Polish Retail Research Forum (PRRF) podsumowało dane dotyczące rynku centrów handlowych w Polsce na koniec 2017 roku. Dane rynkowe zostały przygotowane wspólnie przez zespół analityków i obejmują swoim zakresem zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej, w tym nowe obiekty oddane do użytkowania oraz podaż znajdującą się w budowie. PRRF publikuje również dane o powierzchni niewynajętej dla rynków handlowych w Polsce w miastach powyżej 150 tys. mieszkańców.

Najważniejsze trendy i dane:

• Na koniec 2017 roku całkowita powierzchnia najmu nowoczesnych obiektów handlowych (tradycyjne centra handlowe, parki handlowe, obiekty typu strip mall oraz centra wyprzedażowe) w Polsce wyniosła 11,54 mln m kw. w 489 projektach.
• Największymi rynkami handlowymi pozostają niezmiennie aglomeracja warszawska (ponad 1,57 mln m kw.) oraz konurbacja katowicka (około 1,15 mln m kw.). Wśród ośmiu głównych aglomeracji najmniejszym zasobem nowoczesnej powierzchni handlowej charakteryzuje się aglomeracja szczecińska (303,7 tys. m kw.)
• W drugiej połowie 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wzrosły o ponad 351 tys. m kw. Podaż ta obejmowała zarówno nowe obiekty (np. Wroclavia we Wrocławiu czy Galeria Północna w Warszawie), rozbudowy istniejących projektów (m.in. Homepark Franowo w Poznaniu i Galaxy w Szczecinie), jak również modernizację i remont obiektu, który na okres robót budowlanych został czasowo wyłączony z zasobów nowoczesnych obiektów handlowych (ETC Swarzędz).
• Z końcem 2017 r., z zasobów nowoczesnych powierzchni handlowych wyłączone zostały dwa obiekty zlokalizowane na terenie Bydgoszczy: CH Glinki (ze względu na trwający proces przekształcania go w centrum wyprzedażowe Metropolitan Outlet) oraz Bydgoskie Centrum Finansowe (zmiana funkcji z handlowej na biurową). Efektem tych zmian, był spadek współczynnika pustostanów o 3,5 p.p., do poziomu 1,9%.
• Na etapie budowy zidentyfikowano obiekty o łącznej powierzchni około 533,3 tys. m kw. Blisko 83% z nich powinna zostać oddana do użytkowania w 2018 roku. Wśród nich znajdują się obiekty o dużej skali realizowane w największych aglomeracjach, m.in. Forum Gdańsk (62 000 m kw.), Galeria Libero w Katowicach (45 000 m kw.) oraz Gemini Park w Tychach (36 000 m kw.). Największym projektem obecnie budowanym jest Galeria Młociny w Warszawie (75 000 m²), z planowaną datą oddania na 2019 r.
• Około 16% powierzchni obecnie budowanej znajduje się w rozbudowach obiektów istniejących, m.in. powiększenie Morskiego Parku Handlowego o 16,5 tys. m kw. czy rozbudowę CH Janki o 21 tys. m kw.
• Współczynnik pustostanów dla największych 18 rynków handlowych w Polsce na koniec 2017 r. spadł do 4,0% (wobec 4,1% na koniec pierwszej połowy 2017 roku). Największy wpływ na poziom powierzchni niewynajętej w 2017 r. miało zamykanie w pierwszej połowie roku wielkopowierzchniowych sklepów sieci Praktiker, spośród których nieliczne zostały wynajęte innym operatorom i najemcom. W drugiej połowie 2017 r., swoje wyjście z rynku ogłosiła również firma Jatomi Fitness, zwalniając w grudniu lokale w Złotych Tarasach w Warszawie oraz w Millenium Hall w Rzeszowie. Zamknięcia kolejnych siłowni planowane są na rok 2018. Zarówno sukcesywna absorpcja powierzchni zwalnianej przez sklepy sieci Alma przez innych najemców spożywczych, jak również wyłączenie z zasobów nowoczesnych powierzchni handlowych dwóch obiektów zlokalizowanych na terenie Bydgoszczy, przyczyniły się do niewielkiego spadku tego wskaźnika.
• Wśród ośmiu największych aglomeracji najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w Katowicach (5,8%) oraz w Poznaniu (5,3%). Najwyższy wzrost wskaźnika spośród głównych miast zaobserwowano w Poznaniu i Trójmieście po 80 punktów bazowych. Najniższym poziomem współczynnika charakteryzowały się aglomeracja warszawska oraz wrocławska, w których pustostany wynosiły 2,9%.
• Wśród siedmiu rynków handlowych obejmujących miasta o populacji 200 tys.-399 tys. mieszkańców największy udział powierzchni niewynajętej zanotowano w Radomiu (8,5%) i Częstochowie (6,6%), natomiast najniższy współczynnik pustostanów został zarejestrowany w Toruniu (1,7%) i Bydgoszczy (1,9%).
• W czterech miastach o populacji 150 – 199 tys. mieszkańców wskaźniki powierzchni niewynajętej przedstawiały się następująco: 1,8% w Kielcach, 2,2% w Rzeszowie, 1,9% w Olsztynie oraz 3,8% w Bielsku – Białej. W ostatnim z wymienionych miast odnotowano najwyższy wzrost wskaźnika pustostanów (o 2,4 p.p.), co było spowodowane zamknięciem supermarketu Piotr i Paweł w Galerii Sfera oraz sklepu Decathlon w Retail Parku Karpacka.
• W czwartym kwartale 2017 roku Polish Retail Research Forum dokonało klasyfikacji analizowanych obiektów handlowych w Polsce. Istniejące projekty zostały scharakteryzowane wg formatu (centra handlowe, parki handlowe, centra wyprzedażowe oraz obiekty typu strip mall, czyli mniejsze parki handlowe), lokalizacji (w centrum miasta, w granicach miasta, poza miastem) oraz zasięgu (lokalne, regionalne). Dodatkowo, centra handlowe zostały ocenione pod kątem oferty w czterostopniowej skali.

