Reforma ładu przestrzennego w Polsce stała się więc faktem. Uchwalona ustawa ujednolica, upraszcza i przyspiesza procedury dotyczące planowania przestrzennego w blisko 2500 gmin. Jakie konkretne zmiany wprowadza nowe prawo? Komentuje ekspert firmy doradczej Lege Advisors.
Jak pokazuje tegoroczny raport Najwyższej Izby Kontroli, obowiązujące od 20 lat przepisy „nie zapewniają racjonalnego kształtowania ładu przestrzennego w gminach i ich zrównoważonego rozwoju. W efekcie dochodzi do rozproszenia zabudowy, uszczuplenia terenów zielonych, a nawet do degradacji krajobrazu.” Ten chaos przestrzenny w Polsce generuje rocznie ponad 83 mld zł strat. Wchodzące w życie nowe prawo o ładzie przestrzennym ma tę sytuację uzdrowić.
Najważniejsze zmiany w prawie
Pierwsza istotna zmiana to w miejsce obecnie funkcjonującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego – planu ogólnego. Obejmie on, podobnie jak studium, cały obszar gminy i w przeciwieństwie do studium, będzie stanowił akt prawa miejscowego.
– Zawarte w planie ogólnym ustalenia będą wiążące zarówno przy sporządzaniu planów miejscowych, jak i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Gminy mają czas do końca 2025 roku, aby uchwalić plany ogólne. – tłumaczy Maciej Semczak, ekspert ds. nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.
Ponadto ustawodawca stworzył nowy rodzaj planu miejscowego – zintegrowany plan inwestycyjny, uchwalany na wniosek inwestora. Dzięki temu możliwe będzie uchwalenie planu miejscowego oraz realizacja inwestycji przy współudziale inwestorów.
– Uchwalenie takiego planu będzie możliwe po podpisaniu umowy pomiędzy gminą a inwestorem. Umowa określi wzajemne prawa i obowiązki stron, w tym zobowiązania inwestora do realizacji inwestycji celu publicznego, towarzyszących inwestycji głównej. – wyjaśnia Maciej Semczak.
Zmiany dotknęły również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Do tej pory wydawano je na czas nieokreślony. Aktualnie będą one ważne tylko przez okres 5 lat.
Kolejną nowością w prawie ma być rejestr urbanistyczny. Jego uruchomienie planowane jest na 2026 rok. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych system teleinformatyczny, w którym znajdą się m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym czy rozstrzygnięcia organów nadzoru.
Za mało czasu na zmiany
– Jest wiele głosów, że opracowanie nowych planów ogólnych dla kilku tysięcy gmin w ciągu 2 lat jest prawie niewykonalne. Inni zwracają uwagę, że ustawa nie wygasza decyzji o warunkach zabudowy wydanych do tej pory. To może być problematyczne, ponieważ na tworzone plany ogólne i miejscowe wpływ mogą mieć decyzje wydane nawet 10-20 lat temu. – przestrzega Maciej Semczak.
Zdaniem eksperta, pozytywnie odbierane są przepisy dotyczące zintegrowanego planu inwestycyjnego czy stworzenia rejestru urbanistycznego. Czas pokaże, czy powyższe zmiany korzystnie wpłyną na ład przestrzenny w Polsce.
Źródło: Lege Advisors.
