Polski rynek magazynowy jest siódmym największym w Europie i wyrasta na główne centrum dystrybucyjne dla Europy Środkowo-Wschodniej. JLL podaje, że od stycznia do czerwca tego roku popyt brutto na powierzchnie magazynowe osiągnął w Polsce 2,2 mln mkw. – to najlepszy wynik dla pierwszego półrocza w historii. Nowe umowy i ekspansje odpowiadały za prawie 1,7 mln mkw., co jest o 30% lepszym rezultatem r-d-r. Oznacza to, że jesteśmy jedynym krajem w Europie, który odnotował wzrost popytu netto. Polska dysponuje blisko 20 mln metrów kwadratowych powierzchni magazynowej, a ponad 2 mln metrów kwadratowych jest obecnie w budowie.

Covid wyraźnie przyśpieszył obserwowany już wcześniej trend rozwoju handlu internetowego. W czasie lockdownu sprzedaż była ekstremalnie wysoka i zapewne teraz możemy spodziewać się zmniejszenia obrotów. Jednak sam trend zostanie, co stwarza ogromną szansą dla rynku magazynowego i logistycznego. Ten rok przejdzie do historii jako rok wręcz rewolucyjnych zmian, które pozycjonują nasz rynek jako najatrakcyjniejszy w całej branży nieruchomości.

Obraz jest zróżnicowany w zależności od sektora najemców. W przypadku najbardziej poszkodowanego, jakim był sektor retail, prowadziliśmy indywidualne rozmowy na temat odroczenia czynszów. Widać już, że sektor ten chce nadrabiać straty inwestycjami w online. Z kolei firmy tradycyjnie działające w e-commerce odnotowują olbrzymie wzrosty i z nimi rozmawiamy o nowych powierzchniach i budowach. Głównym wyzwaniem jest tu dostarczanie obiektów na czas. Mimo różnych typów biznesów w naszym portfolio przechodzimy przez pandemię obronną ręką.

Większość firm korzysta ze standardowych budynków jednak pojawił się nowy trend budowania pod potrzeby klienta. Trzeba uwzględniać specyficzne parametry jak wysokość budynku, instalacje systemów wewnątrz budynków, indywidualne rozwiązania dla bezpieczeństwa i wygody pracowników jak np. większa liczba miejsc parkingowych na samochody i rowery. Wyzwaniem deweloperów jest reakcja na szybkie wzrosty w sektorze e-commerce i dostarczenie powierzchni na czas.

Biorąc pod uwagę popyt na powierzchnię, stawki czynszu wyglądają zdrowo – nasza analiza stawek miesiąc do miesiąca na przestrzeni ostatnich lat nie wykazała spadków. Czynsze powinny być stabilne – w krótkim okresie oczywiście niektóre obiekty mogą być pod presją, ale nie oczekuję spadków.

Stawki kapitalizacji utrzymają się na stabilnym poziomie, ale przewidujemy znaczącą kompresję w przyszłym roku.

Jest to na pewno najbardziej przyszłościowy sektor nieruchomości. Dla jego dalszego rozwoju ważne będzie szacowanie ryzyka klienta: w jakiej branży działa, jak poradził sobie w kryzysie, czy jest zagrożony kolejną falą pandemii lub innymi wydarzeniami.

Jak wynika z raportów nt. COVID-19 przygotowanych przez dział badań Prologis, wzrost e-commerce na pewno będzie zmieniał układ łańcucha dostaw i będzie miał korzystny wpływ na popyt na nieruchomości magazynowe. W okresie lockdownu magazyny były najważniejszym ogniwem w biznesie dla wielu naszych klientów. Zamknięcie magazynów ze względu na pandemię oznaczałaby brak możliwości działania dla wielu branż. Dlatego bezpieczeństwo i procedury muszą wpłynąć na sposób projektowania magazynów w przyszłości. Jednakże ryzyko bezpieczeństwa zostanie już z nami na zawsze. Pojawił się też nowy trend – analiza ryzyka alokacji. Coraz mniej klientów decyduje się na ryzyko alokacji, zwłaszcza gdy nie jest to związane z powiększeniem wynajmowanej powierzchni.

Bardzo budujące jest to jak zarządy polskich firm reagowały na sytuację związaną z pandemią. To nie były dyskusje o to czy się dostosowywać tylko jak szybko, w jaki sposób i jak my – właściciele nieruchomości – możemy w tym pomóc.  Oprócz wdrożonych w tej sytuacji standardowych środków bezpieczeństwa na terenie naszych parków, klienci wprowadzali własne procedury jak również prosili nas np. o pomoc w budowaniu dodatkowych szatni dla pracowników czy inne rozwiązania, które mogły zapewnić ciągłość biznesu. Co ciekawe, mimo spadku w ilości produkowanych samochodów, widoczna była aktywność w branży motoryzacyjnej – w drugim kwartale podpisaliśmy ponad 40 tys. metrów nowej powierzchni w Europie Centralnej, właśnie z firmami z tej branży. Ma to związek z tym, że poddostawcy są zobowiązani do utrzymania zapasów.

