W obliczu rosnących stóp procentowych, dynamicznych zmian demograficznych i nowych regulacji środowiskowych, rynek nieruchomości w Polsce i Europie stoi przed szeregiem bezprecedensowych wyzwań. Na Konferencji PINK 2024 eksperci podkreślali, że sektor biurowy przeformułowuje swoje podejście do zarządzania przestrzenią, podczas gdy rynek magazynowy, mimo globalnych wyzwań, utrzymuje stabilność. Równocześnie, rosnące ceny mieszkań i spadająca siła nabywcza konsumentów stwarzają nowe wyzwania na rynku mieszkaniowym, co może otworzyć drzwi dla REIT-ów.
Podczas Konferencji PINK 2024 „REIT, Jak nie teraz, to kiedy???” eksperci rozmawiali m.in. o aktualnych wyzwaniach, z jakimi spotyka się sektor nieruchomości biurowych, magazynowych oraz mieszkaniowych.
– Rok 2023 charakteryzował się znaczną zmiennością i wyzwaniami na międzynarodowych rynkach nieruchomości komercyjnych. Obecny spadek aktywności inwestycyjnej sygnalizuje zakończenie pewnego cyklu inwestycyjnego. Rejestrujemy obniżkę obrotów na poziomie około 50-70% na rynkach nieruchomości komercyjnych na całym świecie. W Europie Zachodniej najbardziej widoczne było to w 2022 roku. Te dane wskazują na istotną transformację. Znaczna cześć inwestorów przyjęła strategię obserwacji i oczekiwania, monitorując rozwój sytuacji rynkowej – zauważa Marcin Mędrzecki (Colliers).
Przyszłość biur w świetle nowych trendów
Według ekspertów sektor biurowy mierzy się obecnie z dużymi wyzwaniami, szczególnie w segmentach Opportunistic i Value-Add.
– Widzimy to, co dzieje się z niektórymi budynkami biurowymi, na przykład w Warszawie na Mokotowie. Są sprzedawane za określoną wartość euro za metr kwadratowy. Nie są już stosowane dotychczasowe zasady wycen, które zwykle wykorzystywano, na przykład z użyciem stopy kapitalizacji. Jest to część rynku biurowego, która na ten moment jest pod presją. Z drugiej strony mamy sektor biurowy w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, czyli możemy mówić o sektorze Core lub Prime. Są to budynki, które mają najwyższe standardy, nie tylko technologiczne, ale też te związane z gospodarką energetyczną, czy ochroną środowiska. To dziś najbardziej poszukiwane nieruchomości pod względem popytu – mówi Adrian Karczewicz (Spółka biurowa Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej).
Eksperci zauważają, że trend pracy hybrydowej wprowadza nowe dynamiki na rynku nieruchomości biurowych. Zdaniem specjalistów, biuro nie traci jednak na znaczeniu, lecz przeciwnie – staje się kluczowe w strategiach firm, mających na celu przyciąganie i utrzymanie talentów.
– Mówiąc o trendzie pracy hybrydowej, zauważamy, że nawet jeśli spółki ograniczają powierzchnie biurowe, to nadal wybierają centralne lokalizacje i są w stanie zaakceptować wyższe czynsze. Biuro stanowi, i nadal będzie stanowiło, najważniejsze aktywo, żeby przyciągnąć nowych pracowników – dodaje Adrian Karczewicz (Spółka biurowa Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej).
Rynek magazynowy – stabilność w obliczu globalnych wyzwań
Specjaliści wskazują również na wyjątkową sytuację na rynku magazynowym, który wydaje się znajdować w znacznie lepszej kondycji w porównaniu do sektora biurowego. Współczesne analizy i obserwacje ekspertów podkreślają, że mimo globalnych wyzwań gospodarczych, sektor magazynowy nie tylko utrzymuje stabilność, ale również odnotowuje pozytywne zmiany.
