczony popyt na zakup mieszkań. Potwierdzeniem tego jest liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych, która w 2022 roku spadła o 50% względem 2021 roku. Z tego powodu, potrzeby mieszkaniowe zaspokajane są poprzez wyjem mieszkań,” – wyjaśnia Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.
Istotne znaczenie, przemawiające za wynajmem ma następująca aktualnie w Polsce zmiana pokoleniowa. Młode osoby nie priorytetyzują swojego życia, stawiając na szczycie potrzeb posiadanie mieszkania. Co więcej, są oni zainteresowani lokalami w atrakcyjnych lokalizacjach, a to często przewaga obiektów należących do podmiotów instytucjonalnych.
„W ciągu ostatnich 12 miesięcy popyt na wynajem mieszkań w Polsce znacząco wzrósł, również za sprawą napływu emigrantów z Ukrainy do Polski. W związku z tym, także sektor PRS charakteryzował się wysokim tempem komercjalizacji. Szacuje się, że wskaźnik pustostanów znajduje się na poziomie mniejszym niż 3%, z wyjątkami obiektów otwartych w 2022 roku. Szybka komercjalizacja budynków przemawia za stałym zainteresowaniem tym sektorem wśród inwestorów,” – dodaje Bożena Garbarczyk.
Utrzymujący się na wysokim poziomie popyt na mieszkania na wynajem spowodował znaczący wzrost czynszów w sektorze PRS. Uzasadnienia wzrostu wiązały się z ograniczoną dostępnością lokali mieszkaniowych na wynajem w Polsce, wyższych kosztów budowy i pracy, jak i finansowania nowych inwestycji. Odnotowane w obiektach PRS czynsze wzrosły w drugiej połowie 2022 roku o około 30-40% w Warszawie i 10-30% w miastach regionalnych.
Największym obecnie rynkiem w ramach sektora PRS jest Warszawa, gdzie zlokalizowane jest 40% istniejących zasobów.
„Z badania Knight Frank, przeprowadzonego wśród 25 podmiotów instytucjonalnych, banków oraz deweloperów obecnych na rynku PRS w Polsce wynika, że w 2023 roku około 85% inwestorów planuje rozpocząć nowe projekty mieszkaniowe na terenie stolicy. Duży udział w sektorze najmu instytucjonalnego ma również Wrocław (ponad 2 300 mieszkań), a Kraków śmiało można nazwać najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem w obszarze PRS, gdyż zasoby mieszkań na wynajem zostały w 2022 roku podwojone względem 2021 roku. Warto tutaj również dodać, że banki ziemi w Polsce zostały zabezpieczone na potrzeby budowy 35 000 nowych mieszkań,” – dodaje Sylwia Jankowska.
Pod koniec 2022 roku na etapie realizacji znajdowało się około 8 300 apartamentów na wynajem w niemal 40 projektach. Jeżeli deweloperzy zrealizują założone plany, około 6 900 mieszkań zostanie oddanych do końca 2023 roku.
Na polskim rynku PRS obecni są zarówno inwestorzy krajowi jak i zagraniczni, posiadający międzynarodowe doświadczenie w sektorze mieszkań na wynajem. Pod koniec 2022 roku, największy udział w istniejących zasobach (29%) miało Echo Investment z niemal 3 000 mieszkaniami zrealizowanymi w 11 obiektach, w ramach platformy Resi4Rent. Poza tym, istotną rolę odgrywają tacy inwestorzy jak: Fundusz Mieszkań na Wynajem (ponad 2 000 mieszkań) oraz TAG Immobilien (1 500 lokali na platformie Vantage Rent). Pozytywne perspektywy rozwoju rynku PRS w Polsce zachęciły nowych inwestorów do rozpoczęcia działalności w tym segmencie w minionym roku. Syrena, Van der Vorm i AFI otworzyli w 2022 roku swoje pierwsze projekty mieszkań na wynajem w Polsce.
„Z naszych globalnych badań wynika, że sektor mieszkaniowy miał drugi największy, zaraz za biurami, udział w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych w Europie w 2022 roku. To dobry moment na inwestowanie w PRS. W IV kwartale ubiegłego roku stopu kapitalizacji dla inwestycji PRS w najbardziej popularnych miastach Europy Zachodniej wyniosły średnio 3,25%-3,75%. Dla porównania stopy kapitalizacji dla obiektów „prime” w Warszawie szacowane były na 5,00-5,25%,” – wyjaśnia Sylwia Jankowska.
Źródło: Knight Frank.
