W 2017 roku w największych aglomeracjach w kraju popyt na powierzchnie biurowe sięgnął niemal 1,5 mln mkw., informują analitycy Walter Herz. W Warszawie do najemców trafiło znacznie więcej biur niż łącznie na rynkach regionalnych. W 2017 roku w dziewięciu największych miastach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin) wynajęte zostało około 1 475 000 mkw. powierzchni biurowych.

– Bezkonkurencyjna pod względem popytu okazała się Warszawa, w której zawarto transakcje na ponad 800 tys. mkw. biur – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik, Prezes Zarządu Walter Herz. W Krakowie podpisano umowy najmu na przeszło 200 tys. mkw. powierzchni, a na wrocławskim rynku najemców znalazło około 170 tys. mkw. biur.

Ponad 9,6 mln mkw. powierzchni biurowej w Polsce

W minionym roku, jak obliczają specjaliści, w największych aglomeracjach w kraju przybyło łącznie ponad 740 tys. mkw. powierzchni biurowych. Zasoby warszawskiego rynku wzbogaciły się o 280 tys. mkw. biur, a w ośmiu miastach regionalnych oddano do użytku ponad 460 tys. mkw. powierzchni, z czego większość w Krakowie – około 193 tys. mkw.

Największe miasta w Polsce oferują obecnie łącznie około 9 615 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. – Na koniec ubiegłego roku w Warszawie było 5 230 000 mkw. biur, a regiony dysponowały powierzchnią około 4 385 000 mkw. Niemal połowa regionalnego potencjału biurowego przypada na rynek krakowski i wrocławski. Kraków może pochwalić się już wolumenem 1 100 000 mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, a Wrocław 907 tys. mkw. biur – wylicza Bartłomiej Zagrodnik.

Coraz mniej wolnej powierzchni

Najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej, na poziomie 8,5 proc. notowany jest w Trójmieście, w którym powstaje obecnie kilka dużych projektów, a całkowite zasoby biurowe sięgają prawie 700 tys. mkw. Z danych Walter Herz wynika, że podobnie niskim wskaźnikiem pustostanów charakteryzuje się też rynek poznański. W Warszawie, w której powstaje obecnie niezwykle duża ilość powierzchni biurowej – około 780 tys. mkw., współczynnik pustostanów obniżył się do poziomu 11,5 proc.
Bartłomiej Zagrodnik prognozuje, że w tym roku na warszawskim rynku biurowym nadal będziemy mogli obserwować spadek ilości wolnej powierzchni, co wiązać się będzie z niskim poziomem nowej podaży. Jego zdaniem, przyniesie to dalszą stabilizację stawek czynszowych i mniejsze możliwości negocjacji cen.

Popyt na duże powierzchnie

Do największych transakcji przeprowadzonych w 2017 roku na rynkach regionalnych doradcy zaliczają umowę poufnego najemcy na ponad 25 tys. mkw. w poznańskim Nowym Rynku i przednajem Credit Agricole na ponad 15 tys. mkw. w Business Garden II we Wrocławiu.W Warszawie z kolei w minionym roku bank Millenium odnowił umowę na ponad 18 tys. mkw. powierzchni w Harmony Office Centre. Podobnej wielkości powierzchnię w Generation Park X wynajęła firma Citi Service Center Poland. Na wynajem około 15 tys. mkw. w Atrium Garden zdecydował J.P. Morgan Poland, a Alior Bank w Łopuszańska Business Park i koncern farmaceutyczny AstraZeneca w budynku Postępu 14 wynajęły powierzchnie przekraczające 13 tys. mkw.

Rosnące zainteresowanie inwestycjami na polskim rynku

Polski rynek nieruchomości komercyjnych cieszył się w 2017 roku większym zainteresowaniem inwestorów niż rok wcześniej. Wartość zawartych transakcji inwestycyjnych sięgnęła niemal 4,7 mld euro, z czego na segment biurowy przypadło 1,6 mld euro, co obejmowało 33 proc. inwestycji. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszył się sektor handlowy, w którym ulokowane zostało około 40 proc. walorów. Jak podaje Walter Herz, nieruchomości biurowe w centrum Warszawy wyceniane są obecnie przy stopach kapitalizacji na poziomie 5,25-5,50 proc., a poza obszarem centralnym 7-7,50 proc. Na rynkach regionalnych stopy kapitalizacji najlepszych obiektów biurowych kształtują się natomiast w przedziale 6,50 -7 proc.

