Warszawskie biura – wbrew pozorom – są bardzo młode. Średni wiek budynku wynosi 10 lat. Tymczasem w Nowym Jorku, przeciętnie, biurowce mają po około 50 lat. O drugim życiu budynków oraz o tym, dlaczego warto wynajmować starsze obiekty, mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Cresa Polska.

Ile jest w Warszawie oraz w głównych miastach w kraju biur starszych niż 10 lat, a ile ma więcej niż 20 lat?

Bolesław Kołodziejczyk, Cresa: Dziś w naszej stolicy mamy 496 nowoczesnych biurowców, z czego ponad połowa (290) ma więcej niż 10 lat. Jedynie 43 budynki – takie jak na przykład Curtis Plaza, Central Tower czy Swede Center – liczą ponad 20 lat. Warto jednak wspomnieć, że oficjalne statystyki nie obejmują budynków zrealizowanych przed 1989 r.

Ogólnie jednak średni wiek biurowca w Warszawie – biorąc pod uwagę budynki klasy A i B – wynosi 10 lat. I pomimo utrzymującej się dużej podaży nowej powierzchni, w ciągu ostatniej dekady wzrósł aż o cztery lata.

Natomiast w miastach regionalnych biurowce są znacznie młodsze. Na sześciu największych rynkach: w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście, Katowicach i Łodzi – zaledwie 91 budynków jest starszych niż 10 lat.

Jak wypada polski rynek, jeśli chodzi o wiek budynków biurowych, na tle zagranicznych?

Nasz rynek powierzchni biurowej wciąż jest stosunkowo młody. Dla porównania: średni wiek biurowców w Stanach Zjednoczonych wynosi około 50 lat. Warto dodać, że wskaźnik pokazujący upływ czasu od ostatniej modernizacji do dziś oscyluje wokół 30 lat.

Jedną z amerykańskich lokalizacji – rekordzistek, jeśli chodzi o wiek biurowców, jest położona na Manhattanie dzielnica Midtown East. Tam przeciętnie budynek liczy 70 lat, i to przy zasobach przekraczających 6 mln mkw.

Z kolei w Hongkongu średni wiek budynków klasy A – których powierzchnia szacowana jest na ponad 7 mln mkw. – wynosi ponad 20 lat. Do renowacji przeznaczone jest jednak mniej niż 10 proc. obiektów. Natomiast w Europie Zachodniej przeciętnie biurowce mają 40-50 lat.

Czy zna Pan przykłady udanych modernizacji „starych” budynków biurowych w Polsce. Nie chodzi jednak o kamienice, tylko o obiekty 10-20-letnie?

Tak, jest sporo takich projektów. Dlatego nie ma co skreślać starszego, ale zmodernizowanego budynku z listy potencjalnych siedzib dla firmy, bo często takie biuro może być lepiej dopasowane do preferencji najemcy niż nowiutkie w szklanej wieży.

Tak, mamy już udane projekty tego typu – na przykład w Alejach Jerozolimskich. Tam drugie życie dostał kompleks Adgar Park West (Adgar ma 44,6 tys. mkw.). W przeszłości głównym najemcą obiektu była firma T-Mobile (dawniej Era), która w połowie 2013 r. zwolniła 20 tys. mkw. powierzchni, przenosząc się do nowego budynku.

Inwestor zdawał sobie sprawę z konieczności podjęcia modernizacji obiektu. Przeprowadził prace zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz budynku, korzystając przy tym z możliwości, jakie dawała konstrukcja słupowa obiektu. W efekcie Adgar szybko zapełnił się najemcami. Wśród większych najemców obiektu można wymienić: Urząd Rejestracji Leków czy Urząd Regulacji Energetyki. W budynku znajdują się również siedziby międzynarodowych firm oraz klub fitness. Oprócz zmiany parametrów technicznych, budynek został na nowo wypozycjonowany jako miejsce przyjazne osobom aktywnym sportowo.

A inny przykład drugiego życia dla biurowca?

