Wycena nieruchomości bez dostępu do najważniejszych dokumentów i informacji jest możliwa? Biegły przystępując do wyceny nieruchomości powinien posiadać o niej pełną wiedzę. Powinien mieć szansę na wizytację i ocenę na miejscu oraz być poinformowanym o wszelkich kwestiach związanych z stanem technicznym i problemach niewidocznych gołym okiem. Przede wszystkim jednak powinien otrzymać dostęp do pełnej dokumentacji.
Rzeczywistości bywa jednak daleka od idealnej. Zdarza się, że dokumentacja jest z różnych względów niepełna, zaginęła, czy właściciel/zarządzający zwyczajnie nie chce jej udostępnić. Częściej niż mogłoby się wydawać biegły nie ma również możliwości osobistej wizyty na nieruchomości i oceny jej stanu technicznego. W bardzo skrajnych przypadkach mogą zdarzać się próby celowego wprowadzania w błąd.
Czy wobec braku spełnienia podstawowych warunków wycena nieruchomości przestaje mieć sens?
Zdecydowanie nie. Trzeba pamiętać, że powołany biegły z jednej strony jest doświadczonym ekspertem w swojej dziedzinie i nie da się łatwo zmanipulować. Z drugiej strony, wciąż jest tylko człowiekiem i nie ma możliwości, aby wiedział o przedmiocie wyceny wszystko, niezależnie od jakości dostarczonych mu materiałów. Zdecydowana większość pracy biegłego sprowadza się do poszukiwania informacji i ich oceny. Nawet jeśli biegły już na wstępie zostanie wyposażony w dokumenty, których potrzebuje, zawsze dokonuje ich sprawdzenia i weryfikacji.
A jeśli pewnych danych brakuje, podejmowane są próby ich zdobycia. Specyfika zawodu rzeczoznawcy i działanie na rzecz sądów, pozwala biegłym skorzystać z pomocy właściwych urzędów w poszukiwaniu danych ewidencyjnych, dokumentacji projektowych, wydanych decyzji, pozwoleń i wielu innych.
Jeśli informacje nie są przekazywane przez zaniechanie stron, sąd może wydać odpowiednie zobowiązanie do udostępnienia tych informacji. A gdy mimo podjętych działań, stan wiedzy jest wciąż niepełny, przyjmuje stan zgodnie z oświadczeniem Stron lub zakłada się najczęściej występującą sytuację na rynku. Tak jest w przypadku np. braku możliwości przeprowadzenia oględzin lokalu mieszkalnego, którego standard wykończenia musi zostać określony.
Bazując na doświadczeniu zawodowym, wiedzy eksperckiej i dostępnych danych, biegły zawsze stara się dostarczyć możliwie najdokładniejsze i wiarygodne opracowanie na potrzeby sądu. W razie jakichkolwiek wątpliwości, każdorazowo wyraźnie zaznaczane są one w treści opinii o nieruchomości.
Komentarz Magdaleny Wiszniewskiej-Dwojak z firmy doradczej Lege Advisors.