Autor: Walter Herz

Ostatnie zmiany legislacyjne dotyczące otwarć sklepów w niedziele oraz podatku od nieruchomości komercyjnych nie zniechęciły do inwestowania zarówno podmiotów o ugruntowanej pozycji na rynku, jak i nowych graczy. Podobnie jak w ubiegłym roku, w 2018 spodziewamy się znaczącego udziału transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie inwestycyjnym. O aktualnym zainteresowaniu inwestorów obiektami handlowymi opowiada Jędrzej Suchowolec, Senior Advisor w firmie Cresa Polska. 

Poszukiwane obiekty handlowe w dużych miastach

Ostatnie zmiany legislacyjne dotyczące otwarć sklepów w niedziele oraz podatku od nieruchomości komercyjnych nie zniechęciły do inwestowania zarówno podmiotów o ugruntowanej pozycji na rynku, jak i nowych graczy. Podobnie jak w ubiegłym roku, w 2018 spodziewamy się znaczącego udziału transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie inwestycyjnym. O aktualnym zainteresowaniu inwestorów obiektami handlowymi opowiada Jędrzej Suchowolec, Senior Advisor w firmie Cresa Polska.

Czy polski rynek inwestycyjny nieruchomości handlowych pozostaje atrakcyjny dla zagranicznych funduszy?

Jędrzej Suchowolec, Senior Advisor w firmie Cresa Polska: Tak, nieruchomości handlowe są poszukiwane przez zagranicznych inwestorów. Utrzymujące się wysokie tempo rozwoju rynku handlowego w Polsce odzwierciedlone jest w wolumenie transakcji inwestycyjnych, który w 2017 r. utrzymał się na podobnym jak w poprzednim roku wysokim poziomie – ok. 1,9 miliarda euro. Szczególnie dużą aktywność odnotowano w drugim kwartale oraz pod koniec roku, kiedy sfinalizowane zostały transakcje za odpowiednio ponad 800 i 600 mln euro.

Sektor nieruchomości handlowych wręcz zdominował rynek transakcyjny w minionym roku, co częściowo było efektem relatywnie niewielkiej aktywności inwestycyjnej w sektorze biurowym, a także zawarciem licznych znaczących transakcji, w tym portfelowych. Należy tu wymienić sprzedaż portfela Fashion House przez Peakside do funduszu Deutsche Asset & Wealth Management za ponad 200 mln euro, sprzedaż portfela IKEA do Pradera za ponad 230 mln euro, a także nabycie portfela nieruchomości od Blackstone za około 170 mln euro. Największą pojedynczą transakcją zakupu było natomiast nabycie centrum handlowego Magnolia Park we Wrocławiu przez Union Investment za 380 milionów euro.

Jak wysoka jest rentowność nieruchomości handlowych?

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych uległy w minionym roku kompresji do poziomu około 5.00%. W odniesieniu do 10-letnich obligacji rządowych strefy euro, których rentowność oscyluje wokół 1%, inwestycje w dobre obiekty handlowe należy uznać za atrakcyjną alternatywę lokowania środków z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu i ryzyka. Na rosnące ceny centrów handlowych w Polsce ma wpływ kilka czynników: dobra sytuacja gospodarcza w naszym kraju, atrakcyjny poziom stóp kapitalizacji względem Europy Zachodniej, relatywnie niskie koszty pozyskania finansowania oraz ograniczona podaż wysokiej jakości projektów przeznaczonych na sprzedaż, która wymusza konkurencję pomiędzy inwestorami. W przypadku drugorzędnych projektów, bez określonego potencjału rozwoju, notujemy mniejsze zainteresowanie oraz mniej wyraźną kompresję stóp kapitalizacji.

Kto kupuje obiekty handlowe w Polsce?

