Warszawski rynek powierzchni handlowo-usługowych, który dysponuje coraz bardziej zróżnicowaną ofertą, idzie w stronę gastronomii i rozrywki oraz innych usług kosztem handlu
Popularne galerie handlowe niewątpliwie przyciągają bogatą ofertą handlową i usługową skupioną pod jednym dachem. W miarę jednak dojrzewania w naszym kraju rynku centrów zakupowych zmieniały się też upodobania i oczekiwania klientów. Dziś na powrót rośnie popularność obszarów śródmiejskich i ulic handlowych, bo zapewniają coraz bardziej atrakcyjną i różnorodną ofertę. Zainteresowaniem cieszą się, nie tylko główne deptaki i szlaki handlowe w mieście, ale także powstające w strefach biznesowych nowoczesne kompleksy komercyjne, w których projektowana jest powierzchnia o różnym przeznaczeniu i ciekawie zagospodarowywana strefa rekreacyjna wokół budynków.
Centra zakupowe vs ulice handlowe i obiekty wielofunkcyjne
Realizacja dużych, wielofunkcyjnych obiektów oraz rewitalizacja zabudowań pofabrycznych wiąże się także zwykle z zabudową okolicznych obszarów miejskich, które wzbogacane są o nowe place i skwery, miejsca przeznaczone do relaksu i wypoczynku. W ten sposób w Warszawie kreowane są kolejne lokalizacje handlowe i usługowe, a rozwój urbanistyki w mieście sprzyja dywersyfikacji rynku handlowego. Obok ponad 50 galerii handlowych, zlokalizowanych na terenie aglomeracji pojawiają się mniejsze, ciekawe formaty handlowo-usługowe, które równie chętnie odwiedzane są przez mieszkańców i turystów.
I to właśnie warszawskie ulice zapewniają najszerszą ofertę gastronomiczną i rozrywkową w mieście, w odróżnieniu od oferty handlowej, która skoncentrowana jest przede wszystkim w centrach zakupowych. – W warszawskich galeriach handlowych lokale gastronomiczne wciąż zajmują zaledwie kilka procent powierzchni, a wraz z usługami kilkanaście proc. Gastronomia dominuje głównie na najbardziej reprezentacyjnych ulicach i deptakach miejskich, jak Nowy Świat, gdzie w ponad połowie lokali mieszczą się kawiarnie, restauracje i bary – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.
– Na Nowym Świecie bardzo chętnie wynajmowane są powierzchnie pod gastronomię i usługi. W ostatnim czasie doradzaliśmy w procesie wyboru lokalu i negocjacji warunków najmu dwóm klientom, którzy zdecydowali się na te lokalizację. Poszukiwaliśmy lokalu dla otwartej niedawno, trzeciej już w Warszawie restauracji Charlotte i miejsca pod barowe centrum rozrywki – Zagrywki, które zostanie otwierane przez twórców warszawskiego parku trampolin Hangar 646 w trzypoziomowym lokalu o powierzchni 1500 mkw. w budynku przy Nowym Świecie 4a – wymienia Bartłomiej Zagrodnik. Dodaje, że powodzeniem wśród najemców z branży gastronomicznej cieszy się również w Warszawie ulica Świętokrzyska, Krakowskie Przedmieście, Chmielna i Poznańska.
Sklepy głównie w galeriach handlowych
Niewiele jest z kolei na stołecznych ulicach placówek handlowych z odzieżą. Zajmują aktualnie tylko kilkanaście procent łącznej powierzchni najmu. Przeważają natomiast w galeriach handlowych. Realną konkurencję dla centrów zakupowych stanowi jedynie ulica Mokotowska, przyciągająca najmodniejszy design oraz rejon placu Trzech Krzyży i placu Teatralnego, gdzie znaleźć można najbardziej luksusowe, światowe marki. Zarówno w galeriach, jak i ulicach handlowych dość szybko rośnie natomiast udział usług w wolumenie wynajmu.
Ogromnym powodzeniem wśród klientów oraz inwestorów i najemców cieszą się powstające w stolicy obiekty typu mixed-use, w których poza biurami, projektowane są rozbudowane strefy gastronomiczne i handlowo-usługowe, jak Hala Koszyki czy Centrum Praskie Koneser. Te lokalizacje stały się gorącymi, warszawskimi adresami, przyczyniając się jednocześnie do aktywizacji swojego najbliższego otoczenia.
