MPZP, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest niezmiernie ważny dla inwestorów, którzy planują podjąć nowe projekty inwestycyjne na terenie określonych, wybranych gruntów. Każdorazowo, przed złożeniem podpisu na umowie nabycia nieruchomości, inwestor powinien sprawdzić, czy grunt posiada Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W przeciwnym wypadku może go spotkać przykra niespodzianka, która stanie na drodze do realizacji projektu inwestycyjnego.

Spis treści:
Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
Plany inwestycyjne kontra przeznaczenie gruntu
Kiedy brakuje MPZP…
Kiedy przeznaczenie gruntu mija się z celem inwestora…
Dostępność gruntów na polskim rynku nieruchomości
Nabywanie gruntów inwestycyjnych na zapas

Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

MPZP, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – co to takiego? Plan ten określa przeznaczenie gruntów znajdujących się na terenie danej gminy. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa, jaki rodzaj zabudowy może zostać zrealizowany na danym gruncie, a także jaki rodzaj działalności może być na danym terenie prowadzony.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie ma określonego terminu ważności. Jest jednak możliwość dokonywania w nim zmian, poprzez złożenie do gminy odpowiedniego wniosku. Na odpowiedź ze strony gminy inwestor może czekać do miesiąca czasu. Otrzyma on wówczas wypis oraz wyrys i wejdzie w posiadanie informacji na temat warunków MPZP dla danej inwestycji.

Plany inwestycyjne kontra przeznaczenie gruntu

Niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, kiedy inwestor – po rozplanowaniu swojego nowego projektu komercyjnego – znajduje idealnie pasujący grunt, na którym ów projekt mógłby zrealizować. Mimo wszystko nie powinien decydować się na szybki zakup. Warto najpierw sprawdzić stan prawny działki. Może się bowiem okazać, że pomimo faktu, iż grunt wydaje się idealny pod realizację projektu inwestora, to jednak nie będzie możliwa jego realizacja. Czasem może się okazać, że zwyczajnie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie dopuszcza rodzaju zabudowy, jaką planuje zrealizować inwestor.
Z tego właśnie względu każdorazowo przez nabyciem gruntu inwestycyjnego, inwestor powinien weryfikować, czy działka posiada Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, oraz co on obejmuje (czyli jaki rodzaj zabudowy i działalności dopuszcza).

Kiedy brakuje MPZP…

Inwestor, który przed nabyciem gruntu zdecyduje się na weryfikację Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, może się czasem zdziwić faktem, że dana działka go nie posiada. Czy taka sytuacja jest rzeczywiście możliwa? Jak najbardziej. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie jest dokumentem obowiązującym do tworzenia dla każdego gruntu, z tego względu może się zdarzyć, że dana działka nie posiada MPZP. Gminy nie mają bowiem obowiązku sporządzania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla każdej działki. MPZP jest natomiast aktem prawa miejscowego, co oznacza, że treść Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego musi być łatwa i jednoznaczna w interpretacji.
Gdyby przyjrzeć się wszystkim gruntom, które są dostępne na sprzedaż na terenie Polski, to łatwo dostrzec, że brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie jest wcale rzadko spotykanym problemem. Nie oznacza to jednak, że przy braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, inwestor może realizować na gruncie dowolną inwestycję. Jeśli działka nie posiada Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, to inwestor powinien złożyć w gminie wniosek o wydanie decyzji i warunków zabudowy oraz zagospodarowania przedmiotowego terenu.

Kiedy przeznaczenie gruntu mija się z celem inwestora…

Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego to nie jedyny problem, z jakim może zetknąć się inwestor. Kolejnym murem stojącym na drodze do realizacji projektu inwestycyjnego, może okazać się przeznaczenie gruntu ujęte w MPZP. Co zatem w sytuacji, kiedy przeznaczenie wybranej przez inwestora działki nie uwzględnia możliwości realizacji planowanej przez niego inwestycji? W takim przypadku inwestor ma możliwość złożenia do gminy wniosku o zmianę przeznaczenia działki. Tak samo jest w sytuacji, kiedy wybrany grunt jest terenem rolnym. Inwestor ma możliwość przekształcenia takiego gruntu rolnego w grunt budowlany.

Dostępność gruntów na polskim rynku nieruchomości

Inwestorzy, którzy mają w planach realizację inwestycji komercyjnej, często poszukują bardzo konkretnych działek na sprzedaż. Istotne są dla nich takie kryteria wyboru, jak przeznaczenie gruntu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, jego powierzchnia, cena za metr kwadratowy działki oraz jej lokalizacja. Bardzo istotna jest z punktu widzenia inwestorów infrastruktura otoczenia. Inne grunty będą odpowiednie pod budowę osiedli mieszkaniowych, a inne pod projekty typowo komercyjne, jak biurowce, hale magazynowe czy galerie handlowe.
Na chwilę obecną inwestorzy mają jeszcze szeroki wachlarz wyboru działek na sprzedaż. Wielu zdaje sobie jednak sprawę, że z rynku stale ubywa tych najbardziej atrakcyjnych działek. Z tego względu inwestorzy, którzy mogą sobie na to pozwolić, budują cały czas swoje portfele gruntów.

Nabywanie gruntów inwestycyjnych na zapas

Kupowanie działek pod przyszłe, nieplanowane jeszcze przez inwestorów projekty, jest znaną praktyką. Inwestorzy, którzy posiadają odpowiedni zapas kapitału finansowego, niejednokrotnie kupują ziemie inwestycyjne z myślą o ich późniejszym wykorzystaniu. Dzięki takiemu rozwiązaniu, wchodzą w posiadanie atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów, w cenie, która jest dla nich na daną chwilę odpowiednia. Następnie, przy realizacji kolejnych projektów inwestycyjnych w przyszłości, nie muszą oni martwić się koniecznością poszukiwania działek, na których mogliby zrealizować swoje najbliższe projekty.
Działki, które są kupowane przez inwestorów na zapas i wchodzą w skład portfela gruntów, mogą zostać wykorzystane na poczet inwestycji. Co jednak w sytuacji, kiedy inwestor nabędzie teren inwestycyjny, a okaże on mu się w przyszłości zbędny? Cele inwestycyjne i planowane przez inwestora projekty mogą ulegać modyfikacjom i zwyczajnie może się okazać, że kupiona ziemia, która dawniej stanowiła idealne miejsce pod realizację projektu, obecnie jest inwestorowi nieprzydatna. W takiej sytuacji może on odsprzedać działkę innemu inwestorowi po wyższej cenie, niż sam zapłacił przy jej nabywaniu. Dzięki temu inwestor nie tylko odzyska zainwestowane pieniądze, ale dodatkowo zarobi na gruncie komercyjnym. Wówczas zyska środki finansowe na poczet kolejnych realizacji komercyjnych.
Przed wystawieniem zbędnego gruntu na sprzedaż inwestor powinien jednak upewnić się, że działka jest ujęta w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Dzięki temu inwestor będzie mógł określić grupę docelową potencjalnych nabywców. Również im łatwiej będzie podjąć decyzję o złożeniu oferty nabycia działki, jeśli będą znali jej docelowe przeznaczenie. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego może się więc przysłużyć do szybszego domknięcia transakcji sprzedaży-kupna gruntu inwestycyjnego. Warto więc postarać się o jego ustanowienie dla posiadanych terenów.

Redakcja
Komercja24.pl