Od kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy w górę – tyle się płaci za luksus mieszkaniowym po polsku. Górna granica może być ustanowiona naprawdę bardzo wysoko, co pokazał przykład Złotej 44 w Warszawie, gdzie za jeden apartament klient zapłacił 11 mln zł, po 46 tysięcy zł za metr kwadratowy!
Coraz wyższe transakcje, coraz lepsze wyniki, coraz więcej inwestycji. Polski rynek nieruchomości luksusowych nabiera rozpędu. Przybywa realizacji z najwyższej półki, co więcej – luksusowe apartamenty, zabytkowe odrestaurowane pałace, kamienice, dwory, mieszkania o podwyższonym standardzie – coraz lepiej się sprzedają. Inwestorzy widzą w takich obiektach pewną lokatę kapitału.
Nie bez znaczenia jest fakt, że apartamenty w zabytkowych kamienicach, czy nowych obiektach na rynku pierwotnym dają możliwość zarabiania na wynajmie, czy też w segmencie hotelowo – noclegowym. Obie te formy pozwalają godziwie zarobić. Obecnie zyskowność najmu mieszkań szacuje się na około 5 – 6 proc. w największych miastach. Jeśli chodzi o segment hotelowy, apartamenty w systemie condo kuszą inwestorów zwrotami rzędu 8 proc. Generalnie – zakupy pod działalność hotelową zyskują coraz większe uznanie inwestorów. Obecnie ten rynek jest w fazie silnego wzrostu, Polska przyciąga coraz więcej turystów, a wyniki branży hotelarskiej szybko rosną.
Nic więc dziwnego, że apartamenty w Polsce sprzedają się coraz lepiej. Wg REAS w trzech pierwszych kwartałach 2017 w pięciu badanych miastach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu – wartość sprzedaży w segmencie apartamentów wyniosła (w trzech kwartałach 2017 roku) 222 mln zł. Był to lepszy wynik niż w całym 2016 roku.
Nie bez znaczenia jest tu fakt, że coraz więcej ludzi na nieruchomości luksusowe po prostu stać. Takie wnioski wypływają m.in. z ostatniego raportu firmy KPMG o rynku dóbr luksusowych w Polsce. Wynika z niego, że ogólna kondycja finansowa Polaków się poprawia. Wg twórców raportu liczba zamożnych Polaków (o dochodzie brutto powyżej 7,1 tys. zł) w minionych 12 miesiącach wyniosła ponad 1,1 mln osób i zwiększyła się rok do roku o ponad 60 tys. Wśród tej grupy 164 tys. podatników osiągnęło miesięczny dochód brutto powyżej 20 tys. zł, w tym 42 tys. Polaków – powyżej 50 tys. zł. Autorzy badania prognozują, że liczba dobrze sytuowanych obywateli wyniesie w 2020 roku nawet 1,4 mln.
Od kilkunastu tysięcy zł w górę
Zanim powiemy o cenach apartamentów należy poczynić ważne rozróżnienie. Segment Premium można podzielić na „podgrupy”. Stosowana przez REAS typologia to 1) mieszkania o podwyższonym standardzie 2) apartamenty, a więc po prostu duże wygodne nieruchomości o wysokiej jakości wykończenia standardzie 3) apartamenty luksusowe – czyli najnowocześniejsze najbardziej prestiżowe nieruchomości luksusowe o klasie światowej. Mamy tu na myśli projekty naprawdę unikalne takie jak choćby Złota 44, Cosmopolitan, Ovo Wrocław, Sky Tower itp.
Jeśli posłużyć się tą typologią to z danych WGN wynika, że za podwyższony standard w miastach regionalnych płaci się do 10 tys. zł. Powyżej tej kwoty można zacząć mówić o apartamentach, natomiast luksus z absolutnie najwyższej półki będzie kosztował minimum 18 – 20 tys. zł, a górna granica – co pokazał przykład Złotej 44 – może być ustanowiona naprawdę bardzo wysoko.
Z danych analityków WGN wynika, że rynku wtórnym najdroższe są dwa typy nieruchomości luksusowych: 1) nowe, kilkuletnie apartamentowce z cenami nawet powyżej 20 tys. zł/mkw. za najbardziej prestiżowe realizacje (przykładowo: tyle kosztują nowe apartamenty w kurortach nadmorskich, czy na rynku wtórnym w wieżowcu Sea Towers w Gdyni) oraz 2) nieruchomości starsze, zabytkowe, historyczne – świetnie zlokalizowane, na starówkach dużych miast, przy głównych ulicach handlowych itp. Przykładem może być tu jeden z apartamentów przy płycie wrocławskiego Rynku wyceniony na 14 tys. zł/mkw.
Bogacenie się Polaków i dobra koniunktura to nie jedyne czynniki, które „nakręcają” rynek mieszkaniowego luksusu. Z danych analityków wynika, że takie, bardzo drogie nieruchomości – świetnie zlokalizowane, prestiżowe i o bardzo wysokim standardzie – są znacznie bardziej odporne na wahania koniunktury i przeceny. Tak było również po pęknięciu bańki cenowej z lat 2006 – 2008, gdy rynek mieszkaniowy notował spadki rzędu kilkudziesięciu procent, natomiast świetnie zlokalizowane, prestiżowe obiekty trzymały ceny. Przykładem może być Wrocław, gdzie przecena wyniosła około 30 proc., tymczasem za mieszkania w kamienicach bezpośrednio przy Rynku płaciło się nadal powyżej 10 tys. zł/mkw. Stawki na tym poziomie utrzymały się do dziś.
Marcin Moneta – komercja24
