Polska Centralna należy do tzw. wielkiej piątki największych regionów przemysłowych i logistycznych w Polsce. W ostatnich pięciu latach (2018-2022) całkowite zasoby tego rynku zwiększyły się o ponad 1,5 mln mkw. do 4,09 mln mkw. W ramach regionu Polski Centralnej jej największym subregionem pozostaje Łódź. Miasto oprócz pełnienia funkcji administracyjnych, kulturowych i edukacyjnych jest głównym ośrodkiem przemysłowym i logistycznym. Całkowity popyt dla samej Łodzi w latach 2018-2022 wyniósł ponad 1,6 mln mkw., co daje średnią roczną na poziomie ponad 328 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Firma AXI IMMO prezentuje dane z raportu „Potencjał i znaczenie rynku powierzchni magazynowo-produkcyjnych w Łodzi”.

• Całkowite zasoby łódzkiego rynku w ostatnich pięciu latach wzrosły o 108%;

• W Polsce Centralnej niebawem współczynnik pustostanów może wzrosnąć z 5,5% do prawie 12%;

• 62% – wartość powierzchni budowanej spekulacyjnie w nowej podaży.

Polska Centralna to trzecia co do wielkości lokalizacja magazynowa w Polsce po Warszawie i Górnym Śląsku. Jej całkowite zasoby stanowią 15% całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i logistycznej w Polsce i na koniec 2022 r. wyniosły 4,09 mln mkw. Największym subregionem Polski Centralnej od lat pozostaje Łódź, która wraz z sąsiadującymi terenami w ramach aglomeracji dysponuje powierzchnią o wielkości 1,53 mln mkw. (blisko 38% zasobów Polski Centralnej). Jeszcze w 2018 r. w mieście całkowita podaż wynosiła 767 tys. mkw. (+108% 2018 vs 2022). Największa koncentracja projektów logistycznych i produkcyjnych w Łodzi znajduje się na Olechowie, Widzewie, Teofilowie i po zachodniej stronie miasta wzdłuż drogi ekspresowej S14. W 2022 r. do użytku w Łodzi oddano łącznie 143,8 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w ramach siedmiu inwestycji. Wśród największych wybranych parków przemysłowych i logistycznych oddanych w tym czasie znalazły się m.in. MLP Łódź (42 900 mkw.), 7R Park Łódź East (18 400 mkw.) i Panattoni City Logistics Łódź IV (17 000 mkw.).

„Rynek magazynowy w Polsce Centralnej od lat dynamiczne się rozwija, co roku przybywa średnio ponad 375 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej. Najemcy krajowi i międzynarodowi, którzy zdecydowali się na najem magazynu lub powierzchni produkcyjnej w Łodzi, zostają w mieście na długo, w każdym kierunku. Strategiczne położenie doceniają zarówno najemcy logistyczni, jak też produkcyjni, którzy cenią sobie Łódź za rynek pracy, dostępność infrastruktury, jak też obecność wielu firm z branż towarzyszących w danym biznesie,” podkreśla Hubert Wojtera, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

W Łodzi w ostatnich pięciu latach utrzymywał się niski poziom pustostanów ze względu na dużą stabilność najemców. W odróżnieniu od Strykowa czy Piotrkowa Trybunalskiego większość najemców obecnych na tym subrynku zostaje na nim i rzadziej niż w innych lokalizacjach zmienia swoje siedziby. Na koniec grudnia 2022 r. najemcy zainteresowani wolną powierzchnią mieli do dyspozycji niewiele ponad 26 tys. mkw. (1,7% całkowitych zasobów subrynku). W tym samym czasie w budowie pozostawało 239 tys. mkw. w ramach sześciu inwestycji należących do deweloperów Hillwood, Panattoni, Prologis, 7R i MLP. Aż 62% nowej podaży nie było zabezpieczone umowami najmu. Dla porównania na koniec 2018 r. powierzchnia budowana spekulacyjnie stanowiła zaledwie 10% inwestycji w budowie.

