Całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowych i logistycznych na zakończenie I kw. 2020 roku wyniosły ponad 18,95 mln mkw. (+15% r/r). Dobry wynik był głównie zasługą niesłabnącego popytu (-5% r/r) ze strony najemców, a także stabilnych stawek czynszów, które pomimo rozwijającej się pandemii COVID-19 utrzymały swoją wysokość na większości rynków. Natomiast po stronie inwestycyjnej, tylko w I kw. 2020 roku wielkość transakcji była porównywalna z całym 2019 rokiem.
– Pierwsze miesiące na rynku inwestycyjnym były bardzo optymistyczne, szczególnie w sektorze magazynowym. Obserwowaliśmy zwiększone zainteresowanie transakcjami portfelowymi. Pandemia Covid-19 spowodowała spowolnienie na rynku, jednak wyceny nieruchomości na koniec pierwszego kwartału były generalnie niezmienione ze względu na brak podstaw transakcyjnych i zawierały zastrzeżenie o podwyższonym ryzyku rynkowym. Spodziewamy się, że nerwowość prawdopodobnie wpłynie na spadki cen, ale głównie dla projektów z poza segmentu „prime” – komentuje Renata Osiecka, Dyrektor Zarządzająca, AXI IMMO.
Rynek inwestycyjny pod znakiem transakcji portfelowych
Aktywność inwestorów w I kw. 2020 roku została zdominowana przez transakcje na rynku magazynowym. W sumie właścicieli zmieniły portfele o wartości 1,46 mld euro. Uzyskany wynik był niewiele niższy od wartości transakcji w całym 2019 roku, w którym wolumen transakcji zamknął się w 1,48 mld euro. Wśród największych transakcji znalazły się sprzedaż portfela wycofującego się z Europy Środkowej Goodmana na rzecz GLP Group (ok. 880 000 mkw. – polska część portfela 66% całości), zakup przez Savills IM portfela Panattoni (ok. 250 000 mkw.) czy obiekty z europejskiego portfela Maximus (ok. 150 000 mkw. – 6 parków w Polsce; w sumie 28 parków w portfelu), gdzie sprzedającym był Apollo Global Management, a kupującym P3 (część GIC).
Wysoki popyt pomimo pandemii
W pierwszym kwartale 2020 roku zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową w Polsce utrzymało się na wysokim poziomie. Popyt brutto wyniósł ponad 950 000 mkw. (-5% r/r), a popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje osiągnął poziom 787 000 mkw. (16,7% r/r) i stanowił 82% całości wolumenu transakcji najmu. Najaktywniejszymi sektorami były logistyka (33%), handel (19,5%), elektronika (13%), FMCG (6%) i e-commerce (5,5%). Największym zainteresowaniem cieszyły się Warszawa (292 000 mkw.), Górny Śląsk i Dolny Śląsk. W relacji rozmiaru rynku do wynajętej powierzchni liderem z 7,4% było Trójmiasto, które wyprzedziło Warszawę (7%) i Polskę Wschodnią (5%).
– Pomimo widma rozszerzającej się pandemii COVID-19 na rynku magazynowym w pierwszej kolejności zawierane były transakcje będące w zaawansowanym procesie najmu, przy czym wiele firm nadal prowadzi negocjacje. Obecnie obserwujemy relatywnie mniej nowych zapytań, z których większość dotyczy krótkoterminowych umów. Jednak otwieranie gospodarki powinno sukcesywnie wpływać na zwiększenie aktywności najemców – mówi Anna Głowacz, Dyrektor dział Powierzchni Magazynowych i Logistycznych, AXI IMMO.
Wysoka aktywność deweloperska utrzymana
W pierwszym kwartale 2020 roku deweloperzy ukończyli 440 000 mkw. (-27,2% r/r) powierzchni, z których największymi projektami były BTS P3 PepsiCo (58 500 mkw.) w strefie Warszawa okolice, Hillwood Wrocław Wschód II (52 400 mkw.) w strefie Wrocław i dwa obiekty Panattoni 36 600 mkw. w Bydgoszczy i 36 500 mkw. na Górnym Śląsku. Nowa podaż poskutkowała zbliżeniem się do granicy 19 mln mkw. całkowitych zasobów rynku magazynowego w Polsce. Najwięcej powierzchni dostarczono na Dolnym Śląsku (ponad 160 000 mkw.), w regionie Warszawy (115 000 mkw.) i na Górnym Śląsku (66 000 mkw.). W ramach rozpoczętych projektów znajduje się ok. 2,07 mln mkw. (+2,6% r/r), z czego 45,2% to obiekty budowane spekulacyjnie. Co ciekawe, w stosunku wielkości rynku do powstającej tam powierzchni liderem jest Trójmiasto z 268 000 mkw., które stanowi 42% obecnych zasobów.
Dostępność powierzchni w trendzie wzrostowym
Wysoki współczynnik obiektów powstających spekulacyjnie wpłynął na poziom pustostanów, który wzrósł o 2,4% pp. (r/r) i wynosi obecnie 7,8%. Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz jest w Polsce Centralnej (ponad 370 000 mkw.) co stanowi 11,8% całkowitych zasobów tego rynku. Jednak w ujęciu procentowym najwięcej wolnej powierzchni odnotowano w Kielcach (35,6%), a najmniej w Polsce Zachodniej i Polsce Wschodniej.
Stawki czynszów na stabilnym poziomie
Na zakończenie marca br. w większości lokalizacji czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki bazowe wahają się w przedziale pomiędzy 3,2 – 3,6 EUR/mkw. Tradycyjnie, wyjątkiem w zestawieniu jest Warszawa, gdzie czynsze zaczynają się od 4,8 EUR/mkw.
– Po uwzględnieniu wakacji czynszowych i zachęt ze strony deweloperów stawki efektywne są odpowiednio od 15 do 25% niższe, a ich ostateczna wysokość zależy od ilości i jakości ofert konkurencyjnych w danej lokalizacji. Projekty last mile zlokalizowane w granicach miast są średnio o 10% droższe niż w przypadku inwestycji w obiektach big box – wyjaśnia Anna Głowacz.
Prognozy
Rozprzestrzeniająca się pandemia COVID-19 spowodowała, że najbliższe miesiące dla sektora magazynowego, jak i dla całej gospodarki to okres wielu wyzwań. Jednak zgodnie z prognozami Komisji Europejskiej polskie PKB ma spaść w 2020 o 4,3%, co będzie najniższy wynikiem spośród wszystkich państw członkowskich UE. Co więcej spadek będzie także znacząco niższy od prognozy dla całej Unii, która wynosi -7,4%.
Po stronie popytu w kolejnym kwartale na rynku będą dominowały umowy krótkoterminowe i przedłużenia. Po stronie podaży możemy spodziewać się mniejszej liczby nowych inwestycji, m.in. ze względu na bardziej restrykcyjne warunki finansowania nowych obiektów. Natomiast firmy, które dotychczas nie korzystały z e-commerce będą musiały dostosować swoją strategię pod ten kanał, co może wpłynąć na większe zapotrzebowanie na inwestycje miejskie związane z obsługą logistyki ostatniej mili.
Jedną z konsekwencji pandemii może być deglobalizacja łańcuchów dostaw. Firmy będą zainteresowane zwiększeniem bezpieczeństwa w tym zakresie, a Polska przez wzgląd na bycie ważną lokalizacją „near-shoring” w Europie i dobrze zintegrowaną z europejskimi łańcuchami dostaw i sieciami transportowymi wyrasta na głównego beneficjenta tej sytuacji.
Źródło: AXI IMMO.
