Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na atrakcyjnie zlokalizowanych działkach o przeznaczeniu usługowym. Z jakimi decyzjami i ich konsekwencjami muszą mierzyć się inwestorzy?
Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager), Marta Marat (Valuer, Valuation and Advisory), Kamil Olechniewicz (Project Manager, Technical Advisory and Project Management), Patryk Błach (Senior Consultant, Investment), Karolina Aleksandrowicz (Junior Research Analyst)
Lokalizacja projektów PRS a Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
W połowie 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120 projektów, z czego 73% jest ukończonych, a pozostałe 27% w trakcie realizacji. Blisko ¾ analizowanych projektów zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP.
Większość inwestorów decyduje się lokalizować nieruchomości przeznaczone na wynajem instytucjonalny na obszarach, które w planie miejscowym przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo – usługową (MW/U). Dotychczas na działkach o takim przeznaczeniu powstało lub powstaje 40 inwestycji, co stanowi 45% wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych MPZP.
Ze względu na znikomą dostępność gruntów w największych polskich miastach przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), takie projekty stanowią zdecydowaną mniejszość (niespełna 20%) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda sytuacja na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę usługową (U), gdzie obecnie znajduje się niemal 40% inwestycji PRS.
„Niski odsetek inwestycji PRS realizowanych na gruntach bez MPZP wynikać może w dużej mierze z faktu, iż taka budowa opiera się wtedy na warunkach zabudowy (WZ), gdzie realizacja projektu z lokalami na wynajem nie jest zazwyczaj pierwszym wyborem właściciela gruntu. Co do zasady, w przypadku wielkomiejskich lokalizacji, większość inwestorów i właścicieli gruntów woli najpierw spróbować uzyskać WZ na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z myślą o dalszej sprzedaży poszczególnych lokali. Dopiero kiedy nie uda im się uzgodnić WZ na zabudowę mieszkaniową, decydują się oni na alternatywę w postaci np. budynku usługowego zamieszkania zbiorowego / budynku hotelowego.“ – komentuje Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young.
Źródło: Avison Young [fragment raportu] / materiał prasowy
