Czy w najbliższych miesiącach więcej osób spełni swoje marzenie o posiadaniu nowego M. na własność? Ma w tym pomóc rządowy program „Pierwsze Mieszkanie”. Składa się z dwóch kluczowych elementów: „Konta Mieszkaniowego” i „Bezpiecznego Kredytu 2%”, z którego będzie można skorzystać już od początku lipca. Jakie są jego główne założenia? Kto może skorzystać z dopłat i zaciągnąć kredyt mieszkaniowy na preferencyjnych warunkach? Na czym one polegają w praktyce? Odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Bezpieczny Kredyt 2% – o co w tym chodzi?

Rozwiązanie „Bezpieczny Kredyt 2%”, które należy do programu „Pierwsze Mieszkanie”, pozwala na otrzymanie kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach. Środki będzie można wykorzystać na zakup pierwszego mieszkania czy domu (zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego), także jego budowę – w tym zakup działki budowlanej oraz wykończenie.

– Wspomniane preferencyjne warunki polegają na tym, że przez pierwsze 10 lat spłaty kredytu stopa procentowa będzie obniżona do 2%. Do tego będzie trzeba doliczyć również marżę banku oraz prowizję, jeżeli w danym przypadku będzie obowiązywać i trzeba być świadomym tych „dodatkowych” kosztów, bo sama nazwa projektu może być myląca. Resztę kwoty będzie dopłacać Państwo przez wspomniane 10 lat. Dopłaty będą finansowane ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, utworzonego
w ramach Banku Gospodarstwa Krajowego. Jak można przeczytać w oficjalnych źródłach, dopłata będzie stanowiła różnicę między średnim oprocentowaniem nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych o okresowo stałej stopie procentowej (stopa stała w okresie 5 lat), skorygowanym o współczynnik odzwierciedlający składnik marży banku (w projekcie założono 0,9 średniego oprocentowania), a oprocentowaniem kredytu wynoszącym 2% (oprocentowanie podstawowe)1. Po 10 latach, gdy dopłaty się skończą, bezpieczny Kredyt 2% będzie oprocentowany stopą zmienną, chyba, że kredytobiorca wynegocjuje z bankiem inne warunki – komentuje Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

W okresie objętym dopłatami kredyt będzie spłacany w ratach malejących. Po okresie 10 lat spłata kredytu będzie odbywać się w ratach równych, chyba że kredytobiorca złoży wniosek o zachowanie dotychczasowego sposobu spłaty.

Jak spłata kredytu zaciąganego w ramach „Bezpieczny Kredyt 2%” będzie wyglądać w praktyce?

– Przeprowadziliśmy symulację dla kredytu mieszkaniowego zaciąganego na 25 lat o wartości 300 tys. zł, zakładając, że kredytobiorca ma wkład własny o wysokości od 150 do 200 tys. zł. Gdybyśmy dziś chcieli wziąć taki kredyt z ratą malejącą, to na warunkach rynkowych rata miesięczna wyniosłaby około 3100 zł. Z dopłatą w ramach programu rządowego jest to trochę powyżej 1700 zł, więc ta dopłata jest znaczna – zostaje 1400 zł w kieszeni. Po 10 latach ta rata wzrosłaby około 40-50 zł, gdybyśmy nie nadpłacali kredytu, tylko spłacali go zgodnie z harmonogramem. Nadpłaty są oczywiście dopuszczalne – zaznacza Hubert Reszka, ekspert ZFPF, Credipass.

Według rządzących, już 7 z największych banków w Polsce zadeklarowało swoje uczestnictwo w programie „Bezpieczny Kredyt 2%”. Banki, które chcą do niego przystąpić, muszą mieć podpisaną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Warto również wiedzieć, że maksymalna wysokość kredytu, o jaki można się ubiegać w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wynosi 500 tys. zł w przypadku tzw. singli i 600 tys. zł w przypadku małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym, wspólnym dzieckiem.

Dobrą informacją dla osób zainteresowanych rządowym wsparciem jest to, że nie ma ograniczeń, jeśli chodzi o powierzchnię lokalu i cenę za mkw. mieszkania (domu), które chcemy nabyć. Trzeba się jednak ich spodziewać w przypadku wysokości środków, które można uzyskać na dokończenie rozpoczętej już budowy.

Dla kogo z kredyt z dopłatą?

Ważnym kryterium jest wiek. Z „Bezpiecznego Kredytu 2%” będą mogły skorzystać osoby, które w momencie składania wniosku kredytowego nie przekraczają 45. roku życia. Jeżeli chodzi o małżeństwo lub parę wychowującą przynajmniej jedno dziecko, ten warunek musi spełnić jeden z współkredytobiorców.

Preferencyjny kredyt 2% jest kierowany do osób, które chcą kupić pierwsze mieszkanie w życiu i nie spłacają innego kredytu hipotecznego. Dlatego trzeba pamiętać również o następujących kryteriach. Kredytobiorca (czy dwóch współkredytobiorców w przypadku małżeństwa/pary) oraz osoby, które wchodzą w skład danego gospodarstwa domowego, nie mogą posiadać prawa własności do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Mamy tutaj wyjątki. Jeden z nich to sytuacja, w której wspomniane prawo dotyczy nie więcej niż 50% udziału w nieruchomości, zostało ono odziedziczone,
a potencjalny kredytobiorca (kredytobiorcy) nie zamieszkuje/-ą w nieruchomości. Osoby zainteresowane skorzystaniem z rządowego programu nie mogą również posiadać prawa spółdzielczego do mieszkania lub domu. I w tym przypadku istnieje podobny wyjątek, który został opisany powyżej.