• Około 85% zasobów analizowanych przez PRRF stanowią tradycyjne centra handlowe. Jak pokazują badania, jakość polskich centrów handlowych jest bardzo dobra, ponieważ blisko połowę analizowanych obiektów stanowią 3- i 4-gwiadkowe projekty z rozbudowaną ofertą modową, usługową i rozrywkową. Niemal 10% zasobów przypada na parki handlowe (w tym małe, typu strip mall), a pozostałe prawie 5% – na centra wyprzedażowe.

Rynek biurowy w Warszawie pozostaje w centrum zainteresowania deweloperów i najemców nie tylko w Polsce, ale i w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Rok 2017 był umiarkowany pod względem nowo powstałej podaży, biorąc jednak pod uwagę obecnie budowane obiekty prognozujemy, że rynek osiągnie poziom 6 milionów mkw. do końca 2021 roku. Dobrą kondycję rynku potwierdza wysoka aktywność najemców i rekordowo wysoka absorpcja, która w zeszłym roku wyniosła 390 000 mkw., co oznacza wzrost o 33pp. w stosunku do 2016 roku.

Według najnowszego raportu Warsaw Office Market View – Warszawski Rynek Biurowy po IV kw. 2017 przygotowanego przez firmę CBRE, w stolicy powstaje obecnie rekordowa ilość powierzchni biurowej – 860 000 mkw. Aktywność deweloperów jest najbardziej widoczna w centrum miasta; 75% budowanej powierzchni zostanie oddane do użytku w Centrum Warszawy (ponad 650 000 mkw.), dokładnie połowa powstającej powierzchni wzbogaci Zachodnie Obrzeża Centrum, co tylko jeszcze bardziej umocni pozycję tej strefy jako nowego biznesowego centrum stolicy.

Wysokiej aktywności deweloperów towarzyszy rosnący popyt, głównie ze strony firm z sektora finansowego, które odpowiadały za 18% wynajętej podaży. Całkowita aktywność najemców w 2017 roku sięgnęła ponad 820 000 mkw., co jest wynikiem bardzo bliskim rekordu z 2015 roku.

„Mimo zbliżającej się fali nowej podaży zaplanowanej na lata 2019-21, wysoka aktywność najemców, a co za tym idzie spadające wskaźniki pustostanów potwierdzają, iż rynek póki co zachowuje równowagę. Najbliższy rok będzie charakteryzował się stosunkowo niską podażą oraz nieco spadającym poziomem pustostanów. Sytuacja ta może chwilowo przesunąć przewagę w stronę wynajmujacych, w zależności od tego w której dzielnicy poszukują oni powierzchni biurowej. W tym roku bardzo istotną kwestią jest tempo podejmowanych decyzji, to od niego zależy, czy uda wynająć się biuro w pożądanej lokalizacji.” komentuje Rafał Wdowczyk, Director, Advisory & Transaction Services, Office, CBRE

Stawki czynszu w Warszawie pozostają stabilne. Czynsze umowne szacowane są obecnie na poziomie 20-23,00 EUR/mkw./m-c. za najbardziej atrakcyjne powierzchnie biurowe w centralnych lokalizacjach, a około 15 EUR/mkw./m-c. za powierzchnie w obiektach poza centrum.