Dla rozwoju branży e-commerce ważna jest elastyczność wynajmowanych obiektów, możliwość ich rozbudowy oraz dostosowania do wielkości przeprowadzanych transakcji on-line.   Ważne będą zabezpieczenia przeciwpożarowe nie tylko ze względu na dużą liczbę pracujących tam ludzi, ale także ze względu na automatykę, która będzie wprowadzana w przyszłości.

Budowy spekulacyjne ograniczają elastyczność, o której już wspomniałem. Na pewno pozwalają skrócić czas dostawy obiektów, ale obecna ilość dostępnej spekulacyjnej powierzchni na rynku może wpłynąć negatywnie na stawki czynszu. Aktualna sytuacja związana z COVID-19 nie wpłynie na koszty operacyjne. Natomiast koszty budowy w krótkim terminie mogą nieco spaść ze względu na mniejszą ilość projektów, prowadzonych przez generalnych wykonawców.

Efektu COVID-19 w tym zakresie jeszcze nie widać. Stawki czynszu w Polsce są nadal niższe o średnio 30-40% niż stawki w Europie Centralnej. W zeszłym roku mieliśmy dwukrotny wzrost stawek czynszu jednak ilość dostępnej powierzchni spekulacyjnej i spowolnienie w popycie może spowodować obniżenie stawek czynszowych.

Myślę, że przede wszystkim zmianie ulegnie definicja tzw. „core products”, czyli magazynów klasy A, położonych w kluczowych lokalizacjach. Obok jakości i lokalizacji nieruchomości, znaczenie zyska również profil samego najemcy tej nieruchomości – jego stabilność finansowa i wiarygodność. Tu stawki kapitalizacji będą się kształtować indywidualnie.

Branża ma potencjał rozwojowy, ale w moim przekonaniu to czego najbardziej potrzebujemy to jest stabilizacja. Firmy podejmują decyzje na bieżąco, w dynamicznie zmieniającym się środowisku więc stabilizacja, odporność łańcuchów dostaw i bezpieczeństwo prowadzenia biznesu pozwolą wejść naszej branży na bardzo dynamiczną ścieżkę wzrostową.

Działając głównie w e-commerce staliśmy się beneficjentem sytuacji wywołanej pandemią. Po odnotowaniu ogromnego, skokowego wzrostu liczby zamówień internetowych, teraz obserwujemy „spłaszczanie krzywej trendu”, ale nadal na poziomie wyższym niż przed COVID-19. Choć są branże, których dynamika utrzymuje się bez zmian i przypomina raczej tę z okresu świątecznego, a nie wakacji, np. w branży modowej. W skali globalnej Polska znajduje się na 13 miejscu najszybciej rozwijających się rynków. Także operatorzy logistyczni, mogą spodziewać się zwiększonego zainteresowania ich usługami w najbliższym czasie. Na przykład my ostatnio otworzyliśmy nowe centrum logistyczne w Nadarzynie, zwiększając tym samym powierzchnię magazynową dwukrotnie i już przygotowujemy się do kolejnego otwarcia w Gorzowie Wielkopolskim. Ten ruch umożliwi naszym klientom ekspansję międzynarodową i wejście na rynki zagraniczne. Oprócz wzrostów zauważamy też trend odchodzenia od just in time ze względu na konieczność zabezpieczenia biznesu przed przerwami w dostawach, związanych właśnie z takimi nieprzewidywalnymi sytuacjami jak pandemia.

Jako podmiot świadczący usługi dla e-commerce naszym największym ryzykiem, zwłaszcza na początku pandemii, było ryzyko utraty płynności przez naszych klientów. Na szczęście nasi partnerzy są otwarci na rozmowy i nowe rozwiązania, które chronią innych uczestników łańcucha przed problemami wynikającymi z nagłych zmian biznesowych.

Gotowość dostarczania powierzchni magazynowej w nowych parkach oraz w obiektach już istniejących, jak również elastyczność pod kątem customizowania usług są kluczowymi wyzwaniami deweloperów. Kolejny ważny aspekt związany z e-commerce to ekologia. W związku z tym, że handel internetowy generuje odpady, świadomi klienci szukają rozwiązań minimalizujących niekorzystny wpływ na środowisko. Natomiast coraz większa wiedza klientów w tym zakresie ma ogromne przełożenie na zmiany standardów rynkowych. Usługi, które kiedyś były premium, dzisiaj stają się nieodłącznym elementem strategii zapewniającej ciągłość biznesu.

Szansą dla rozwoju rynku magazynowego jest właśnie rozwój e-commerce i sprawne dostosowywanie się do zmian i nowych standardów, które niesie ze sobą handel internetowy.

