Najnowszy raport NBP potwierdza informację o złagodzeniu wymagań dotyczących udzielania kredytów swoim klientom. Odbyło się to jednak kosztem wzrostu marż. Co ważne, banki odnotowały też rosnący popyt na kredyty. Instytucje zapowiedziały kontynuację tego trendu i dalsze luzowanie polityki kredytowej. Czy za takimi zmianami podążają zmiany cen mieszkań? Okazuje się, że tak. Wśród ofert WGN na większości największych rynków średnie stawki przez ostatni kwartał poszły w górę o 100 do nawet 600 zł za metr kwadratowy. Największe wzrosty dotyczą Katowic, gdzie ceny zwiększyły się średnio o 15 proc., nieznacznie wzrosły w Warszawie, z kolei bez zmian pozostały we Wrocławiu, a minimalnie spadły w Krakowie.
W raporcie NBP uwzględniono dane pozyskane z 27 banków na przełomie dwóch miesięcy (czerwiec / lipiec br.). Instytucje te posiadały co najmniej 81% udziału należności od przedsiębiorstw i gospodarstw domowych. Efekt? W drugim kwartale tego roku banki raczej łagodziły wymagania wobec klientów, którzy starali się o kredyty mieszkaniowe. Niemal jedna trzecia z nich wskazała na złagodzenie kryteriów, wynikające m.in. ze zmian w ofercie. Banki tłumaczyły ten wzrost także ograniczeniem dostępności tego rodzaju kredytów w innych bankach oraz aktywnymi działaniami sprzedażowymi i marketingowymi.
Jak wynika z pozyskanych danych, blisko 14% ankietowanych banków określiło wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe wśród swoich klientów jako znaczny. III kwartał tego roku to spodziewany dalszy wzrost popytu na kredyty (ok. 11% netto). Warto w tym momencie zadać sobie pytanie, czy wzrost popytu i lekkie obniżenie oczekiwań przełożyły się na ceny mieszkań? Rokowania są o tyle optymistyczne, że chociaż większość banków nie planowała złagodzenia polityki kredytowej, to jednak 19% z nich przyznaje, że przewiduje taką obniżkę.
Lekki wzrost stawek cenowych widać także w WGN, co może tłumaczyć rosnący popyt i obniżeniem wymagań wobec kredytobiorców. W ciągu pół roku wyniósł on ok. 5,8%.
Średnio o 200 zł za mkw wzrosły ceny mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w WGN w porównaniu do cen sprzed pół roku. Wtedy wynosiły ok. 3367 zł/mkw, teraz – 3567 zł/mkw. Wzrost stawek szczególnie widoczny jest w segmencie mieszkań nowych. Tu skala podwyżek może zadziwiać. W ciągu ostatniego miesiąca średnie ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w WGN w skali całego kraju wyniosły 4930 zł/ m kw, jeszcze kwartał temu było to około 4200 zł od metra kwadratowego. Wychodzi więc na to, że przez ten czas stawki wzrosły o 16 proc.
Tylko o 2% wzrosły ceny na rynku wtórnym. Tutaj dynamika jest o wiele słabsza. Ceny podskoczyły o ok. 70 zł/m2 w ciągu kwartału. W ciągu ostatniego miesiąca średnie stawki dla całej oferty WGN mieszkań używanych wynosiły 3372 zł/mkw. Jak kształtuje się dynamika cen na największych rynkach? Wyglądało to bardzo różnie. Przykładowo – na największym rynku w Polsce, czyli w Warszawie, wzrost cen był minimalny. W ciągu kwartały średnie stawki ofertowe dla rynków pierwotnego i wtórnego wzrosły średnio o 100 zł, z 7100 do 7200 zł od metra kwadratowego. W Krakowie – kwartał wstecz ceny były średnio nieznacznie niższe, niż w Warszawie i wynosiły 6970 zł. W ciągu trzech miesięcy spadły o około 100 zł na metrze, do poziomu 6880 zł. We Wrocławiu stawki przez kwartał praktycznie się nie zmieniły, kształtując się w WGN (dla rynku pierwotnego i wtórnego) na poziomie około 6300 zł. Z kolei w Gdańsku przez trzy miesiące ceny zwiększyły się średnio o 150 zł na metrze. Obecnie oscylują wokół 5650 zł/ m kw. co oznacza, że zwiększyły się o niecałe 3 procent.
