Projekt przebudowy nieruchomości handlowej w duchu ESG? Przebudowa obiektu handlowego w duchu zrównoważonego rozwoju to wieloetapowy proces wymagający zaangażowania łańcucha interesariuszy: inwestorów i zarządców budynku, najemców, generalnych wykonawców, a nawet producentów i dostawców materiałów. Holistyczne podejście, dobre planowanie i współpraca pomiędzy świadomymi uczestnikami projektu gwarantuje długofalowe korzyści społeczne i środowiskowe oraz biznesowe. Proces przebudowy z perspektywy: dewelopera i zarządcy, doradcy i przewodnika, oraz generalnego wykonawcy analizują eksperci Apsys, Arup i Reesco Retail.
Czynniki ESG i rosnący wpływ zmian klimatycznych stają się coraz istotniejsze dla każdego rodzaju działalności gospodarczej, w tym także funkcjonowania sektora nieruchomości. Przed 2001 r. zbudowano ponad 220 mln modułów budynków, co stanowi 85% zasobów budowlanych UE. Prognozuje się, że od 85% do 95% istniejących budynków nadal będzie w użyciu w 2050 roku, do kiedy– zgodnie z założeniami pakietu „Fit for 55” – istniejące budynki powinny zostać przekształcone w zeroemisyjne.
To się opłaca!
Jednym z najskuteczniejszych narzędzi wydłużających okres użytkowania budynków i ograniczających ich negatywny wpływ na środowisko jest przebudowa. Efektem przemyślanych modernizacji jest nie tylko spełnienie wymaganych norm, ale też zwiększenie wartości rynkowej obiektów.
Firmy i inwestorzy, którzy są w posiadaniu energetycznie nieefektywnych aktywów mogą znaleźć się pod presją finansową, wynikającą ze spadku wartości obiektów, wzrostu kosztów operacyjnych i finansowych i – w konsekwencji – utraty zysków. W obliczu transformacji energetycznej właściciele budynków stoją przed wyzywaniem zapobiegania ryzyku tzw. „osierocenia aktywów” [stranding risk]. Termin ten oznacza utratę wartości aktywów w związku z czerpaniem energii pochodzącej z paliw kopalnych i nadmierną emisją gazów cieplarnianych w stosunku do zobowiązań Polski wynikających z Porozumienia Paryskiego – tłumaczy Zofia Barbacka, Senior Sustainability Consultant w Arup.
Jednocześnie, uwzględnienie rozwiązań zgodnych z kryteriami kwalifikacji taksonomii UE na poziomie koncepcji i projektowania w długiej perspektywie będzie pozycjonować właściciela nieruchomości jako firmę zrównoważoną środowiskowo i atrakcyjnego partnera na rynku finansowym.
Świadomy właściciel, dobry doradca, audyt
Aby w wyniku przebudowy osiągnąć wymagane redukcje emisji gazów cieplarnianych, konieczne jest zaangażowanie całego łańcucha interesariuszy: zaczynając od inwestorów i zarządców budynku, poprzez najemców, generalnych wykonawców aż do producentów i dostawców materiałów. Pierwszym ogniwem jest świadomy właściciel obiektu handlowego, który rozumie konieczność adaptacji budynku w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych, społecznych i środowiskowych w szybko zmieniającym się kontekście biznesowym i legislacyjnym. Krok numer dwa to znalezienie dobrego doradcy i przeprowadzenie audytu.
Arup wspiera inwestorów zarówno w opracowaniu długoterminowych strategii zrównoważonego rozwoju, jak i dekarbonizacji portfolio oraz przekształcaniu nieruchomości w bardziej ekologiczne budynki. Nasi specjaliści przeprowadzają audyty i analizy energetyczne na poziomie portfolio, aby wyłonić budynki najbardziej zagrożone utratą wartości, jak i na poziomie pojedynczych budynków, aby szczegółowo zweryfikować i ocenić ich emisyjność oraz efektywność energetyczną – mówi Zofia Barbacka.
