Po 2023 r., w którym branża logistyczno-magazynowa zmagała się ze wzrostem czynszów i pustostanów, magazyny wchodzą w nowy rok z dobrymi perspektywami. Eksperci Colliers spodziewają się stabilizacji stawek czynszu i zwiększonej aktywności inwestycyjnej. Pozytywny wpływ na sektor będzie mieć m.in. rozwój elektromobilności oraz transportu morskiego.

Najważniejsze wydarzenia na polskim rynku magazynowym w 2023 r.

1. Osłabienie popytu

W ciągu 2023 r. znacznie zmalał popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne. Spadek rok do roku wyniósł około 30% zarówno w przypadku wolumenu brutto, jak również netto.

– Duży spadek popytu rok do roku wynika z wysokiej wartości bazowej. Warto zaznaczyć, że w latach 2021 – 2022 powierzchnia magazynowa cieszyła się największym zainteresowaniem najemców w historii tego rynku, a obecny poziom popytu jest porównywalny do wyniku notowanego w 2020 r. Oznacza to, że wciąż jest on relatywnie wysoki – tłumaczy Antoni Szwech, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

2. Coraz więcej ekologicznych budynków

W ostatnich latach znacznie wzrosła popularność obiektów oferujących zielone rozwiązania, co ma odzwierciedlenie w wysokości poziomów certyfikatów przyznawanych budynkom. Na początku 2023 r. Panattoni Park Szczecin III jako pierwszy park przemysłowo-logistyczny otrzymał certyfikat BREEAM na najwyższym poziomie Outstanding. W kolejnych miesiącach również Panattoni Park Konin oraz P3 Warsaw II otrzymały certyfikaty na tym samym poziomie.

– Zielone rozwiązania stają się standardem we wszystkich branżach nieruchomości komercyjnych. W przypadku powierzchni magazynowo-logistycznych są one odpowiedzią na potrzeby deweloperów i najemców, którzy ze względu na rosnące ceny energii, a także by realizować cele ESG inwestują w „zielone” magazyny, z fotowoltaiką na czele – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

3. Więcej wolnej powierzchni

Trend wzrostowy stopy pustostanów trwał przez cały 2023 rok. W trzecim kwartale tego roku wskaźnik na poziomie 7,7% osiągnął najwyższą wartość na przestrzeni trzech lat. Wzrost wolnej powierzchni magazynowo-logistycznej wynika także z podaży nowych przestrzeni – około 2/3 wolnej powierzchni znajduje się w obiektach ukończonych po 2021 r.

4. Spadek powierzchni w budowie

W 2023 roku eksperci Colliers odnotowali spadek wolumenu powierzchni w budowie. W 2022 r. osiągnął on rekordowo wysoki poziom – 4,8 mln mkw., podczas gdy w II kwartale 2023 roku wyniósł 2,1 mln mkw.

– W trzecim kwartale 2023 roku nastąpiło odbicie od trendu spadkowego do poziomu 2,5 mln mkw. Pomimo znacznego spadku wolumenu warto zaznaczyć, że utrzymuje się on na stabilnym poziomie, umożliwiającym zrównoważony rozwój rynku – podkreśla Antoni Szwech.

5. Poprawa koniunktury na rynku budowalnym

Wojna w Ukrainie spowodowała znaczące zmiany na rynku budowalnym, co miało odzwierciedlenie w mniejszej dostępności generalnych wykonawców, wyższych kosztach materiałów budowlanych, wydłużeniu czasu realizacji budowy oraz mniejszej liczbie nowych inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów. W roku 2023 eksperci Colliers odnotowali poprawę sytuacji na rynku.

– Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy spadły koszty budowy, zwiększyła się dostępność generalnych wykonawców oraz skrócił się czas realizacji – do średnio dziewięciu miesięcy od otrzymania wszystkich potrzebnych pozwoleń do rozpoczęcia budowy. Tym samym warunki do realizacji nowych projektów uległy znacznej poprawie – mówi Jan Barbasiewicz, Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers.

Prognozy na 2024 rok

1. Rozwijający się sektor motoryzacyjny

W nadchodzącym roku możemy się spodziewać dalszego rozwoju sektora motoryzacyjnego w Polsce, szczególnie w obszarze elektromobilności. W 2022 r. Polska była drugim, po Chinach, największym na świecie producentem baterii do samochodów elektrycznych pod względem możliwości produkcyjnych mierzonych w GWh, według raportu PSPA.

