Od kilku miesięcy śledzę różnorodne prognozy dotyczące cen nieruchomości. Jedną z ostatnich jest szeroko publikowany w mediach raport Emmerson Evaluation, zgodnie z którym do końca 2022 roku powinniśmy spodziewać się postępujących spadków cen mieszkań. Spadków wyjątkowo dużych, rzędu aż 15-20% w porównaniu do hossy z przełomu 2019/2020. Taki scenariusz budzi nadzieje wśród części kupujących, ale nie spodziewam się jego realizacji.
Kluczem do zrozumienia trendów cen nieruchomości na rynku, jest dostrzeżenie korelacji pomiędzy ich wysokością a średnimi wynagrodzeniami w kraju. Na podstawie danych NBP i GUS możemy stwierdzić, że w Polsce w ostatnich 5 latach stosunek ten wynosił blisko 95%. W ciągu najbliższych 2 lat oczekiwany jest spadek tempa wzrostu wynagrodzeń do 3-4% rocznie. Oznacza to, że na koniec 2022 roku średnia pensja brutto w polskim sektorze przedsiębiorstw wyniesie 6000 zł brutto. Tymczasem, mimo rosnących pensji, eksperci Emmerson Evaluation oczekują aż 15-20% spadku cen nieruchomości. Spełnienie takiej prognozy oznaczałoby zmianę poziomu korelacji Pearsona (określającego relację wynagrodzeń do cen) z 95% do – 98%! Jest to więc scenariusz skrajnie mało prawdopodobny.
W raporcie podnoszony jest także argument, że „liczba osób mogąca pozwolić sobie na zakupy gotówkowe jest ograniczona”. Oczywiście, jest to założenie całkowicie poprawne, bo w zasadzie wszystkie zasoby w ekonomii są ograniczone. Warto jednak dodać, że grupa osób, które stać na kupno mieszkania za gotówkę liczy aż ok. 250 tys. (jeśli koszt to 250 tys. zł) lub 100 tys. (jeśli koszt to 500 tys. zł). Oznacza to potencjalny popyt w wysokości ok. 50 mld zł, który w dobie niskich stóp procentowych na lokatach, może zostać łatwo i szybko przeniesiony na rynek nieruchomości.
Dla lepszego zobrazowania – w ciągu roku buduje się w Polsce ok. 200 tys. mieszkań.
Na polskim rynku nieruchomości bardzo prawdopodobny jest za to scenariusz, który jest już od lat realizowany na Węgrzech. Niskie stopy procentowe obowiązujące obecnie w naszym kraju będą stanowiły bardzo silny bodziec wspierający popyt na rynku nieruchomości. Obniżka stóp sprawiła, że rata modelowego kredytu hipotecznego (300 tys. zł, 30 lat) spadła z ok. 1400 zł do ok. 1200 zł.
Z drugiej strony, banki w ostatnich miesiącach bardzo zaostrzyły procedury kredytowe, wymagając wyższego niż dotychczas wkładu własnego, obniżając zdolność kredytową, odmawiając udzielenia kredytów osobom pracującym w wybranych gałęziach gospodarki. W tym momencie mamy więc dwie znoszące się siły – tani kredyt i zaostrzone wymogi jego udzielania. Wiele wskazuje jednak na to, że po tej stanowczej interwencji banków, z biegiem czasu będą one łagodzić warunki kredytowania (pierwsze oznaki tego trendu pokazuje już majowy raport Związku Banków Polskich). Dzięki temu warunki finansowania w najbliższych kwartałach staną się przystępniejsze niż przed epidemią.
Prognozy dotyczące przyszłości polskiego rynku po pojawieniu się koronawirusa, dobrze konfrontować z danymi nie tylko z naszego kraju, ale też z innych państw, których gospodarki zmierzyły się z epidemią. W maju ceny nieruchomości w Chinach rosły w tempie 4,9% (liczone rok do roku). Choć to najniższy wynik od ponad dwóch lat, to o żadnych spadkach cen nie ma tam mowy. Jak donosi agencja prasowa Bloomberg, sprzedaż nieruchomości w Wielkiej Brytanii właśnie wróciła do poziomu sprzed koronawirusa.
Biorąc pod uwagę niski koszt kredytowania, brak alternatyw inwestycyjnych, analogie z innych państw, jak Chiny czy Wielka Brytania, prognozy dla zmian wynagrodzeń w Polsce oraz historyczne korelacje między cenami nieruchomości a poziomem płac, możemy zarysować dwie prognozy. Po pierwsze, w 2020 roku ceny nieruchomości najprawdopodobniej pozostaną stabilne. W grudniu za 1 m2 mieszkania w największych polskich miastach będziemy płacili mniej więcej tyle samo, co obecnie. Po drugie, w latach 2021-2022 rynek powróci do wzrostów. Spodziewam się, że nieruchomości będą drożeć w tempie ok. 6% w skali roku, a w grudniu 2022 roku cena 1 m2 w będzie o ok. 13% wyższa niż obecnie.
Wśród ekspertów często pojawiają się też prognozy zwiastujące wyprzedaże na rynku wtórnym. Powodem jest m.in. zdecydowane ograniczenie najmu krótkoterminowego w ostatnich miesiącach. Właściciele tego typu lokali mogą zmienić rodzaj działalności na najem długoterminowy lub sprzedać inwestycję. Druga opcja, jeśli nie mamy przysłowiowego „noża na gardle” jest jednak nieopłacalnym rozwiązaniem. Inwestorzy nie mają powodów, by w czasach niskich stóp procentowych na lokatach i wysokiego prawdopodobieństwa powrotu do wzrostów cen nieruchomości, wyprzedawać mieszkanie kupione w celach zarobkowych.
Zostawiając na marginesie wszystkie prognozy, możemy być natomiast pewni jednego. Koronawirus i lockdown zmieniły preferencje klientów na rynku nieruchomości, co jest już widoczne. Spada sprzedaż małych mieszkań i kawalerek, rośnie zainteresowanie dużym metrażem. Przejście do home office zmieniło podejście do organizacji pracy. Właściciele firm z segmentu SOHO (small office, home office) rozpoczęli intensywne poszukiwania mieszkań komfortowo łączących funkcje biura z codziennym życiem. Rozpędu nabiera rynek second home, co widać zwłaszcza w Trójmieście, gdzie jedną z ciekawszych inwestycji jest apartamentowiec Tarasy Bałtyku. Dla mieszkańców polskich miast posiadanie drugiego, atrakcyjnie zlokalizowanego mieszkania to nie tylko szansa na bezpieczny odpoczynek i niezależność, ale też możliwość budowania portfela inwestycyjnego. W samym Gdańsku w maju ceny nieruchomości wzrosły o 1,36% w porównaniu do kwietnia. Nadmorskie nieruchomości premium to stabilne inwestycje w niepewnych czasach pandemii.
Autor: Piotr Tarkowski – od kilkunastu lat związany z branżą, jest ekspertem rynku nieruchomości miesięcznika Manager. Jego teksty publikowane są również na łamach innych mediów.