Bazując na audycie energetycznym można stworzyć ścieżkę dekarbonizacji obiektu, spełnić cele legislacyjne a jednocześnie zaspokoić bezpośrednie potrzeby szerszego kręgu klientów. Harmonogram modernizacji obiektów należy dopasować do harmonogramu pracy budynku i umów z najemcami, tak aby zapewnić jego optymalizację operacyjną w czasie prac, a docelowo wydłużyć okres eksploatacji obiektu i zapewnić rezyliencję, czyli odporność na przyszłe zmiany klimatu.
Odpowiedzialny wykonawca
Analiza wpływu środowiskowego musi obejmować cały cykl życia budynku – od prac budowlanych, poprzez okres użytkowania aż po rozbiórkę. W tym celu konieczne jest wdrożenie zrównoważonych rozwiązań już na etapie koncepcji oraz wybór i współpraca z firmami stosującymi praktyki odpowiedzialne środowiskowo. Niezwykle ważne jest wyłonienie wykonawcy, który wie, że zarządzanie projektem budowlanym zgodnie z zasadami ESG wymaga uwzględnienia wielu aspektów, takich jak ochrona środowiska, dbanie o pracowników i społeczność oraz skuteczne zarządzanie odpadami na każdym etapie projektu.
Myśląc o wykonawcy projektu przebudowy w duchu zrównoważonego powinniśmy poszukiwać firmy, posiadającej jasne zasady etyczne, których przestrzega i które wdraża w widoczny sposób w trakcie prowadzenia projektu modernizacji. Aby zapewnić skuteczne zarządzanie przebudową zgodnie z zasadami ESG, ważne jest regularne, procesowe monitorowanie postępu prac oraz wyników w zakresie ochrony środowiska i społecznej odpowiedzialności. Etap budowy to przede wszystkim umiejętne zarządzanie, zapewnienie efektywnej komunikacji pomiędzy uczestnikami procesu, zapewnienie spójność i przejrzystości dokumentów – podkreśla Lucyna Śliż, członkini zarządu Reesco Retail.
Odpowiedzialny wykonawca, w ramach projektu budowlanego, dba także o dobre warunki pracy dla zespołu, zapewnia im bezpieczeństwa i odpowiednie środki ochrony osobistej, a także szkolenia i możliwość rozwoju, aby stale zwiększać ich kompetencje i umiejętności.
Zrównoważone rozwiązania
Przebudowa jest jednym z elementów w całym cyklu życia budynku. Już na etapie projektowania, należy myśleć długofalowo – w kategoriach umożliwiających późniejszą rozbiórkę czy zmianę funkcji. Jakie rozwiązania są wprowadzane podczas modernizacji obiektów w celu minimalizacji wpływu na ekosystemy, zmniejszenie zużycia wody i energii, zrównoważonego wykorzystania surowców i ograniczenia emisji gazów cieplarnianych?
Przebudowa budynku to doskonała okazja, aby wprowadzić nowe rozwiązania techniczne, które zwiększą efektywność energetyczną budynku. Do najbardziej pożądanych technologii i rozwiązań budynkowych w obszarach ESG należą: fotowoltaika, perowskity na fasadach, wysokosprawne systemy odzysku ciepła i wilgoci z wentylacji oraz klimatyzacji, oświetlenie LED, system BMS monitorujący zużycia wody i energii, pompy ciepła, odzysk wody deszczowej i wody szarej, stosowanie armatury zmniejszającej zużycie wody. Nie zapominamy również o rozwiązaniach, które maja istotne znaczenie dla użytkowników powierzchni np. produkty o niskiej zwartości LZO czy stosowanie wysokiej klasy filtrów powietrza w centralach wentylacyjnych – tłumaczy ekspertka Reesco Retail.
