Dziewięćset sześć miliardów złotych – tyle na koniec marca tego roku wynosił stan rachunków bankowych Polaków. Tymczasem, na koniec kwietnia 2020 roku średnie oprocentowanie lokat wynosiło zaledwie 0,9%. Po uwzględnieniu „podatku Belki” oraz inflacji przekładało się to na realną stratę na poziomie ponad 2%. Alternatywą dla nieopłacalnych lokat są inwestycje w nieruchomości.
Lokaty bez zysku
Z pewnym przybliżeniem możemy oszacować, że aktualnie w Polsce żyje ok. 250 tysięcy rodzin, które posiadają na tyle dużo wolnej gotówki, że mogą za nią kupić własne mieszkanie. To właśnie ta grupa powinna w pierwszej kolejności pomyśleć nad przeniesieniem swoich pieniędzy na rynek nieruchomości, ponieważ w obecnych realiach trzymanie oszczędności w banku straciło sens. Przy aktualnym poziomie inflacji (w I kwartale roku wynosiła średnio ponad 4%) na rynku lokat nie znajdziemy jakiejkolwiek oferty, która zapewniłaby nam chociażby złotówkę realnego zysku. Realnego, czyli z uwzględnieniem inflacji oraz „podatku Belki”. „Wyciek” pieniędzy z bankowych lokat jest już widoczny. Jak podaje NBP – obecne saldo depozytów terminowych jest najniższe od początku 2014 roku.
Nieruchomości z dwucyfrową stopą zwrotu
Wiemy, że lokaty są nieopłacalne i trzeba szukać innych źródeł lokaty kapitału. Dlaczego warto rozważyć nieruchomości? Stopy zwrotu z rynku nieruchomości w ostatnich latach znacznie przewyższały inflację. Jak podaje NBP – od początku 2017 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 10 największych polskich metropoliach wzrosły średnio o 23%. Przekłada się to na roczną stopę zwrotu na poziomie aż 7%. Na rynku wtórnym zwyżki okazały się jeszcze bardziej okazałe i w skali ostatnich 3 lat sięgnęły 29% (ponad 8,5% rocznie). Sam wzrost rynkowej ceny nieruchomości to jednak nie jedyne źródło zysków dla inwestorów. Sporo osób decyduje się na zakup domu lub mieszkania celem jego późniejszego wynajmu. Deweloperzy stawiają więc na inwestycje multifunkcjonalne, które mogą służyć jako miejsca zdalnej pracy, weekendowe second home czy apartamenty na wynajem. Dobrym przykładem są NEXO Apartamenty na Klifie. To nowe osiedle zlokalizowane w całorocznym Pucku, blisko Trójmiasta i biznesowego zaplecza Gdańska. Jest to też idealne miejsce do wypoczynku, ponieważ jego mieszkańcy mają do dyspozycji pełną infrastrukturę turystyczną – NEXO jest położone przy plaży, z okien rozpościera się widok na morze, spacerem można stąd dojść do mariny i wypożyczalni sprzętu do uprawiania sportów wodnych, z których słynie Puck. Przy osiedlu znajduje się też park i ścieżki rowerowe. Tego typu miejsca zarabiają przez cały rok. Przy konserwatywnym założeniu, że dany lokal ma długoterminowego najemcę przez 10 miesięcy w ciągu roku, pozwala to oczekiwać dodatkowego zysku na poziomie przynajmniej 4% w skali roku. Po zsumowaniu przychodów z obu źródeł (wzrost rynkowej wartości + najem) daje to dwucyfrową stopę zwrotu.
Koronawirus zakończy wzrosty cen mieszkań?