– W 2023 r. Umicore oraz PowerCo z grupy Volkswagen ogłosiły, że planują zbudować w Nysie fabrykę, w której będą produkowane elementy do akumulatorów samochodów elektrycznych. Natomiast spółka ElectroMobility Poland potwierdziła zakup gruntu pod Jaworznem, gdzie mają być produkowane samochody elektryczne Izera. W przyszłym roku w Pruszkowie produkcję baterii ma również rozpocząć polska spółka Impact Clean Power Technology – wymienia Antoni Szwech. – Liczba znanych już nowych inwestycji wskazuje, że elektormobilność będzie jednym z sektorów napędzających rozwój branży przestrzeni przemysłowo-magazynowych w nadchodzącym roku.

2. Złagodzenie trendu wzrostowego stopy pustostanów

Od początku roku 2022 r. stopa pustostanów znajdowała się w trendzie wzrostowym – w III kw. 2023 wyniosła 7,7%. Obecna wartość tego wskaźnika ma wpływ na zwiększenie konkurencyjności rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych. Pozwala na łatwiejsze znalezienie odpowiedniej powierzchni dla najemców. Warto jednak podkreślić, że dalsze wzrosty stopy pustostanów mogą spowodować zmianę charakteru rynku na znacznie bardziej preferencyjny dla najemcy niż dla dewelopera.

– Biorąc pod uwagę to, że dziś aż 2/3 wolnej powierzchni przemysłowo-magazynowej znajduje się w obiektach mających mniej niż dwa lata, można się spodziewać, że deweloperzy ograniczą budowę nowych obiektów, aby najpierw skupić się na zapełnieniu najemcami już istniejących przestrzeni. Przy założeniu ograniczonej nowej podaży, stopa pustostanów w 2024 r. nie powinna przekroczyć poziomu 10%. Spodziewamy się złagodzenia trendu wzrostowego dla tego wskaźnika – prognozuje Maciej Chmielewski.

3. Stabilizacja stawek czynszów

Od początku 2022 roku znacznie wzrosły zarówno stawki bazowe, jak i efektywne czynszów. Było to wynikiem m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wyższych kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia się nastrojów funduszy inwestycyjnych.

– W 2024 r. relatywnie wysoka dostępność już istniejących powierzchni przemysłowo-magazynowych może spowodować lekką presję na obowiązujące stawki czynszów. Spodziewamy się wygładzenia trendu wzrostowego, a w niektórych przypadkach nawet obniżenia obowiązujących stawek czynszu – przewiduje Jan Barbasiewicz.

4. Większa aktywność inwestycyjna

Stabilizacja sytuacji gospodarczej w Polsce w 2024 roku pozwoli na zwiększenie aktywności inwestorów. W czasie poprzednich 12 miesięcy eksperci Colliers obserwowali osłabienie w tym obszarze. Prognozy gospodarcze dają podstawę do poprawy poziomu inwestycji, zwłaszcza na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych. Według prognoz NBP inflacja z 50-proc. podobieństwem znajdzie się w przedziale 3,2% – 6,2%, a wzrost PKB wyniesie między 1,9%-3,8%. Ekonomiści Banku Gospodarstwa Krajowego spodziewają się, że stopy procentowe mogą osiągnąć poziom nawet 4,25%.

5. Rozwój transportu morskiego

Powierzchnie magazynowe, logistyczne i przemysłowe w regionach nadbałtyckich mogą skorzystać na rozwoju infrastruktury morskiej w Polsce. W Gdańsku obecnie trwa budowa kolejnego głębokowodnego nabrzeża w terminalu kontenerowym Baltic Hub, która ma się zakończyć w 2024 r. W ostatnich dniach 2023 roku została potwierdzona również rozbudowa portu w Świnoujściu. W Gdyni natomiast ma zostać ukończona budowa portu zewnętrznego, która umożliwi obsługę kontenerowych statków oceanicznych o parametrach Baltmax o długości do 430 m. Planowana jest również modernizacja portu w Elblągu, która może mieć znaczący wpływ na aktywizację województwa warmińsko-mazurskiego.

– Rozwój infrastruktury transportowej to jeden z czynników, który napędza wzrost rynku przemysłowo-logistycznego. Obecnie w Polsce szczególnie prężnie rozwija się transport morski. Szereg zrealizowanych, finalizowanych, a także zapowiedzianych inwestycji to świetny sygnał dla branży – wskazuje Maciej Chmielewski.