Obiekty o dużej skali z dominującą pozycją na rynku wybierały w ubiegłym roku głównie fundusze niemieckie. Znaczną rolę odegrał także kapitał z południowej Afryki. Mogliśmy również zaobserwować debiuty na polskim rynku inwestycyjnym z udziałem podmiotów z Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Czech oraz Węgier.

Czego możemy spodziewać się w 2018 roku?

Bieżący rok zapowiada się obiecująco, ponieważ finalizowanych będzie kilka dużych transakcji, z których część planowana była początkowo na miniony rok. Spodziewamy się kontynuacji zainteresowania ze strony podmiotów południowoafrykańskich, niemieckich, a także dalszego wzrostu zainteresowania ze strony funduszy azjatyckich oraz z Europy Środkowo-Wschodniej. Na rynku obserwowana będzie konsolidacja, poprzez przejmowanie kolejnych nieruchomości przez dominujących, czołowych graczy. Najbardziej poszukiwane będą projekty atrakcyjnie zlokalizowane w głównych aglomeracjach, jednak ich ograniczona podaż może sprawić, że inwestorzy skierują swą uwagę także ku mniejszym miastom.

Połączenie kolejowe między Chengdu a Łodzią przyczyniło się do zdecydowanego wzrostu wzajemnych relacji handlowych pomiędzy Polską a Chinami. W rezultacie Polska awansowała do pierwszej dwudziestki najatrakcyjniejszych lokalizacji inwestycyjnych dla azjatyckiego kapitału – wynika z najnowszego raportu Grupy Knight Frank „New Frontiers”.

Ta nowa publikacja poświęcona jest potencjałowi inwestycyjnemu chińskiego kapitału, który przepływa przez liczne kraje i znacząco wpływa na rozwój ich gospodarek, w tym Polski.

Na potrzeby raportu eksperci Knight Frank stworzyli wskaźnik „Belt and Road Index” (w skrócie BARI), który ocenia 67 krajów uznanych jako kluczowe dla inwestycji Chin na świecie. W opracowanym przez Knight Frank rankingu Polska uplasowała się na 17. miejscu. O wysokiej pozycji zadecydowały przede wszystkim efektywność instytucji, pozwalająca inwestorom na łatwiejsze lokowania kapitału w kraju, dostępność rynku dla bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) oraz szybki rozwój infrastruktury.

„Bezpośrednie inwestycje zagraniczne Chin w Polsce wyniosły w 2016 roku 563 miliony dolarów. Polska była największym odbiorcą chińskich BIZ wśród krajów Grupy Wyszehradzkiej i ósmym w Unii Europejskiej. O roli naszego kraju świadczy chociażby pozycja Polski w grupie „16+1” skupiającej kraje regionu CEE współpracujące z Chinami. To rezultat współpracy obu krajów, która zaczęła nabierać tempa od 2013 roku, kiedy uruchomione zostało regularne kolejowe połączenie kontenerowe pomiędzy Polską a Chinami. Szacuje się, że za sprawą terminala cargo łączącego Łódź z Czengdu, wymiana handlowa pomiędzy krajami wzrosła o niemal 30%.” – komentuje Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badania Rynku, Knight Frank.

„Chińscy inwestorzy wykazują także rosnące zainteresowanie nieruchomościami w Polsce. Pierwsze przejawy aktywności chińskich inwestorów na lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych obserwowaliśmy już kilka lat temu, kiedy Bank of China był zaangażowany w refinansowanie inwestycji w sektorze biurowym. Obecnie w Polsce obserwujemy wzmożone zainteresowanie ze strony chińskich inwestorów poszukujących w głównej mierze aktywów magazynowych, jednak inwestorzy z Kraju Środka pozostają otwarci również na inne sektory rynku. Niezwykle istotna transakcja inwestycyjna miała miejsce w IV kw. 2017 roku, kiedy China Investment Corporation zakupiło portfel magazynowy Logicor o wartości 15 miliardów dolarów. Aż 28 z 43 nieruchomości to obiekty w Polsce. Ich łączny metraż wynosi ok. 900 000 m kw., a całkowita wartość to prawie 640 milionów dolarów.” – dodaje.