Rynek biurowy w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie. Rosnąca podaż nowych powierzchni wymusza na właścicielach starszych, mniej nowoczesnych obiektów, konieczność mocniejszej rywalizacji ceną, ale też modernizacji budynków. Z danych WGN wynika, że przeciętne ceny najmu metra kwadratowego biura w miastach regionalnych wynoszą około 50 – 70 zł.

Najdroższym rynkiem jest oczywiście Warszawa. Tu stawki najmu są też podwyższone. Górna granica przeciętnych czynszów sięga ponad 100 zł/mkw. Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie wynoszą ponad 5 mln mkw. Dynamiczny rozwój tego rynku sprawia, że do głosu dochodzą nowe lokalizacje. Obecnie trwa boom biurowy na Woli. Ten rejon stolicy bardzo zyskał na atrakcyjności w ciągu ostatnich kilku lat.

Z danych firmy JLL wynika, że na Woli na chwilę obecną funkcjonuje 38 biurowców o łącznej powierzchni przekraczającej 600 000 mkw. Eksperci szacują, że w 2021 r. łączna podaż może sięgnąć nawet miliona mkw. W ten sposób Wola „osiągnie” wynik na poziomie zagłębia biurowego na warszawskim Służewcu.

Kraków, Wrocław
Te dwa miasta plasują się tuż za Warszawą jeśli chodzi o całkowite zasoby nowoczesnych biur. Nieco więcej jest ich w Krakowie. Wg niektórych statystyk stolica Małopolski oferuje już ponad milion metrów kwadratowych powierzchni biurowych. Największe tegoroczne inwestycje to biurowce: Astris (12 100 m kw.), DOT Office D (11 500 m kw.) oraz Zabłocie Business Park A (10 400 m kw.).

Z danych WGN wynika, że przeciętny czynsz za nowoczesny lokal biurowy w szeroko rozumianym centrum miasta wynosi około 55 zł od metra. Za taką stawkę można wynająć np. lokal w nowoczesnym biurowcu, oddanym w zeszłym roku na Czyżynach. Czynsz najmu lokalu biurowego o powierzchni 235 mkw. w tym biurowcu klasy A wyniesie więc niecałe 13 tys. zł.

Ten sam poziom czynszów spotykamy we Wrocławiu. Przykładowo – za biuro w samym centrum miasta, w biurowcu klasy A w rejonie Placu Jana Pawła II, a więc u wejścia na Stare Miasto, należy zapłacić 60 zł od metra kwadratowego. Czynsz najmu za niecałe 250 mkw. lokalu w tym budynku postawionym w 2016 roku wynosi niecałe 15 tys. zł.

Podaż nowoczesnych biur w stolicy Dolnego Śląska zbliża się do 900 tys. mkw. Nowe inwestycje są realizowane w praktyce na terenie całego miasta, ale można wskazać wyraźnie wyodrębnione dzielnice biznesowe. Jedną z nich jest obszar dzielnicy Fabryczna i rejon ulic Strzegomskiej i Robotniczej a także Legnickiej i Na Ostatnim Groszu. Drugim rejonem, który zasługuje na miano zagłębia biznesowego jest obszar w centrum w okolicy dworca kolejowego Wrocław Główny.

Poznań
Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w stolicy Wielkopolski wynoszą niecałe 430 tys. mkw. W pierwszej połowie roku zasoby powiększyły się o biurowiec Bałtyk – z powierzchnią wynoszącą 12,5 tys. mkw. W budowie pozostaje kolejne ponad 30 tys. metrów kwadratowych. Największe realizowane projekty to biurowce Pixel IV i V z łączną powierzchnią blisko 18 tys. mkw.

Nawet w bardzo dobrych lokalizacjach stawki niekoniecznie są wygórowane. Przykładem może być kompleks budynków o łącznej powierzchni 8700 mkw zlokalizowanych w sąsiedztwie Międzynarodowych Targów Poznańskich. Nieruchomość wyróżnia się bardzo dobrym położeniem – w centrum Poznania, pomiędzy ul. Zachodnią i ul. Głogowską, w bliskim sąsiedztwie dworca kolejowego Poznań Główny. Czynsz najmu za ten obiekt to 50 zł/mkw.

Łódź, Szczecin
Te stolice regionów, choć nie należą do czołówki pod względem podaży nowoczesnych powierzchni komercyjnych, przechodzą aktualnie szybki rozwój.

W Łodzi całkowite zasoby biurowe wynoszą 374 tys. mkw. To niski wynik w porównaniu do Krakowa czy Wrocławia, gdzie zasoby biurowe są blisko 3 razy większe. Mimo to łódzki rynek biurowy szybko rośnie. Z danych Colliers International wynika, że w budowie w I kw. 2017 pozostawało tu ponad 128 tys. mkw. nowych biur, a więc ponad 1/3 obecnie istniejącej podaży.  Z danych WGN wynika, że średnie czynsze są nieznacznie niższe niż w Krakowie czy Wrocławiu i wynoszą około 40 – 55 zł/mkw.

W Szczecinie szybko rozwija się segment magazynowy. Należy przypuszczać, że może być to motorem rozwoju całego rynku nieruchomości komercyjnych w tym mieście. Na podstawie ofert z WGN średni poziom czynszów w tym mieście można oszacować na przedział od 20 zł/mkw. za gorsze lokalizacje w prawobrzeżnej części miasta, po około 50 – 55 zł za biura w centrum. Przykładowo: za 200 metrowy lokal w zabytkowej kamienicy w ścisłym centrum miasta należy zapłacić 11 tys. zł miesięcznie.

Katarzyna Pawłowska
Analityk