Choć firmy zazwyczaj wynajmują biura, inwestycja w taki lokal na własność może być znacznie bardziej opłacalna. Analiza przeciętnych stawek najmu oraz kosztów kredytowania zakupu pokazuje, że pierwszy wariant jest droższy. Ponadto inwestor, który kupi biuro dysponuje majątkiem dającym możliwość uzyskiwania dodatkowych dochodów.
W dobrych wielkomiejskich lokalizacjach za atrakcyjnie położone nowoczesne lokale biurowe trzeba płacić około 70 – 100 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Mowa o nieruchomościach położonych w centrum, na jego obrzeżach, lub w dzielnicach biznesowych miast. Oczywiście w grę wchodzą nowoczesne powierzchnie biurowe o wysokim standardzie, ewentualnie w obiektach wyremontowanych, np. w prestiżowych kamienicach.
Co ma znaczenie dla wyceny? Oczywiście kluczowa jest lokalizacja. Nie musi być to ścisłe centrum, ani dzielnica biznesowa miasta, ale dobrze jest, gdy rejon ten jest przyzwoicie skomunikowany. Przykładem niech będzie Warszawa, gdzie znacznie wzrosła atrakcyjność rejonów, które są położone blisko linii metra – choćby Woli, ale także Pragi – Północ.
Lokal biurowy jako siedziba firmy bądź oddziału powinien być reprezentacyjny. W przypadku niektórych działalności (np. oddziały banków) liczy się umiejscowienie na parterze, z wejściem i witryną od strony ulicy. Cechą biur o wyższym standardzie jest oczywiście hol, portiernia, pokój do przyjmowania gości, sala konferencyjna, serwerownia, odpowiednio zorganizowane zaplecze socjalne. W nowoczesnym budynku musi być winda. Pożądane są miejsca parkingowe.
Ile kosztują takie biura, jeśli chcielibyśmy kupić na własność? Najwyższe wyceny uzyskują biura małe – do 100 mkw. Przeciętne stawki w największych miastach kraju (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto) za dobrze zlokalizowane, nowoczesne powierzchnie to około 6000 – 7000 zł/mkw. Nieco taniej jest w mniejszych ośrodkach. Za niewielkie dobrze położone biura w centrum trzeba płacić około 4,5 – 5 tys. zł/mkw. Takie stawki spotykamy m.in. w Łodzi, Szczecinie, Katowicach czy Jeleniej Górze.
W Warszawie cena za 170 – metrowy lokal biurowy w nowym obiekcie (2011 rok) w dzielnicy Wawer wynosi 1,1 mln zł. We Wrocławiu za świetnie zlokalizowane biuro w prestiżowym budynku Rondo Verona (przy Rondzie Powstańców Śląskich, około 1000 metrów od ścisłego centrum) należy zapłacić ponad 1,3 mln zł. Tu stawka za metr kwadratowy jest wyraźnie podwyższona – wynosi około 11 tys. zł.
Porównanie kosztów najmu na dłuższy okres do kosztów kupna, pokazuje opłacalność tego ostatniego. Przyjmijmy, że kupujący chce nabyć 40 – metrowe biuro warte 300 tysięcy i dysponuje 10 proc. wkładem własnym. W obecnych warunkach kredytowania, rata takiego zobowiązania na 10 lat wyniosłaby około 2500 – 2700 zł miesięcznie, natomiast czynsz najmu po stawkach rynkowych plasowałby się na poziomie około 3800 – 4000 zł. Jeśli inwestor kupowałby za gotówkę, kwota 300 tysięcy złotych równałaby się kosztowi najmu przez okres 6 – 7 lat.
Jak więc widzimy – kupno to finansowo lepsze rozwiązanie, choć zupełnie zrozumiałym pozostaje fakt, że mało firm się na nie decyduje. Nie każdy podmiot ma wystarczający kapitał czy zdolność kredytową, wreszcie firmy mogą nie chcieć wiązać się z konkretną lokalizacją. Kupno biura dla podmiotu, który startuje bardzo rzadko w ogóle wchodzi w rachubę.
Jednak takie rozwiązanie wiąże się i z innymi korzyściami. Prawidłowo wybrana nieruchomość będzie zyskiwała na wartości i pozwoli zarabiać na wynajmie. W odpowiednim czasie firma może uwolnić tkwiący w niej kapitał, niekoniecznie tracąc możliwość korzystania z biura. Takim rozwiązaniem jest np. transakcja najmu zwrotnego.
W grę wchodzą też korzyści podatkowe – odliczenie VAT od transakcji kupna, także późniejszych kosztów amortyzacyjnych, czy też korzystna forma rozliczania VAT przy leasingu nieruchomości.
Marcin Moneta – komercja24
