To wysokie stopy procentowe w dużej mierze przyczyniły się do spowolnienia aktywności inwestycyjnej. Wysoka rentowności obligacji jest atrakcyjna dla inwestorów dywersyfikujących swoje portfele. Natomiast z racji tego, że inwestycje w nieruchomości są w dużym stopniu zależne od zadłużenia, szybko rosnący koszt długu działa jako hamulec. Przede wszystkim, to jednak niepewność co do perspektyw gospodarczych wstrzymuje decyzje inwestorów. Pomimo zaostrzanych przez banki warunków dla udzielnych kredytów, możliwości dla inwestorów otwierają się w wielu sektorach nieruchomości na całym świecie.
Wraz z dostosowywaniem wysokości stóp procentowych w poszczególnych krajach wielu inwestorów korzystających z dźwigni finansowej, począwszy od tych zarządzających inwestycjami, po fundusze private equity, będzie prawdopodobnie koncentrować się na refinansowaniu posiadanych aktywów w końcówce roku, zamiast kupować kolejne.
„Na rynku jest duża pula pieniędzy, która czeka na odpowiedni moment. Inwestorzy szukający okazji liczą, że obecne ceny jeszcze spadną, a tym samym dopiero gdy osiągną maksymalnie niski poziom będą podejmować decyzje o zakupach. Na wybranych rynkach obserwowane jest zjawisko paraliżu wśród inwestorów, którzy ze swoim powrotem do aktywności czekają, aż na rynek wrócą najwięksi gracze. Uznane to będzie za sygnał powrotu do normalności,” – powiedziała Victoria Ormond, Head of Capital Market Research, Knight Frank.
Inną przyczyną niższych wolumenów jest fakt, że historycznie największy i najbardziej płynny globalny sektor przepływów transgranicznych, czyli biurowy, w trakcie pandemii oddał pierwsze miejsce sektorowi magazynowemu. Z uwagi na ewolucję modeli pracy inwestorzy w dalszym ciągu ostrożnie podchodzą do obiketów biurowych czekając, aż nowe zasady na dobre zagoszczą w organizacjach. Tym samym, pozwoli to lepiej ocenić stabilność poziomów najmu oraz perspektywy dla tego segmentu.
„Również w Polsce pierwsze trzy kwartały 2023 roku to wciąż dominacja transakcji na rynku magazynowym. Całkowity kapitał zainwestowany w tym sektorze wyniósł 842 mln EUR, stanowiąc ponad 50% wolumenu odnotowanego w Polsce w tym okresie. Ten sam okres okazał się dużo słabszy dla rynku biurowego. Wolumen transakcji wyniósł zaledwie 267 mln EUR, stanowiąc 16% kapitału zainwestowanego w Polsce. Wszystkie transakcje w tym okresie miały miejsce na rynku warszawskim, odmiennie do roku 2022 kiedy to 50% wolumenu sektora biurowego przypisywano rynkom regionalnym,” – dodał Michał Grabara, Director, Capital Markets, Knight Frank.
Mniejsza dostępność kapitału na rynku inwestycyjnym stwarza jednak możliwości. Obserwujemy jak inwestorzy prywatni oraz państwowe fundusze, czyli grupy zwykle niekorzystające z kredytów, wykorzystują czas mniejszej konkurencji do okazyjnych zakupów. W analizach nie należy pomijać organizacji charytatywnych, które w celu zdywersyfikowania swoich portfeli zaczęły inwestować w nieruchomości. Nie są to jeszcze duże wolumeny i strategie inwestowania skupiają się na rynkach wewnętrznych, ale w dobie drogiego finansowania kredytów mogą również stanowić konkurencję dla typowych inwestorów.
Dane wskazują również na aktywność najważniejszych amerykańskich funduszy private equity, zwłaszcza w sektorze logistyki, który po raz pierwszy od roku zajmuje pierwsze miejsce pod względem inwestycyjnej działalności transgranicznej. Wszystkie aktywa w Wielkiej Brytanii, Indiach, krajach nordyckich i Kanadzie były w ostatnim kwartale celem tej kategorii inwestorów i spodziewamy się, że tendencja ta utrzyma się przez resztę roku. Państwowe fundusze majątkowe z Bliskiego Wschodu i Azji również ostatnio obrały za cel aktywa logistyczne w USA i Europie, zwłaszcza w Wielkiej Brytanii, Niemczech i Hiszpanii.
W szeroko rozumianym sektorze mieszkaniowym również zaobserwowano aktywność amerykańskiego private equity w USA, Japonii oraz Hiszpanii i oczekuje się, że ta tendencja będzie się utrzymywać do końca 2023 roku. Inwestorzy, którzy w mniejszym stopniu są zależni od zadłużenia w krajach o względnie silnej walucie, takich jak USA, Kanada i Singapur, prawdopodobnie będą nadal aktywni na arenie międzynarodowej. Obserwujemy również wzrost liczby inwestorów japońskich, ponieważ korzystają oni ze znacznie niższych stawek swap. Oczekujemy, że japońscy inwestorzy nadal będą nabywcami na arenie międzynarodowej, a sama Japonia będzie celem napływu kapitału w ostatnim kwartale.
„Obserwujemy znaczny wzrost japońskich inwestycji w Europie, USA i Australii. Japońscy inwestorzy miewali trudności z dostępem do tych rynków ze względu na szybkość transakcji dokonywanych przez europejskich lub amerykańskich kupujących. Ale teraz mogą zawierać transakcje off-market, czyli poza rynkiem i uzyskać dostęp do aktywów bez tak ostrej konkurencji, a także skorzystać z taniego kapitału pochodzącego z Japonii. W 2023 r. japońscy inwestorzy ulokowali ponad 6,7 mld dolarów w trwałe aktywa za granicą, co już podwoiło kwotę 2,8 mld dolarów zainwestowaną w 2022 r.,” – dodał Neil Brookes, Global Head of Capital Markets, Knight Frank.
Z uwagi na utrzymujące się dłużej wyższe stopy procentowe w wielu krajach, kredytodawcy i pożyczkobiorcy, którzy mieli nadzieję „przetrwać” ten okres, zaczynają obecnie akceptować mniej korzystne warunki finansowania. Różnice są widoczne w zależności od średniej wysokości kredytu, poziomu stawek swap, kondycji banku, stopnia innowacyjności w sektorze kredytowym oraz wysokości w jakiej wzrosły stopy procentowe. Pomimo, że nie jest przewidywany nagły powrót do normalności, spodziewamy się wzrostu aktywności inwestycyjnej na świecie w stosunku do pierwszej połowy tego roku.
Autorzy:
Michał Grabara, Director, Capital Markets, Knight Frank
Neil Brookes, Global Head of Capital Markets, Knight Frank
Victoria Ormond, Head of Capital Market Research, Knight Frank
Źródło: Knight Frank.