Dawna siedziba TP SA – teraz Spektrum Tower, mający 27,3 tys. mkw. Zakończona w połowie 2015 r. modernizacja objęła głównie wnętrze budynku, którego aranżacja nie przystawała już do rozwiązań stosowanych w tego typu obiektach. Wymiana wielu instalacji pozwoliła budynkowi na uzyskanie certyfikatu BREEAM. Obiekt zyskał dużych najemców.

Dobrym przykładem może tu być również Warsaw Financial Center z prawie 50 tys. mkw. powierzchni, którego budowę ukończono w 1998 r., i którego właścicielem jest konsorcjum Allianz Real Estate i Curzon Capital Partners III, fundusz inwestycyjny zarządzany przez Tristan Capital Partners. W grudniu 2014 r. budynek otrzymał m.in. nowe lobby i dodatkowo uzyskał certyfikat LEED Gold w kategorii „Budynki istniejące”. Budynek ma świetną lokalizację i prestiżowych najemców, także nasza firma otworzyła w nim główną siedzibę w Polsce.

Nowym trendem na rynku są również rewitalizacje historycznych budynków i adaptacja ich na potrzeby biurowe. Jakie to są projekty i jak wpisują się one w potrzeby najemców?

Na razie nowy trend widoczny jest najbardziej w Warszawie. Projekty takie jak Koszyki, Browary Warszawskie, Centrum Powiśle, Koneser czy ArtN to tylko niektóre przykłady realizacji, które wykorzystują historyczną substancję jako bazę dla projektów wielofunkcyjnych, gdzie biura stanowią istotną część powierzchni. Najemcy takich projektów doceniają przede wszystkim niebanalne otoczenie, możliwość ciekawych i praktycznych aranżacji przestrzeni w formule co-workingu oraz łączenie funkcji obejmujące również przestrzenie usługowo-handlowe i mieszkaniowe.

Czy zna Pan ciekawe projekty, nadające drugie życie biurowcom, ale poza granicami Polski? Z kogo warto brać przykład?

Jednym z przykładów jest oddany do użytku w 1965 r. budynek Madou Plaza Tower, z 40 tys. mkw., znajdujący się w Brukseli. Został poddany modernizacji w latach 2002-2006. W 2006 r. zdobył nagrodę w kategorii „Zmodernizowany Budynek Biurowy” na targach MIPIM w Cannes. Obecnie jest siedzibą instytucji europejskich.

Wspaniałym przykładem drugiego życia architektury modernistycznej jest Dreischeibenhaus w centrum Düsseldorfu ukończony w 1960 roku (z 33,7 tys. mkw. powierzchni). Ta renowacja również zdobyła uznanie jury w Cannes na MIPIM, uzyskując nagrodę za najlepszą modernizację w 2015 r.

Bardzo dużo dobrych przykładów nadawania drugiego życia budynkom biurowym znajdziemy w Londynie, Brukseli, Amsterdamie czy Paryżu.

źródło: informacja prasowa

Wśród tysięcy ofert sprzedaży bądź wynajmu nieruchomości, czasem zdarzają się obiekty nietypowe – które zwracają naszą uwagę, np. funkcją, wyglądem, parametrami technicznymi. Stanowią one margines rynkowy, mimo to warto się nimi zainteresować. Rzeczywistość pokazuje, że takie nieruchomości po dostosowaniu, mogą z powodzeniem funkcjonować z nowym przeznaczeniem, a ich dawne funkcje dodają im atrakcyjności.

Bywa tak, że z czasem nowinki stają się trendem. Jeszcze 15 – 20 lat temu mało który inwestor myślał o wykorzystaniu dawnych budynków przemysłowych, wojskowych, infrastrukturalnych. Dziś nie jest to już nic dziwnego. W obiektach po dawnych browarach, fabrykach, dworcach kolejowych, koszarach itp. powstają np. mieszkania typu lofty, hotele, obiekty handlowe. Dla deweloperów kupno takich nieruchomości niejednokrotnie daje szansę wejścia w dobrą lokalizację. Widać to choćby po zainteresowaniu infrastrukturą kolejową – położoną często w centrach miast. Dawne budynki stacyjne i nie tylko są więc adaptowane do nowych celów. To samo z zabytkami przemysłu. Te funkcjonują w nowym przeznaczeniu, a dawna funkcja może być wykorzystana marketingowo.

