Nie ma odpowiednich przepisów prawnych, które dotyczą wszystkich aspektów związanych z oczyszczaniem powierzchni ziemi. O ile istnieją przepisy i standardy jakości dla gleby i ziemi to brakuje ich dla wód gruntowych, zatem plany remediacji dotyczą formalnie obecnie wyłącznie gleby i ziemi.

Ewa Rutkowska-Subocz, Partner kierująca Praktyką Ochrony Środowiska Dentons w Polsce

Brak odpowiednich regulacji, skomplikowana procedura i wysokie koszty remediacji to najczęstsze przeszkody wskazywane przez deweloperów planujących inwestowanie na terenach poprzemysłowych. Oczywiście istnieją sposoby na ograniczenie ryzyka i zabezpieczenie przed skutkami zanieczyszczenia w transakcjach kupna i sprzedaży gruntów, jednak nie jest to rozwiązanie istoty problemu, co ma duże znaczenie w dobie grożących nam niedoborów wody, czy ogólnie pogarszającego się stanu środowiska. O ile rozwinięte gospodarki etap rewitalizacji terenów poprzemysłowych mają już za sobą, my jesteśmy na początku tej drogi i konieczne jest ustalenie dla niej najlepszej i odpowiedzialnej strategii. Mamy już wiele przykładów udanych projektów inwestycyjnych przeprowadzonych właśnie na terenach poprzemysłowych jak Prologis Park w Rudzie Śląskiej czy Segro Business Park Warsaw, Żerań. Stoimy na stanowisku, że deweloperzy nie mogą jednak ponosić wszystkich kosztów związanych z zanieczyszczeniem terenów, zwłaszcza jeśli do ich powstania doszło w wyniku działań spółek Skarbu Państwa. Zrównoważony rozwój naszych miast wymaga współdziałania wielu podmiotów w tym władz samorządowych, centralnych, deweloperów jak i samych mieszkańców.

Agnieszka Jachowicz, członek zarządu PINK

Tereny poprzemysłowe są atrakcyjne dla inwestorów szczególnie w przypadku ograniczonej dostępności niezagospodarowanych przestrzeni. To sytuacje, w których np. brakuje Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, obszar jest już intensywnie zagospodarowany, ale cały czas atrakcyjny i cieszy się dużym popytem. Nieruchomości poprzemysłowe położone w granicach dużych ośrodków miejskich są dla inwestorów bardziej atrakcyjne niż takiego rodzaju powierzchnie położone poza granicami miast, ponieważ dają możliwość zmiany funkcji i sposobu zagospodarowania.

Michał Żelazek, Zastępca Dyrektora, Dział Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych CBRE

Największą barierą w takich inwestycjach są zbyt długo trwające procedury administracyjne związane z remediacją. Pamiętajmy, że bardzo często tereny takie są zanieczyszczone, zatem inwestycje na nich wymagają przejścia odpowiednich procedur, które niestety trwają, a dla inwestorów czas to pieniądz. Drugą największą barierą jest niepewność związana z licznymi problemami, które występują na takich nieruchomościach. Takie „niespodzianki” to właśnie niewystarczająco rozpoznane zanieczyszczenie środowiska gruntowo-wodnego, ale także istniejące odpady niebezpieczne, azbest, rtęć lub PCB, gdzie często ściany, posadzki oraz dachy starych budynków produkcyjnych mogą stanowić zagrożenie i muszą być utylizowane w kosztowy sposób. Często problemami są nieuregulowane struktury własnościowe – np. formą własności jest użytkowanie wieczyste, a nie własność oraz w księgach wieczystych mogą wystąpić niekorzystne wpisy. Pamiętajmy, że tereny poprzemysłowe kiedyś należały do zakładów, które już nie istnieją, czyli upadły i sam teren może stanowić masę upadłościową. Co więcej, włodarze miast i gmin, sporządzając miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego często otwierają łatwą pod względem biznesowym furtkę dla inwestycji przemysłowych na terenach zielonych. Inwestorzy, mając do dyspozycji prosty, nigdy wcześniej niezagospodarowany teren zielony, uznają zanieczyszczony teren poprzemysłowy za mało atrakcyjny z biznesowego punktu widzenia.

Sebastian Stachowski, Dyrektor Zarządzający Lion Environmental sp. z o.o.

Niezwykle duże znaczenie może mieć tu konsekwentna polityka państwa, polegająca na współdziałaniu z deweloperami w zakresie oczyszczania terenów poprzemysłowych z niebezpiecznych substancji, tym bardziej, że wiele tego typu obiektów było bądź jest własnością Skarbu Państwa. Obserwujemy dużą konkurencję o tereny poprzemysłowe z branżą mieszkaniową, co prowadzi do wypychania przemysłu z miast. Program jego ochrony w ramach miast mógłby doprowadzić do szerszego zagospodarowania na ten cel. Obecnie zbyt wysokie koszty inwestycji są dla wielu podmiotów barierą, która w znacznym stopniu ogranicza zagospodarowanie poprzemysłowych gruntów, a tym samym uniemożliwia ich rekultywację. Pomocne byłoby również stworzenie spójnego systemu identyfikacji terenów poprzemysłowych, co bezsprzecznie stanowiłoby duże wsparcie dla inwestorów oraz miałoby wpływ na proces rewitalizacji takich przestrzeni. Podobne rozwiązania funkcjonują już w wielu krajach Europy Zachodniej, gdzie polityka prowadząca do rekultywacji terenów poprzemysłowych przybrała ramy konsekwentnie realizowanej strategii.

Bartosz Michalski, Dyrektor Dewelopmentu SEGRO

Rewitalizacja terenów poprzemysłowych to bardzo szerokie zagadnienie, każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Nie ulega wątpliwości, że odpowiedzialność powinna być współdzielona między wszystkimi uczestnikami procesu, lokalną administracją samorządową, inwestorami, organizacjami pozarządowymi, w połączeniu z dialogiem społecznym. Natomiast odpowiedzialność za niewygodny „spadek” w postaci zanieczyszczenia powierzchni ziemi generalnie spoczywa na władającym – właścicielu nieruchomości. Wynika to głównie z faktu, że wskazanie sprawcy „starego” zanieczyszczenia jest skomplikowane, szczególnie w przypadku zanieczyszczeń spowodowanych przez podmioty już nieistniejące, o wieloletniej historii oraz braku danych o ilości i wielkości zdarzeń awaryjnych, podczas których mogło dochodzić do wycieków zanieczyszczeń. Jednak przy założeniu, że tereny poprzemysłowe leżą w strategicznych lokalizacjach, a inwestycja to przyszłe źródło dochodów, poniesione koszty na remediacje powinny zwrócić się z nawiązką.

Katarzyna Jankowska, Główny Specjalista ds. Planów Remediacji w Arcadis