W 2022 r. w całej Polsce Centralnej wynajętych zostało ponad 880 tys. mkw. z czego ponad 330 tys. mkw. (38%) w samej Łodzi i okolicach. Najwięcej powierzchni wynajęto w dzielnicy Widzew, następnie w rozwijającej się lokalizacji po zachodniej stronie miasta w okolicach drogi ekspresowej S14 i pobliżu Konstantynowa Łódzkiego. W trójce największych transakcji najmu w Łodzi do końca 2022 r. znalazły się m.in. przedłużenie i ekspansja przez poufnego najemcę z sektora sportowego w MEP Industrial Centre Łódź (44 300 mkw.), przedłużenie umowy przez Amazon w Hillwood Łódź Górna (38 300 mkw.) oraz nowa umowa poufnego najemcy z sektora logistyki w Panattoni Park Łódź West w Niesięcinie (34 500 mkw.). Łódź to ważny ośrodek logistyczny dla firm polskich i międzynarodowych, ale też ważny klaster przemysłowy z prężnie rozwijającą się produkcją urządzeń elektronicznych, sprzętu RTV/AGD, branżą opakowań, e-commerce i odzieżową.

„Średniorocznie najemcy od pięciu lat wynajmują w mieście w ramach nowych umów, przedłużeń i ekspansji powierzchni ponad 325 tys. mkw., z wyjątkiem rekordowego 2020 r., kiedy wynajęto ponad 450 tys. mkw. powierzchni magazynowej w mieście i okolicach,” podkreśla Hubert Wojtera, AXI IMMO.

W zakresie stawek czynszów średnia dla Polski Centralnej utrzymuje się na poziomie 3,2-4,5 EUR/mkw./miesiąc. Najdroższym subrynkiem pozostaje Łódź Miasto (4,0-4,5 EUR/mkw./miesiąc) wyprzedzając północne tereny regionu jak Stryków, Łowicz Zgierz (3,5-3,9 EUR/mkw./miesiąc) czy zlokalizowany na południu Piotrów Trybunalski (3,2-3,5 EUR/mkw./miesiąc).

„W wyniku pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej i wyższych kosztów finansowania inwestycji w kolejnych kwartałach w Łodzi podobnie do całego rynku magazynowego w Polsce będziemy obserwowali zmniejszanie się liczby projektów budowanych spekulacyjnie. Spodziewamy się pewnego rodzaju kumulacji i powiększenia powierzchni dostępnej od ręki w regionie Polski Centralnej, która z poziomu 5,5% może wzrosnąć do 12% czyli ok 468 tys. mkw. Zaistniała sytuacja to następstwo oddania do użytku powierzchni będącej obecnie w budowie oraz zwolnienia powierzchni w istniejących budynkach. Nowa sytuacja rynkowa będzie okazją dla innych podmiotów być może w ramach rozwijających się trendów jak nearshoring czy friendshoring, które mogą stać się integralną częścią łódzkiego rynku,” podsumowuje Hubert Wojtera, AXI IMMO.

10 maja 2023 r. firma doradcza AXI IMMO zorganizowała brunch biznesowy „Potencjał łódzkiego rynku magazynowego” poświęcony rozwojowi największego subregionu w regionie Polski Centralnej, Łodzi. Wydarzeniu towarzyszyła prezentacja danych podsumowujących lata 2018 – 2022 w Łodzi oraz panel dyskusyjny, w którym wzięli udział Adam Pustelnik, Pierwszy Wiceprezydent Miasta Łodzi, Marcin Białkowski, Commercial & Development Director, Commercecon, Jonasz Galicki, Dyrektor Operacyjny ds. logistyki, UNIQ LOGISTIC oraz Bartosz Jacyna, CEO, Chaingers.

Źródło: AXI IMMO.