Co ważne, w momencie składania wniosku o „Bezpieczny Kredyt 2%”, potencjalny kredytobiorca, nie może być stroną umowy o kredyt hipoteczny, która została zawarta w ciągu ostatnich 36 miesięcy. Ta zasada nie obowiązuje, gdy umowa kredytu została rozwiązana z przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej.

– Kredytobiorca musi posiadać również odpowiednią zdolność kredytową, aby otrzymać kredyt na preferencyjnych warunkach. Będzie ją oceniać bank, który będzie udzielać finansowania. Nastąpi to po pozytywnej weryfikacji i spełnieniu kryteriów ustawowych oraz wewnętrznych zasad konkretnego banku – zaznacza Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Co istotne, 19 czerwca Komisja Nadzoru Finansowego zmieniła Rekomendację S dotyczącą zasad obliczania zdolności kredytowej – wprowadzono w niej nowe wytyczne, które pozwalają bankom brać pod uwagę rządowe programy i dopłaty Państwa podczas oceny zdolności kredytowej potencjalnych klientów. Dzięki wprowadzonym zmianom zdolność kredytowa przy zaciąganiu „Bezpiecznego Kredytu 2%” będzie wyższa niż w przypadku „standardowej” oferty banków, co oznacza, kredyt hipoteczny stanie się bardziej dostępny. – Nowelizacja rekomendacji KNF-u to dobra wiadomość dla osób, które planują skorzystać z programu Pierwsze Mieszkanie. Banki na jej podstawie będą korzystniej oceniać osoby starające się o kredyt z rządową dopłatą – dodaje Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Jak wkład własny?

Staranie się o kredyt hipoteczny w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%” wymaga wniesienia wkładu własnego. Jego wysokość jest określana przez bank udzielający kredytu. Jednak w przypadku korzystania z rządowego programu, wkład własny nie może wynieść więcej niż 200 000 zł.

Jest też i dobra informacja – aby starać się o finansowanie w ramach wspominanego wsparcia, nie trzeba posiadać środków na wkład własny. Staranie się o kredyt na preferencyjnych warunkach można połączyć z udziałem z innym rządowym programem „Mieszkanie bez wkładu własnego” i w ten sposób uzyskać potrzebny wkład własny. W sytuacji, gdy brakuje wkładu własnego lub jest on niewystarczający, istnieje również możliwość skorzystania z gwarancji udzielonych przez Bank Gospodarstwa Krajowego

Czy warto skorzystać z rządowego wsparcia?

Posiadanie czterech kątów na własność jest potrzebą wielu, szczególnie młodych Polaków. Jednak w ostatnim miesiącach sfinansowanie zakupu nowego mieszkania czy budowy domu na kredyt było utrudnione, ponieważ znacznie pogorszyła się nasza zdolność kredytowa. Za to zjawisko oczywiście odpowiadają wielokrotne podwyżki stóp procentowych i rekordowo wysoka inflacja.

Dlatego program „Pierwsze Mieszkanie” wraz z jego głównym elementem – „Bezpieczny Kredyt 2%” daje możliwość zakupu mieszkania czy budowy domu tym osobom, które bez preferencyjnych warunków nie miałyby na to szansy. Warto z niego skorzystać szczególnie w tym roku, kiedy rządzący nie planują wprowadzić limitów dotyczących ilości kredytów. Jednak jak zaznaczają eksperci ZFPF, do tego procesu trzeba się odpowiednio przygotować i przeanalizować wiele czynników.

– Przy staraniu się o „Bezpieczny Kredyt 2%” ważną kwestią jest ocena zdolności kredytowej i spełnienie wymogów polityki kredytowej wybranych banków. Nie można jednak zapominać, o tym, że również ważnym tematem w całym procesie starania się o środki jest sama nieruchomość. Bank weryfikuje jej wycenę. Jest ona zlecana przez rzeczoznawcę. Dokonuje on oszacowania wartości nieruchomości, co przez potencjalnych kredytobiorców może być mylone z ustalaniem ceny nieruchomości – komentuje Hubert Reszka, ekspert ZFPF, Credipass i podkreśla, że przed skorzystaniem z rządowego wsparcia trzeba wziąć również pod uwagę inne fakty.

– Specjalna dopłata będzie obowiązywać przez 10 lat i wiąże się z wieloma ograniczeniami w tym okresie. W rzeczywistości, przez ten czas musimy zamieszkiwać w tej nieruchomości; nie możemy jej sprzedać, wynająć, prowadzić w niej działalności gospodarczej, ani zmienić jej przeznaczenia. Jeśli zależy nam na własnym spokoju i bezpieczeństwie finansowym, to rekomendujemy najpierw dokładnie ocenić swoje możliwości kredytowe i zapoznać się z wszystkimi wymogami programu, najlepiej z pomocą niezależnego pośrednika finansowego – zaznacza Hubert Reszka, ekspert ZFPF, Credipass.

Nie brakuje głosów mówiących o tym, że „Bezpieczny Kredyt 2%” jest szansą nie tylko dla konsumentów, ale również dla banków, które także dotkliwie odczuły podwyżki stóp procentowych. Rządowy program może również pomóc branży budowlanej (i deweloperom), która boryka się z konsekwencjami aktualnej sytuacji na rynku kredytowym oraz wysokiej inflacji. Czy tak się stanie, pokażą najbliższe miesiące. Optymistyczne szacunki mówią o tym, że z końca kredyt hipoteczny w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%” może zaciągnąć nawet 30 tys. osób.