Zaskoczeniem dla analityków może być 5%-owy wzrost cen w Poznaniu, gdzie płacono 5240 zł/mkw, co oznacza, że w porównaniu do poprzedniego kwartału cena zwiekszyła się o 240 zł. Największy jednak wzrost stawek na największych rynkach dotyczy Katowic. Jeszcze kwartał temu średnie ceny tam wynosiły 3800 zł od metra, obecnie jest to 4400 zł. Wzrost o 600 zł/ m kw. oznacza, że ceny średnio poszły w górę aż o 15 proc. i jest to największy wzrost stawek wśród dużych miast Polski.
Dzisiaj o wiele łatwiej klientom banków uzyskać kredyt konsumencki niż hipoteczny. I to na właśnie na nie popyt może rosnąć. Tym bardziej, że o ile w przypadku kredytów mieszkaniowych instytucje finansowe spodziewały się lekkiego złagodzenia polityki kredytowej, to w odniesieniu do segmentu konsumenckiego oczekiwania te dotyczyły znacznego złagodzenia polityki kredytowej.
Od 2014 roku zacznie obowiązywać nowelizacja Rekomendacji S dla kredytów mieszkaniowych. Oznacza to, że do końca tego roku popyt na nie może rosnąć. Dla klientów wiąże się to ze sporymi zmianami na niekorzyść – bowiem ograniczą one dostępność kredytów. Każdy, kto będzie chciał się zadłużyć, by kupić mieszkanie na kredyt będzie musiał, zgodnie z nową rekomendacją S KNF, posiadać wkład własny. W roku 2014 będzie to 5% wartości nieruchomości, jednak w każdym kolejnym roku będzie on wzrastał o kolejne 5% aż w 2017 osiągnie poziom 20%. Ta nadchodząca zmiana może tłumaczyć częściowo obecny wzrost zainteresowania kredytami, a także lekkie zmniejszenie wymagań ze strony banków. Rekomendacja S wprowadza także bardzo istotne zmiany w zakresie okresu kredytowania. Maksymalnie będzie można zaciągnąć kredyt na 35 lat, choć banki będą zobowiązane rekomendować klientom kredyty w okresach 25 letnich. Całkowicie znikną też z rynku kredyty walutowe. Te będą dotyczyć tylko osób, które mają stałe źródło dochodów w obcej walucie.
Perspektywa zmian nie cieszy jednak wszystkich. Deweloperzy obawiają się, że że popyt na mieszkania spadnie. Klienci banków także odczuwają strach. W przyszłym roku trudniej będzie o kredyt. Dlatego postanowili przyspieszyć decyzję o zadłużeniu i kupnie mieszkania. Co prawda – w przyszłym roku popyt może uratować nowy program pomocy państwowej Mieszkanie dla Młodych, ale należy pamiętać, że zakres takiej pomocy będzie ograniczony zarówno pod względem wymagań, które musi spełnić kredytobiorca (pieniądze na pierwsze mieszkanie, osoba do 35 lat itp.) oraz tych, które dotyczą nieruchomości (tylko mieszkania z rynku pierwotnego, do 75 m kw.). Nadchodzące więc zmiany na rynku kredytowym na pewno mogły wzbudzić obawy klientów o to, że w przyszłym roku będzie im trudniej o kredyt hipoteczny, co częściowo odpowiada za obecną zwyżkę popytu i podążające za tym wzrosty cen.
Według raportu ING Homes in Europe: “Dream Home” Hopes and Economic Realities wynika, że Polacy nadal chcą się zadłużać i mają skłonność do podpierania się pożyczkami. Badania były przeprowadzone wśród członków państw UE. Jedno z pytań brzmiało: czy zgadzasz się ze stwierdzeniem, że należy wziąć najwyższy kredyt hipoteczny, na jaki stać klienta, by móc kupić wymarzony dom. 24 proc. ankietowanych u nas odpowiedziało twierdząco na tak sformułowane pytanie i jest to odsetek odpowiedzi, który plasuje nas blisko średniej europejskiej, która wynosi 25 proc. Największą skłonność do maksymalnego zadłużania się na mieszkanie mieli Turcy – 48 % i Rumuni – 30 %, a najmniejszą Austriacy i Holendrzy – po 9 %.
Co ciekawe – Polacy mimo, że są gotowi zadłużać się na maksimum swoich możliwości, raczej nie wierzą, że przyszły rok przyniesie podwyżki cen mieszkań. W przytoczonej ankiecie tylko 39 proc. odpowiedziało, że spodziewa się, że ceny pójdą w górę.
Marcin Moneta
analityk WGN