źródło: CBRE

Na cele hotelowe adaptowane są dziś w całym kraju budynki biurowe, centra handlowe, kina, szpitale, dawne fabryki i pałace, a nawet koszary obronne

Motywacją dla inwestorów do przekształcania w hotele różnego typu budynków, zdaniem Katarzyny Tenczy, Associate Directora w Dziale Hotelowym Walter Herz, jest ich atrakcyjna lokalizacja. – Zmiana charakteru istniejących budynków to dla deweloperów ciekawa alternatywa w kontekście coraz bardziej ograniczonego dostępu do gruntów inwestycyjnych w najlepszych rejonach miast. Jeśli lokalnie występuje zapotrzebowanie na usługi hotelowe, inwestorzy chętnie decydują się na przebudowę dobrze usytuowanych obiektów w hotele – przyznaje Katarzyna Tencza. W opinii specjalistki, to szybki i wypróbowany sposób na zaspokojenie deficytu miejsc noclegowych na danym obszarze.

Powodem transformacji pierwotnej funkcji budynków bywa także potrzeba dywersyfikacji portfela inwestycji i chęć dostarczenia przez deweloperów w danym miejscu projektów o odmiennym charakterze niż dotychczas realizowane, na które zgłaszany jest większy popyt. – Tak dzieje się na przykład w tej chwili w największym w kraju zagłębiu biurowym na warszawskim Służewcu, które do niedawna cechowało się hermetycznym, biurowym profilem – informuje Katarzyna Tencza.

Nie wszystkie budynki nadają się na hotel

Jak przekonuje ekspertka, dla procesu zmiany statusu obiektu kluczowe znaczenie mają właściwości samego budynku, które przesądzają o możliwości przekształcenia go w hotel. Czynnikiem ryzyka w tego typu projektach są trudności z precyzyjnym określeniem rzeczywistego stanu technicznego obiektów i ich infrastruktury, co utrudnia dokładne oszacowanie nakładów na inwestycję.

– Nie wszystkie budynki kwalifikują się do przystosowania ich na cele hotelowe. Przykładowo w budynkach o bryle sześcianu, w których znajdują się głównie otwarte powierzchnie typu open space nie łatwo będzie wygospodarować odpowiedni dla hotelu układ pomieszczeń ze względu na konieczność doświetlenia centralnych powierzchni obiektu – wyjaśnia Katarzyna Tencza. – Środkową część takich budynków, która nie jest oświetlona światłem dziennym trudno jest wykorzystać w optymalny sposób, co w konsekwencji może niekorzystnie rzutować na późniejszą rentowność nieruchomości – przyznaje specjalistka Walter Herz.

Warszawskie biurowce zmieniają się w hotele

Inwestycji opartych na konwersji różnych budynków w obiekty hotelowe jest w ostatnim czasie coraz więcej. Możemy obserwować je w całym kraju, bo zapotrzebowanie na nowe miejsca noclegowe jest w Polsce wciąż bardzo duże. W hotel przekształcił się niedawno m.in. warszawski biurowiec Grzybowska 43 położony u zbiegu Waliców i Grzybowskiej. Większą część budynku zajmie ibis Styles z 220 pokojami. Hotel ma przyjąć pierwszych gości już w tym roku.

Podobną przemianę przejdzie sześciopiętrowy biurowiec powstający w Warszawie przy ulicy Postępu 4, który zostanie przekształcony w hotel Vienna House Mokotów Warsaw austriackiej sieci Vienna House. Według pierwotnych planów obiekt miał być częścią kompleksu biurowego składającego się z czterech budynków. Czterogwiazdkowy obiekt zaoferuje 164 pokoje, restaurację, kilka sal konferencyjnych oraz strefę fitness i wellness. Otworzy się jesienią tego roku.

Najbardziej znanym hotelem tej marki, który również powstał w wyniku modernizacji istniejących budynków jest łódzki Vienna House Andel’s, urządzony w zabytkowych zabudowaniach dawnej przędzalni fabryki Izraela Poznańskiego przy ulicy Ogrodowej.

Szpital dziecięcy hotelem

W Poznaniu w hotel zmienić się ma słynna Alfa. Gruntowny remont przechodzi obecnie jeden z wieżowców kompleksu handlowo-usługowego położony przy Św. Marcinie. Hotel ma być otwarty w połowie tego roku. Domy Towarowe Alfa powstały w tym miejscu na przełomie lat 60. i 70, teraz mieszczą się w nich głównie biura, banki i restauracje.