– Rynek magazynowy utrzymuje swoją wysoką pozycją wśród sektorów nieruchomości komercyjnych w Polsce. Obserwujemy delikatne spowolnienie w przypadku nowej podaży, która została dostarczona na rynek w ciągu całego 2023 roku. Z kolei popyt ze strony najemców, mimo obniżki w ubiegłym roku, wciąż utrzymuje dobrą średnią na przestrzeni ostatnich 5 lat. W 2023 roku wynajętych zostało ok. 5,6 mln mkw., co jest wynikiem nie tak wysokim jak w rekordowych latach 2021-2022, ale porównywalnym do rezultatów z przed pandemii. Warto natomiast dodać, że w strukturze popytu obserwujemy trend wzrostowy w zakresie przedłużeń. W tym momencie najemcy dłużej i ostrożniej podejmują decyzję o relokacji – dotyczy to kosztów, ale również kwestii związanych z dostępnością pracowników. Dziś utrzymanie pracowników to jeden z ważniejszych czynników przy podejmowaniu decyzji związanych z pozostaniem lub przeprowadzką do innego obiektu – zauważa Grzegorz Chmielak (Axi Immo Group).
Jeśli chodzi o trendy, które widzimy w kontekście pustostanów – wskaźnik wzrósł, natomiast nie do poziomu, który moglibyśmy uznać za niebezpieczny. 7,4% na koniec 2023 roku jest bardzo dobrym wynikiem, patrząc na inne sektory nieruchomości – dodaje Grzegorz Chmielak.
Ponadto, obserwuje się wzrost obrotów w centrach handlowych oraz zwiększenie frekwencji klientów. Mimo iż konsumenci często preferują zakupy w sklepach dyskontowych, a popularność handlu online utrzymuje się na stabilnie wysokim poziomie, następuje zauważalny powrót do zakupów w sklepach stacjonarnych.
Możliwości dla REIT-ów na polskim rynku mieszkaniowym
Eksperci wskazują na wyjątkową dynamikę zmian na rynku mieszkaniowym, która znacząco różni się od trendów obserwowanych w sektorach biurowych czy magazynowych. Rok 202 i2023 3 przyniosły liczne wyzwania dla deweloperów, głównie z powodu kryzysu ekonomicznego, który mocno odcisnął swoje piętno na całej branży.
Dodatkowo, liderzy branży podkreślają istotną zmianę w sile nabywczej konsumentów. Zauważają, że moc zakupowa klienta indywidualnego spada, co ma bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości. W ciągu ostatnich 8-10 lat ceny mieszkań wzrosły prawie o 100%, co jest sytuacją bardzo korzystną dla inwestorów 2. Taka dynamika rynku stwarza unikalną okazję dla podmiotów instytucjonalnych, by zaistnieć i rozwinąć swoją działalność na polskim rynku mieszkaniowym.
– Rynek mieszkaniowy jest w innej sytuacji niż sektor biurowy czy magazynowy. Po roku 2022, który był kryzysowy dla deweloperów, 2023 rok to był czas odbudowy mocy sprzedażowych. Jest to przede wszystkim rynek nastawiony na klienta indywidualnego. Udział rynku PRS w najmie mieszkań w Polsce to ok 1%. Na koniec 2023 roku wolumen mieszkań w najmie instytucjonalnym to tylko o około 15 tys. mieszkań. W przeciągu pięciu lat dojdziemy być może do poziomu 50 tys. w PRS. Natomiast to jest rynek stworzony pod REIT-y. Dzisiaj jest odpowiedni moment na wejście REIT-ów na polski rynek, co może znacząco przyczynić się do dalszego rozwoju tego sektora i zwiększenie dostępności mieszkań dla klientów, których nie stać za zakup – mówi Grzegorz Kawecki (PZFD | Pekabex Development).
Eksperci zwrócili również uwagę, że zmiany rynkowe wymagają od inwestorów większej elastyczności w podejściu do modeli biznesowych i lokalnych warunków.
– Aktualnie na rynku dominuje poczucie wysokiej niepewności. W rezultacie mamy dosyć dobre wyceny w relacji do przyszłych oczekiwanych zysków. Globalni inwestorzy chcą, żeby biznes wyglądał tak samo w Polsce, Hiszpanii, Argentynie czy Stanach Zjednoczonych, ale ostatnie szoki – od pandemii po skutki wojny w Ukrainie – pokazują, że w Polsce potrzeba dużo bardziej elastycznego modelu biznesowego niż zagranicą. Do tego najlepszy jest wzrost udziału inwestorów lokalnych, którzy rozumieją krajowe uwarunkowania i są bardziej elastyczni w reagowaniu na potrzebę zmiany w sytuacji ogólnej niepewności – mówi dr hab. Adam Czerniak (SGH | Polityka Insight).
Źródło: Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK).