W Europie Zachodniej spotyka się np. kościoły przerobione na puby, a nawet sklepy. W miejscowości Bournemouth w Wielkiej Brytanii dawny kościół Metodystów dziś funkcjonuje jako… hipermarket Tesco. W irlandzkim Dublinie tamtejszy kościół pod wezwaniem św. Marii przerobiono na… klub. Elementy sakralne, m.in. wielkie zabytkowe organy stanowią element wystroju. Podobne wykorzystanie dawnych świątyń spotyka się np. w Holandii, we Włoszech.

U nas laicyzacja nie postąpiła tak daleko. Opuszczone kościoły, przeznaczone na sprzedaż to naprawdę wielka rzadkość, choć czasem spotyka się i takie oferty. Niedawno w WGN pojawiła się oferta sprzedania byłego kościoła ewangelickiego w Wałbrzychu. Za 820 mkw. budynku wraz z działką (0,4 ha) oferent oczekiwał 500 tys. złotych, co daje nieco ponad 600 zł za metr kwadratowy. W Połajewie, około 50 km od Poznania, opuszczony kościół ewangelicki, który pełnił wcześniej m.in. funkcję magazynu i silosu, sprzedano za 175 tys. zł.

Gros nieruchomości, które określilibyśmy mianem ciekawostki, to jednak budynki o przeznaczeniu gospodarczym, przemysłowym, infrastrukturalnym Pozornie możliwości wykorzystania ich wydają się nieduże, bądź nawet zerowe. W praktyce jednak możliwości zastosowania nowych funkcji jest sporo.

Przykład: w Wolsztynie, w Wielkopolsce do kupienia jest 100 – letnia wieża ciśnień. Nieruchomość z 1908 roku, liczy 4 kondygnacje, w sumie 31 metrów wysokości i 250 mkw. powierzchni. Cena ofertowa wynosi 1,5 mln zł. Obiekt o niebanalnym kształcie i architekturze po dostosowaniu mógłby pełnić np. funkcję restauracji albo hotelu. Znane są już w Polsce przykłady takich adaptacji – m.in. we Wrocławiu, Olsztynie, Płocku, Giżycku, Kielcach. Takie obiekty sprawdzają się pod np. restauracje z tarasami widokowymi, kawiarnie, miejsca noclegowe. Czasem wykorzystanie dawnych wież może zadziwiać – np. w Kielcach pełni ona rolę nowoczesnej, sztucznej ścianki wspinaczkowej – dodajmy najwyższej na świecie.

Sporo ofert to np. dawne spichlerze i młyny. Takie nieruchomości z powodzeniem sprawdzają się pod zabudowę hotelową, czy apartamentową. Przykładów adaptacji jest mnóstwo A jakie ceny na rynku wtórnym? Te najczęściej nie są wygórowane dlatego, że budynki – często ponad 100 – letnie – zazwyczaj przedstawiają ogólnie zły stan techniczny, poza tym chętnych nie jest wielu. Inwestor może kupić tego typu nieruchomości nawet za kilkaset tysięcy złotych, czyli równowartość ceny przeciętnego mieszkania. Problem w tym, że nakłady na późniejszą renowację i dostosowanie mogą być wielokrotnie większe – zwłaszcza jeśli obiekt znajduje się pod opieką konserwatora.

Przykładowe oferty:

– Dom z młynem z lat 20′ ubiegłego wieku – w cenie niecałych 350 tys. zł. Taka nieruchomość znajduje niedaleko Cieszyna na Śląsku. Budynek ma 480 mkw.

– historyczny budynku (z 1910 roku) kaszarni i młyna żytniego w Stargardzie Szczecińskim. Wysoka pięciokondygnacyjna nieruchomość ma 2720 mkw. powierzchni. Cena ofertowa to 1,3 mln zł.

Czy warto podjąć się dostosowania dawnych obiektów do nowych celów? Udane przykłady zdają się wskazywać na odpowiedź twierdzącą. Liczy się ciekawy pomysł i realistyczna ocena kosztów. Udane adaptacje mogą się później przełożyć na inwestycyjny sukces.

Marcin Moneta – komercja24