Sceptycy inwestowania w nieruchomości, z pewnością zwrócą uwagę na to, że w odróżnieniu od lokat bankowych, zyski z inwestycji na rynku nieruchomości nie są gwarantowane. Co więcej, dane które przytoczyłem powyżej, obejmują wyjątkowo pomyślny okres dla polskiej gospodarki z niską stopą bezrobocia i wysokim tempem wzrostu PKB. Wiemy jednak, że 2020 rok tak pomyślny nie będzie. Z uwagi na wciąż trwającą epidemię koronawirusa jest niemal pewne, że nasz kraj odnotuje w tym roku recesję, która wpłynie m.in. na rynek nieruchomości. Dane za marzec i kwiecień pokazują jednak, że ceny nieruchomości w największych polskich metropoliach pozostawały stabilne, a nawet lekko drożały.
Kluczowe znacznie będą mieć dwa-trzy kolejne miesiące. Jeśli okaże się, że straty spowodowane blokadą gospodarki uda się szybko odrobić – rynek nieruchomości powinien kontynuować wzrosty. Taki scenariusz wspierać powinny rekordowo niskie stopy procentowe, które to z jednej strony zniechęcają do trzymania oszczędności w bankach, a z drugiej zachęcają do korzystania z kredytów hipotecznych.
Nieruchomości premium w ofensywie
Wraz z bogaceniem się społeczeństwa, rośnie grupa klientów, którzy cenią przede wszystkim unikalną lokalizację apartamentu oraz jego wysoki standard. W Gdańsku popularnością cieszy się inwestycja Tarasy Bałtyku. To luksusowy apartamentowiec budowany w sercu miasta, a równocześnie blisko morza i parku. Co ciekawe, inwestycja posiada szereg rozwiązań ekologicznych, m.in.: zielony dach i wewnętrzne patio, windy z funkcją odzyskiwania energii, panele fotowoltaiczne na dachu fitnessu, stację ładowania oraz indywidualne gniazda dla samochodów o napędzie elektrycznym. Wielomiesięczna praca dewelopera i renomowanych pracowni architektonicznych zdobyła uznanie zagranicznych ekspertów, którzy przyznali inwestycji nagrodę Best Residential High – Rise Development Poland oraz dodatkowe wyróżnienie FIVE STAR w ramach prestiżowego konkursu European Property Awards 2019-2020. W branżach budowlanej i architektury to nagroda rangi Oscara w świecie filmu. Tego typu nieruchomości sprawdzają się jako skuteczne narzędzie chroniące wartość naszego majątku. Dla przykładu – w latach 2008-2012 wartość mieszkań zlokalizowanych na warszawskim Żoliborzu czy gdańskim Śródmieściu praktycznie stała w miejscu. Natomiast w tym samym czasie ceny w dzielnicach uważanych za ekonomiczne, takich jak Białołęka czy Orunia odnotowały kilkudziesięcioprocentowe spadki. Doświadczenia bogatszych państw pokazują także, że wraz z nasycaniem się rynku deweloperskiego, nieruchomości w atrakcyjnych miejscach stają się szczególnie pożądane. W ciągu ostatnich 15 lat ceny apartamentów położonych w ścisłym centrum Londynu zdrożały ponad 2,5-krotnie. W tym samym czasie mieszkania w leżących na peryferyjnych dzielnicach Sutton czy Bexley zyskały ledwie o połowę.
Podobna przyszłość może czekać też polskie aglomeracje. Dziś różnice w cenach pomiędzy najdroższymi i najtańszymi dzielnicami w danym mieście nie są jeszcze duże i sięgają kilkudziesięciu procent. Wraz z kurczeniem się podaży nieruchomości w segmencie premium oraz ekspansją osiedli mieszkaniowych coraz dalej od centrów, ta różnica z pewnością będzie się powiększać. Wówczas okaże się, że kilkanaście tysięcy złotych za metr wydane na apartament w dobrej lokalizacji przyniesie znacznie wyższy zwrot, niż pieniądze zainwestowane w tanie mieszkanie na obrzeżach miasta.
Autor: Piotr Tarkowski – ekspert rynku nieruchomości miesięcznika Manager, od kilkunastu lat związany z branżą.