Wśród inwestycji biurowych, których aranżacja potwierdza wyraźnie widoczną na rynku tendencję, związaną z projektowaniem w obiektach powierzchni pod różne funkcje oraz infrastruktury uzupełniającej wymienić można także kompleks Varso Place, Elektrownię Powiśle, Browary Warszawskie, ArtN, The Warsaw HUB i Bohemę oraz przygotowywane do budowy projekty Roma Tower i Towarowa 22. Powstające obiekty dołączą do wcześniejszych tego typu warszawskich realizacji, jak Plac Unii, Royal Wilanów, Millennium Plaza, Europlex, CEDET-u, czy Centrum Marszałkowska.
Nowe lokalizacje dla gastronomii i rozrywki
– Tak pomyślane projekty są nie tylko ciekawe jako miejsca pracy, ale także wyznaczą nowe standardy dla rozwoju gastronomii i usług, stając się modnymi lokalizacjami do spędzania wolnego czasu, zabawy i odpoczynku. Nowoczesne obiekty biurowe, które zapewniają dziś także infrastrukturę uzupełniającą, dostarczają coraz więcej powierzchni usługowo-handlowych. Już na etapie projektowania aranżowana jest w nich przestrzeń przeznaczona na użytek handlu, usług i gastronomii. Na warszawskim rynku biurowym, który dysponuje dziś zasobami liczącymi 5,6 mln mkw. powierzchni, przeszło 350 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej jest na cele usługowe. Może się nimi pochwalić około 60 proc. stołecznych biurowców – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.
– Jedna trzecia powierzchni handlowo-usługowej mieszczącej się w obiektach biurowych przeznaczona jest pod gastronomię. W warszawskich biurowcach funkcjonuje około 550 różnych placówek gastronomicznych, restauracji, barów i kawiarni. Przestrzeń usługowa lokowana jest zazwyczaj na parterze budynków, ale zdarza się również, że mieści się na najwyższych piętrach w wysokich budynkach. Sztandarowym, warszawskim przykładem lokalu widokowego jest rooftop bar The View znajdujący się w biurowcu Spektrum Tower położonym przy ulicy Twardej, w przypadku którego doradzaliśmy w procesie wynajmu powierzchni. Kolejne restauracje widokowe powstaną już wkrótce także na najwyższych piętrach realizowanych obecnie w Warszawie wież biurowych Varso Tower i Skyliner – wymienia Bartłomiej Zagrodnik.
Niemniej, jak przyznaje ekspert Walter Herz, powierzchnia usługowa w biurowcach chętnie wynajmowana jest także pod kluby fitness, przedszkola, usługi finansowe, czy gabinety kosmetyczne i medyczne oraz handel.
Odpowiednio rozbudowaną infrastrukturę towarzyszącą o charakterze usługowym deweloperzy zapewniają dziś w każdym nowym budynku biurowym w Warszawie. Podobna tendencja dotyczy także centrów zakupowych. W galeriach handlowych, których łączna powierzchnia, według danych Walter Herz, liczy aktualnie w Polsce ponad 14 mln mkw., również coraz więcej miejsca przeznaczana jest pod gastronomię i usługi oraz rozrywkę, kosztem handlu.
Stawki czynszowe
Powierzchnię usługową przy głównych ulicach w Warszawie można wynająć już w kwocie 20 euro/mkw./m-c., np. przy Alejach Jerozolimskich na zachód od Dworca Centralnego. Za metr kw. lokalu na Nowym Świecie natomiast trzeba zapłacić już około 90 euro/mkw. miesięcznie.
Nieco niższy poziom stawek czynszowych obowiązuje w biurowcach, w których ceny wynajmu powierzchni handlowo-usługowych, w zależności od lokalizacji i prestiżu obiektu, kształtują się w przedziale od 35 euro do 55 euro za mkw. miesięcznie. Najwyżej wyceniana jest powierzchnia usługowa w lokalach usytuowanych na parterach najbardziej renomowanych biurowców, mieszczących się przy głównych szklakach handlowych w Warszawie. W takich kompleksach stawki sięgają nawet 100 euro za mkw./m-c. W budynkach biurowych oddalonych od centrum można wynająć lokal usługowy w kwocie od 15 euro za mkw. miesięcznie.
Wskaźnik pustostanów w przypadku powierzchni handlowo-usługowych na warszawskich ulicach handlowych, według obliczeń Walter Herz, oscyluje aktualnie w okolicy 12 proc. i jego poziom spada.
Źródło: Walter Herz.
