Kilkanaście a nawet kilkadziesiąt milionów złotych mogą kosztować kilkudziesięcioletnie obiekty biurowe na największych rynkach w kraju. Inwestorzy decydują się na takie zakupy jednak zazwyczaj nie ze względu na budynek, a na dobrze położoną działkę. Rozpędzona koniunktura w segmencie biurowym pcha deweloperów do ostrej rywalizacji o tereny inwestycyjne. Kilkudziesięcioletnie, przestarzałe biurowce czeka zazwyczaj wyburzenie pod nowe inwestycje.

Rynek powierzchni biurowych w Polsce jest rozpędzony. Świadczą o tym bardzo dobre wyniki transakcji najmu oraz wysoka podaż. Wg Colliers International na koniec I kw. 2017 podaż na 9 głównych rynkach w naszym kraju przekroczyła 9,1 mln mkw. W I kw. 2017 roku deweloperzy dostarczyli ponad 150 tys. mkw. nowych biur. Bardzo dobre dane dotyczą popytu. Wolumen transakcji wyniósł 372 tys. mkw. To wynik lepszy o 50 proc. w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej.

Dlatego też inwestorzy „wchodzą” w starsze nieruchomości. Mało które obiekty z minionej epoki mają szansę przetrwać. Nawet te uznane za charakterystyczne i przejawiające wartość zabytkową, jak choćby warszawska Rotunda, którą co prawda ma zastąpić biurowiec nawiązujący stylistyką do obecnego, ale jednak nowy…. Podobnych przykładów można podać znacznie więcej. Starsze obiekty biurowe, z czasów PRL zazwyczaj przedstawiają niską wartość, ich wartością jest grunt, na którym stoją. Inwestorzy kupują takie obiekty ze względu na działki. Następnie nieruchomości te są burzone pod nowe inwestycje komercyjne. Przykłady to choćby biurowiec Cuprum w centrum Wrocławia, przy placu Jana Pawła II, czy też po drugiej stronie starego miasta inny biurowiec z okresu PRL, wyburzony niedawno przez firmę Skanska. W Katowicach inwestor wyburzył niedawno duży wieżowiec PKP, zlokalizowany w centrum miasta. Powstanie tam nowy obiekt biurowy.

Deweloperzy znacznie chętniej rewitalizują obiekty biurowe z lat 90′, zwłaszcza te dobrze położone i stosunkowo nowe. Dla takich nieruchomości, uzyskanie certyfikatu ekologicznego dla stojących już budynków to znaczna poprawa wizerunkowa, istotna w rywalizacji o najemców.

Firmy chętnie rewitalizują dawne powierzchnie przemysłowe, o ile przedstawiają one historyczną, zabytkową wartość – w tym oczywiście budynki biurowe takich kompleksów. Przykładów można podać sporo – jak choćby Centrum Praskie Koneser w miejscu dawnej fabryki wódek, czy Art Norblin w Warszawie.

Największym rynkiem biurowym w Polsce jest oczywiście Warszawa, gdzie zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych przekraczają 5 mln mkw. W budowie obecnie jest natomiast ponad 730 tys. mkw. nowych biur. W czołówce plasują się również Kraków z zasobami na poziomie 941 tys. mkw. i kolejnymi 160 tys. mkw. w budowie, oraz Wrocław, który dysponuje zasobami wynoszącymi 866 tys. mkw., natomiast w budowie pozostaje 111 tys. metrów kwadratowych nowych biur.

Przykładowe oferty sprzedaży starszych nieruchomości biurowych w Warszawie:

– Kompleks starszych biurowców (15 tys. mkw.) w dzielnicy Praga – Południe/Gocław, cena ofertowa: 30 mln zł

– Biurowiec z początku lat 70′, zlokalizowany na bliskiej Woli, około 2 km od centrum. Cena za tę nieruchomość o powierzchni 5600 mkw. to 21 mln zł.

– Nieruchomość o powierzchni 2700 mkw. zlokalizowana na Żoliborzu. Kilkudziesięcioletni biurowiec wyceniono na nieco ponad 16 mln zł.

Jak widzimy, dobre lokalizacje potrafią być stosunkowo wysoko wyceniane, oczywiście jak na segment tego typu nieruchomości. 50 – letni obiekt biurowy na Woli uzyskał cenę metra kwadratowego wynoszącą 3700 zł.

Przykładowe oferty sprzedaży starszych obiektów biurowych ze stolic regionów, poza Warszawą:

– przedwojenny kompleks biurowy zlokalizowany w centrum Łodzi, tuż przy ul. Piotrkowskiej. Powierzchnia: 2000 mkw., cena ofertowa: 12 mln zł

– kompleks starszych budynków biurowych (8000 mkw.) w Poznaniu, niedaleko dworca głównego. Cena ofertowa: 12 mln zł.

– kompleks biurowy z okresu PRL, zlokalizowany w centrum Katowic (niecałe 5000 mkw.). Cena ofertowa: 10 mln zł.

– Kraków: budynek biurowy o powierzchni 3400 mkw. , wybudowany w połowie lat – 70′ ubiegłego wieku. Cena ofertowa: 9,5 mln zł.

Marcin Moneta/komercja24.pl