Przede wszystkim przewidujemy dalszy dynamiczny rozwój e-commerce. Oczywiście nie jest to trend, który pojawił się w tym roku, bo od wielu lat znaczenie tego kanału sprzedaży systematycznie rośnie, ale sytuacja związana z COVID-19 zwielokrotniła tempo w jakim rozwija się obecnie ten segment. Lockdown niejako zmusił klientów, którzy do tej pory unikali robienia zakupów przez Internet do korzystania z tej formy, a firmy, które nie stawiały na Internet w swojej strategii do szybkiej digitalizacji sprzedaży. Kolejnym trendem, który na pewno zostanie z nami na dłużej będzie zwiększanie zapasów magazynowych przez firmy – zerwane łańcuchy dostaw nie pozwoliły wielu z nich na prowadzenie normalnej działalności. Stąd konieczność zabezpieczenia się na wypadek wystąpienia kolejnego nieprzewidzianego zjawiska poprzez częściową rezygnację z modelu „just on time” na rzecz posiadania zapasów towarów i półproduktów w magazynach.

W czasie pandemii renegocjacje było powszechnym zjawiskiem. Obniżenie stawek czynszu, zawieszenie płatności na pewien okres, zmniejszenie powierzchni magazynowej to najczęstsze propozycje zmian w umowach – firmy szukały szybkich rozwiązań, które mogą odciążyć je w trudnej sytuacji w jakiej się znalazły na skutek lockdownu. Po raz kolejny potwierdziło się stwierdzenie, że biznes nie znosi niepewności. W momencie, kiedy zapadła decyzja o lockdownie na okres dwóch tygodni, nie wydarzyło się jeszcze nic szczególnego. Ale kiedy ten termin został przedłużony i nikt nie był w stanie powiedzieć, kiedy się zakończy, firmy masowo zaczęły szukać oszczędności. Oczywiście biznes to zespól naczyń połączonych i nerwowa sytuacja wśród najemców przekładała się w bezpośredni sposób na sytuację wynajmujących.

Wymagania techniczne dotyczące powierzchni magazynowej dla e-commerce nie różnią się specjalnie od handlu tradycyjnego – w tym pierwszym przypadku potrzebujemy więcej docków, lepszego dostępu do światła naturalnego oraz większej liczby miejsc parkingowych. Kluczową różnicą są nowe elementy jakie wprowadził e-commerce do całego procesu tj. magazyny zwrotów oraz konfekcjonowanie w miejscu magazynowania towarów. W wielu sklepach internetowych zwroty są wpisane w strategię firmy i na łatwości w jego dokonaniu opiera się cały model sprzedaży. Odpowiednie zarządzanie zwrotami wymaga osobnego działu i dodatkowego miejsca, stąd statystycznie e-commerce potrzebuje trzykrotnie więcej powierzchni niż handel tradycyjny.

Na polskim rynku panuje względnie stabilna sytuacja, jeśli chodzi o stawki czynszowe. Trzeba zaznaczyć, że są one relatywnie niskie i nie przewidujemy większych zmian w ich wysokości zwłaszcza na 5 największych rynkach.  Z jednej strony potencjalny wzrost stawek jest niejako blokowany przez dynamicznie rozwijający rynek deweloperski. Z kolei spadający popyt też specjalnie nie wpływa na obniżenie stawek ze względu na ich atrakcyjną wysokość – klienci raczej szukają wartości dodanej niż oczekują obniżenia stawki.  Niższe czynsze mogą występować na lokalnych rynkach tam, gdzie istnieje duża nadpodaż nowych powierzchni, a wskaźnik pustostanów jest naprawdę wysoki. Wtedy jedynym sposobem na pozyskanie klienta jest obniżenie czynszu.

Dzisiaj poważny kapitał coraz częściej zmienia swoje zainteresowanie z retailu na branżę magazynową. Perspektywy dla tego rynku są ciągle bardzo dobre – w dalszym ciągu jest stosunkowy łatwy dostęp do interesujących gruntów, budynki magazynowe buduje się szybko, rosnący e-commerce i ciągle atrakcyjne stawki najmu pozwalają na optymistyczne prognozy na przyszłość. To zwiększone zainteresowanie branżą magazynową i co za tym idzie zwiększająca się liczba inwestorów sprawia, że można spodziewać się kompresji stóp zwrotu w budynki magazynowe w najbliższej przyszłości.

Zerwane łańcuchy dostaw w czasie pandemii skutkują tym, że wiele firm zaczyna inaczej myśleć o produkcji. Niski koszt przestaje być jedynym i ostatecznym kryterium decydującym o lokalizacji fabryki, a coraz częściej uwzględnia się możliwość łatwego i pewnego transportu towarów na rynek zbytu. Do tej pory nie miało znaczenia czy produkcja ma miejsce w Chinach, Bangladeszu czy Kambodży – transport funkcjonował w sposób niezakłócony. Dzisiaj po doświadczeniach związanych z pandemią coraz więcej firm może rozważać poszukiwanie miejsc do produkcji ulokowanych bliżej rynków, na których działają. I tutaj jest duża szansa dla naszego rynku magazynowego ze względu na nasze strategiczne geograficzne położenie, stosunkowo niskie koszty pracy oraz łatwość w pozyskiwaniu nowych gruntów pod obiekty magazynowe.