W 2023 r. na największych ośmiu regionalnych rynkach biurowych w Polsce deweloperzy oddali łącznie 280 tys. mkw. (-31% r/r), co pozwoliło na ok. 4% powiększenie całkowitych zasobów sektora do poziomu 6,68 mln mkw. Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec grudnia 2023 r. ustabilizował się w okolicach 17,5% (+2,2 pp. r/r). Największa koncentracja aktywności najemców ponownie skupiła się na największych regionalnych rynkach biurowych tj. Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście (ok. 70% popytu brutto), gdzie łącznie firmy wynajęły ok. 520 tys. mkw. z 750 tys. mkw. wszystkich podpisanych umów w 2023 r. Największa polska firma doradcza AXI IMMO w raporcie „Rynek biurowy w Regionach 2023” przygotowała analizę sytuacji na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych w Polsce na koniec 2023 r. wraz z suplementem dla ośrodków biznesowych w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
Na koniec grudnia 2023 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły 6,68 mln mkw. (+4% r/r). Tradycyjnie regionalnymi liderami pozostają Kraków (27%), Wrocław (20%) oraz Trójmiasto (16%), które łącznie dysponują 4,21 mln mkw. co stanowi ok. 63% całej podaży sektora w regionach.
Z niemal 280 tys. mkw. (-31% r/r) dostarczonych w okresie od stycznia do końca grudnia ur. deweloperzy oddali najwięcej powierzchni w Krakowie (97 tys. mkw.), Wrocławiu (76 tys. mkw.) i Poznaniu (43 tys. mkw.). Z kolei spośród zrealizowanych w 2023 r. 21 projektów biurowych warto odnotować Ocean Office Park B (Kraków, 28,6 tys. mkw., Cavatina), Craft (Katowice, 26,7 tys. mkw., Ghelamco) oraz Nowy Rynek E (Poznań, 25,1 tys. mkw., Skanska).
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych AXI IMMO, wyjaśnia: „Sytuacja pod względem nowej podaży na regionalnych rynkach biurowych jest nadal bardzo dynamiczna. Planowane do oddania w latach 2024-2025 niemal 290 tys. mkw. powinno zostać zrealizowane zgodnie z zapowiedziami deweloperów. Duże znaczenie przy decyzjach o ewentualnej rozbudowie czy wyłączaniu z nowych projektów funkcji biurowych będą miały informacje związane z popytem. Choć ten w ostatnich latach odnotowywał dodatnią dynamikę.”
Na koniec 2023 r. na regionalnych rynkach biurowych w budowie znajdowało się niemal 290 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej bo 70 tys. mkw. nowo powstającej podaży znajduje się we Wrocławiu, który nieznacznie wyprzedza Poznań (67 tys. mkw.) i Katowice (63 tys. mkw.). To również w tych ośrodkach biznesowych znajdują się największe obecnie realizowane projekty tj. AND2 (39 tys. mkw.) w Poznaniu, Grundmanna Office Park A (20,7 tys. mkw.) w Katowicach oraz Quorum Office Park A o powierzchni 18,2 tys. mkw. we Wrocławiu.
Nowa podaż oddana w 2023 r. nieznacznie wpłynęła na wzrost wskaźnika pustostanów w regionach, który na koniec ur. wyniósł 17,5% (+0,2 pp. kw./kw. i +2,2 pp. r/r). Wynik ten przekłada się na ok. 1,17 mln mkw. wolnej powierzchni. Rynkami z dostępnością modułów biurowych na poziomie powyżej 20% są Katowice i Łódź, z kolei w Szczecinie współczynnik pustostanów wskazuje poniżej 5%.
Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Od lat regionalne rynki biurowe skupiają się wokół rozwoju dwóch grup najemców, wśród których należy wyróżnić międzynarodowe firmy z sektora usług dla biznesu oraz branżę IT. Relatywnie duża dostępność wolnej powierzchni biurowej stanowi okazję dla nowych podmiotów, które są zainteresowane wejściem na polski rynek.”
Całkowity wolumen transakcji najmu na regionalnym rynku biurowym w 2023 r. wyniósł ponad 750 tys. mkw. (+20% r/r), natomiast w ramach popytu netto, który podaje się z wyłączeniem renegocjacji i przedłużeń umów najmu podpisano 450 tys. mkw. (+29% r/r). Największą aktywność najemców zarejestrowano na rynkach krakowskim, wrocławskim i trójmiejskim, kolejno 200 tys. mkw., 166 tys. mkw. i 153 tys. mkw.
Na koniec 2023 roku średnie czynsze ofertowe kształtowały się w przedziale od 9,00 do 17,5 EUR, a w najlepszych projektach oczekiwano nawet 20,00 EUR/ mkw./ mies. Z kolei stawki za opłaty eksploatacyjne wahały się od ok. 11,00 PLN/ mkw./ mies. do 30,00 PLN/ mkw./ mies. w zależności od standardu i lokalizacji budynku.
Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, podsumowuje: „Spodziewamy się, że zwiększona dostępność powierzchni biurowej na rynkach regionalnych wpłynie na postawę właścicieli i tym samym da większe pole do negocjacji najemcom poszukującym alternatywnych powierzchni. Stawki czynszów bazowych powinny pozostać na stabilnym poziomie, trend spadkowy możliwy jest w zakresie stawek efektywnych, zwłaszcza w starszych obiektach”.
Źródło: AXI IMMO.
