Szacuje się, że w Polsce około 700 tysięcy kredytobiorców dotknął problem rosnącego kursu franka szwajcarskiego. Nie tylko oni jednak mają się czym martwić. W trudnej sytuacji jest większość tych osób, które kupowały mieszkania w okresie 2007 – 2008, czyli na tzw. górce cenowej. Obecnie – w większości – ich nieruchomości są mniej warte, niż w momencie zakupu, co oznacza, że nie da się ich sprzedać bez straty.
Bardzo ostrożne szacunki mówią, że chodzi o kilkaset tysięcy mieszkań, ale ta liczba może być większa. Choć – przynajmniej teoretycznie – najgorszy okres w mieszkaniówce mamy już za sobą, a deweloperzy wieszczą poprawę sprzedaży, nie przekłada się to na sytuację cenową. Od ponad roku – zmiany cen – zwłaszcza na rynku wtórnym są minimalne.
Należy pamiętać, że od szczytu bańki cenowej – mniej więcej w III kw. 2007 ceny powoli spadały. Obecnie co prawda mieszkania już nie tanieją, ale nie ma mowy o wyraźnych wzrostach. Na rynku dominuje cenowa stagnacja. To sytuacja wyjątkowo niekomfortowa dla tych, którzy chcieliby pozbyć się mieszkania i np. uwolnić od kredytu. Jeśli kupowali w wyżej wymienionym okresie – nie mają szans na sprzedaż z zyskiem i wcześniejszą spłatę zobowiązania.
Najgorzej przedstawia się pod tym względem rzeczywistość cenowa w największych miastach kraju, gdzie w 2007 roku ceny najmocniej szły do góry. Obecnie mieszkania kupowane w tamtym okresie w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu są warte nawet o ponad 20 procent mniej.
W Warszawie w III kw. 2007 średnie transakcyjne wynosiły 9000 zł / mkw. – w III kw. 2014 było to 7000 , co oznacza, że mieszkania przeciętnie straciły na wartości ponad 20 procent.
We Wrocławiu na rynku wtórnym średnie ceny transakcyjne w III kw. 2014 (wg NBP) wynosiły 5100 zł. W III kw. 2007 średnia transakcyjna dla stolicy Dolnego Śląska kształtowała się na poziomie 6900 zł od metra, co oznacza, że obecne ceny są niższe aż o ponad 26 proc.
Oznacza to, że przeciętne 50 metrowe mieszkanie jest we Wrocławiu obecnie warte aż o 90 tysięcy złotych mniej.
W Krakowie ceny w porównaniu do III kw. 2007 były na koniec września 2014 niższe o 1300 zł za metr kwadratowy. Obecne średnie transakcyjne z rynku wtórnego dla Krakowa to 5900 zł . W III kw. 2007 mieszkania w tym mieście kosztowały przeciętnie 7200 zł/ mkw. Obecne ceny są więc niższe o 18 proc. Dla 50 metrowego mieszkania daje to różnicę wynoszącą 65 tysięcy złotych.
Warto zaznaczyć, że nie wszędzie sytuacja jest tak zła. Na niektórych rynkach ceny mieszkań poszły nieznacznie do góry w porównaniu z 2007 roku. Chodzi o takie miasta wojewódzkie Lublin i Kielce. Na pozostałych rynkach w większości ceny spadły nieznacznie – o kilkaset zł za metr. Najbardziej stawki poszły w dół w największych miastach – Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.
Średnie transakcyjne ceny mkw. mieszkań z rynku wtórnego III kw. 2007 – III kw. 2014 (dane NBP)
Wiele wskazuje na to, że na największych rynkach niezbywalność nieruchomości kupionych na górce cenowej potrwa jeszcze długo. Obecnie nic nie wskazuje, by ceny miały mocno rosnąć. A do odrobienia jest sporo – w skrajnych przypadkach nawet 2000 zł za metr kwadratowy.
Średnie transakcyjne ceny 50 – metrowego mieszkania z rynku wtórnego w III kw. 2007 i III kw. 2014 (na podstawie danych NBP)
Marcin Moneta / komercja24