Transformację przejdzie również były szpital dziecięcy usytuowany przy alei Kasprowicza we Wrocławiu. W budynku znaleźć się ma 115 pokojów i apartamentów na dłuższe pobyty, restauracja, a także strefa wellness & SPA.
Trzygwiazdkowy hotel zostanie otwarty wkrótce także w zabytkowym, czteropiętrowym „drapaczu chmur” z „nadstawką” z 1928 roku, stojącym na rogu ulic Jana z Kolna i Portowej w centrum Gdyni. Budynek, który jest jednym z najstarszych zabytków w mieście miał dotąd funkcję biurowo-handlowo-usługową.

Hotel w cukrowni

Jednym z ciekawszych projektów w fazie projektowania jest hotel i centrum rekreacyjne, które powstać mają na terenie cukrowni w Pelplinie w województwie pomorskim. Także w pomorskim w byłym biurowcu Mostostalu w Chojnicach otworzyć się ma hotel z 250 miejscami noclegowymi.
Po 120 latach wyremontowany zostanie również zabytkowy pałac Steinertów położony przy ulicy Piotrkowskiej w Łodzi. Po renowacji budynek z 1909 roku, który mieścił dotąd mieszkania i siedzibę Narodowego Instytutu Dziedzictwa zaoferuje nowoczesne biura, część hotelową i gastronomiczną.

Hotel w kinie i fabryce fortepianów

Nowy właściciel dawnej Fabryki Waty i Opatrunków Michała Ludwika Dobrowolskiego w Krakowie po modernizacji i rozbudowie obiektu także rozważa wprowadzenie w inwestycji funkcji hotelowej. W nowy, krakowski hotel zmieni się również prawdopodobnie kamienica, w której mieści się kultowe kino Ars. Inwestor przyznaje, że taki scenariusz ma największe szanse na realizację ze względu na bogatą tradycję hotelarską tego budynku, sięgającą połowy XIX wieku.
W tym roku gości ma przyjąć natomiast hotel Hampton by Hilton Kalisz, mieszczący się na terenie zabytkowej fabryki fortepianów i pianin w Kaliszu. Obiekt zaoferuje prawie 100 pokojów, sale konferencyjne, centrum fitness, basen i SPA. Przebudowa czeka również pałac Radziwiłłów w Białej Podlaskiej. Z założeń projektowych wynika, że w obrębie rezydencji znajdzie się obiekt hotelowy. Obecnie miasto sukcesywnie rewitalizuje park radziwiłłowski, w tym mieszczący się na jego obszarze amfiteatr.

Pokoje hotelowe w koszarach

Największy rozmach inwestycyjny, także na skalę europejską, ma projekt rewitalizacji podwarszawskiej twierdzy Modlin. Znajdują się tam koszary obronne położone na powierzchni ponad 450 ha z najdłuższym budynkiem w Europie i jednym z najdłuższych na świecie. Cytadela, która jest głównym elementem twierdzy, liczy 2250 metrów. Inwestor zapowiada na terenie obiektu budowę m.in. największego w tej części Europy centrum kongresowego, a także hoteli, osiedla mieszkaniowego oraz powierzchni biurowych, handlowych i usługowych. Faza projektowa inwestycji ma zakończyć się w tym roku, a jej realizacja ma potrwać 5-7 lat.

W dawnym Domu Towarowym Posejdon, a później Galerii Centrum w Szczecinie także powstaną dwa hotele i część biurowo-konferencyjna. Dla tej inwestycji opracowany został nowoczesny projekt oparty na trzech filarach: dwóch hotelach sieci Marriott, nowoczesnych biurach oraz niewielkiej części handlowej.
W hotel o charakterze pałacowym został już przekształcony w Szczecinie były zakład odzieżowy Dana. Okazały budynek, znajdujący się u zbiegu ulicy Odzieżowej i alei Wyzwolenia, który powstał w latach 20. ubiegłego wieku, przyciąga teraz odnowionymi, pięknymi wnętrzami urządzonymi z przepychem.

Autor: Walter Herz

W polskich miastach – na wzór zachodnioeuropejskich – powstaje coraz więcej centrów handlowych w okolicach hubów komunikacyjnych, np. dworców kolejowych i autobusowych. To korzystne dla pasażerów czekających na pociąg czy autobus, bo mogą w tym czasie zrobić zakupy po szkole czy pracy.

-Dzięki temu poczekalnie dworcowe przestają być potrzebne – mówi prezes spółki Dekada, która realizuje takie inwestycje, m.in. w Koninie i Mińsku Mazowieckim. Szuka też kolejnych terenów pod budowę zintegrowanych centrów komunikacyjno-handlowych.

Newseria Biznes