Dobór materiałów i zarządzanie odpadami
Na etapie realizacji niezwykle ważny jest dobór materiałów – należy zwracać uwagę na ich wpływ na środowisko i społeczność. Warto wybierać materiały ekologiczne, pochodzące z recyklingu lub z certyfikowanych źródeł. Przykłady to drewniane deski elewacyjne czy izolacje z wełny mineralnej. Producenci materiałów budowlanych coraz częściej przeprowadzają modernizacja zakładów, cyfryzację produkcji i sprzedaży, inwestują w budowę lub zakup energii ze źródeł ekologicznych, eliminują plastik z opakowań, poprawiają efektywność wykorzystania surowców-recykling, przeprowadzają proces dekarbonizacji produkcji poprzez partnerstwa z dostawcami (np. niskoemisyjnego aluminium).
Przy przebudowie obiektu można wykorzystać materiały z poprzedniej konstrukcji, łącząc je z nowymi, aby zminimalizować ilość odpadów. Odzysk materiałów planujemy już na etapie zapewnienia surowców. Optymalizujemy zużycie nowych materiałów. Staramy się ponownie wykorzystać istniejące komponenty i materiały, minimalizujemy liczbę wykonanych transportów poprzez umiejętne zarządzanie dostawami materiałów. Ważnym elementem projektu budowlanego jest także skuteczne zarządzanie odpadami. Należy dbać o segregację odpadów, ich minimalizację i recykling – podkreśla Lucyna Śliż.
Przebudowa i co dalej?
Pozytywne zmiany są kontynuowane prze zarządcę nieruchomości, którego praca powinna uwzględniać wszystkie aspekty elementy polityki zrównoważonego rozwoju – działania na rzecz środowiska naturalnego, społeczną odpowiedzialność biznesu oraz transparentność biznesową. W ramach działań na rzecz środowiska zarządca powinien dbać o racjonalne wykorzystanie zasobów w zarządzanych obiektach handlowych, niezależnie od ich wieku.
Zespoły zarządcze monitorują na bieżąco wskaźniki funkcjonowania obiektów i wprowadzają optymalizacje, przede wszystkim w zakresie instalacji elektrycznych, kanalizacyjnych i HVAC. Zadaniem Zarządcy jest także rekomendowanie właścicielom obiektów najlepszych rozwiązań w kwestiach modernizacji i inwestycji, mających wpływ na poprawę efektywności obiektów, takich jak np. instalacja paneli fotowoltaicznych czy wymiana oświetlenia na LED – mówi Magdalena Błądek, Business Development Director i ESG Officer w Apsys Polska.
Niezwykle istotne są działania edukacyjne prowadzone przez zarządcę. Zarówno na etapie przebudowy: przedstawienie wartości dodanej płynącej z planowanych zmian, obudowa marketingowa zmierzająca do zrozumienia sensu poszczególnych etapów oraz włączenie społeczności (najemców, klientów) w proces przebudowy, jak i w ujęciu długofalowym.
Apsys Polska wprowadził manual dla najemców oraz zespołów technicznych z rekomendacjami, jak oszczędzać energię, ciepło i wodę w obiektach, edukuje również najemców w zakresie gospodarki zero waste oraz segregacji odpadów. W ramach społecznej odpowiedzialności biznesu inicjujemy dialog społeczny i współpracuje z lokalnymi społecznościami, by jak najlepiej odpowiedzieć na ich potrzeby, stymulować ich rozwój oraz tworzyć inkluzywne przestrzenie, dostępne i przyjazne wszystkim grupom klientów. W tym celu współpracuje z lokalnymi organizacjami, między innymi placówkami edukacyjnymi i opiekuńczymi, fundacjami działającymi na rzecz osób z niepełnosprawnościami, schroniskami dla bezdomnych zwierząt oraz instytucjami kultury – mówi Magdalena Błądek.
Źródło: Reesco Retail.
