Polski rynek biurowy rozwija się najszybciej wśród krajów CEE. Warszawski rynek biurowy z całkowitą podażą wynoszącą 6,29 mln mkw. dominuje nad pozostałymi stolicami regionu. Czynsze najmu wzrosły w skali roku o 4,6% w Warszawie, o ok. 6% we Wrocławiu i Poznaniu oraz o 14% w Krakowie. Wzrost kosztów najmu, większy nacisk na zrównoważony rozwój, a także rosnąca skala renegocjacji umów i modernizacji istniejących powierzchni to kluczowe trendy kształtujące przyszłość sektora. Ewolucja rynku biurowego determinuje nowe podejście do środowiska pracy. Na warszawskiej mapie nieruchomości pojawiło się biuro przyszłości – to nowa siedziba firmy doradczej Colliers, zlokalizowana w budynku The FORM w centrum Warszawy.

Perspektywy rynku biurowego 2025

Pandemia, a wraz z nią zmiany w modelu pracy, oraz niepewność związana m.in. z inwazją na Ukrainę, doprowadziły do ostrożności inwestorów i znaczącego ograniczenia nowych projektów biurowych. W 2023 r. w Warszawie oddano zaledwie 60,8 tys. mkw. powierzchni biur, z kolei w 2024 r. odnotowano wyjątkowo niską podaż w miastach regionalnych1 – 123 tys. mkw. Obecnie w budowie znajduje się ponad 531 tys. mkw., z czego 51% w Warszawie. Liczba realizowanych i planowanych inwestycji wskazuje na zbliżający się w latach 2028-2029 znaczący wzrost ilości powierzchni, zwłaszcza w centrum stolicy. Ponadto transformacja cyfrowa nabiera tempa – już co trzecia firma w Polsce jest znacznie zdigitalizowana, a w ciągu ostatnich trzech lat dwukrotnie wzrosła liczba organizacji korzystających z AI. Firmy coraz częściej także szukają elastycznych rozwiązań, które pozwolą im odpowiedzieć na aktualne wyzwania i dostosować się do nowych realiów biznesowych.

– Ożywienie polskiej gospodarki zasilane jest przez konsumpcję oraz odbudowujące się inwestycje. Firmy koncentrują się na poprawie efektywności i optymalizacji kosztów. Transformacja cyfrowa przyspiesza – automatyzacja i AI zmieniają sposób pracy i zwiększają wydajność. Jednocześnie wysokie ceny energii wymuszają nowe podejście do zarządzania przestrzeniami biurowymi, gdzie ważną rolę odgrywają zrównoważony rozwój i rozwiązania obniżające ślad węglowy – mówi Grzegorz Sielewicz, dyrektor Działu Analiz Ekonomicznych i Rynkowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

O utrzymującym się popycie na powierzchnie biurowe oraz o rosnących kosztach utrzymania i inwestycji na rynku biurowym świadczy wzrost stawek czynszu i opłat eksploatacyjnych w największych miastach Polski – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu. Jedynie w Katowicach i Łodzi stawki pozostały na niezmienionym poziomie. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie w centralnych lokalizacjach ceny wywoławcze w 2024 r. wyniosły od 19 do 28,50 EUR za mkw./miesiąc, a poza centrum kształtują się na poziomie 12,50–18,50 EUR za mkw./miesiąc.

Newffice – znacznie więcej niż przestrzeń biurowa

Eksperci Colliers na podstawie badań i doświadczeń udowadniają, że w świecie, gdzie cyfrowa transformacja i rozproszony model pracy stały się codziennością, biura potrzebują nowoczesnych rozwiązań, które pozwolą im zachować konkurencyjność i efektywność. Aż 96% pracowników działa dziś w modelu hybrydowym, co zmienia sposób komunikacji i współpracy. Jednak osłabione poczucie przynależności – zgłaszane przez 66% respondentów – negatywnie wpływa na relacje zawodowe i satysfakcję z pracy. Odpowiedzią na te wyzwania jest Newffice – koncepcja opracowana przez ekspertów Colliers, łącząca elastyczność z efektywnością a technologię wykorzystująca w służbie ludziom. To nowoczesne środowisko pracy, które uwzględnia kluczowe trendy, takie jak cyfrowe ekstensje, dostęp na żądanie, design regeneratywny, siłę wspólnoty i potrzebę koncentracji. W obliczu rosnącej popularności systemów współdzielenia biurek (już 73% firm wdrożyło lub wdraża takie rozwiązania), Newffice redefiniuje to, jak powinno funkcjonować nowoczesne środowisko pracy.