Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowuje sytuację na warszawskim rynku powierzchni biurowych po zakończeniu trzeciego kwartału 2019 roku.
– Pod względem inwestycyjnym warszawski rynek biurowy przeżywa najlepszy czas w swojej historii. Na koniec III kw. 2019 r. całkowity wolumen inwestycyjny wyniósł EUR 1,71 mld, czyli niemal tyle co w całym roku 2018. Ogromny popyt inwestycyjny przekłada się na presję na spadek stóp kapitalizacji, które na koniec III kw. 2019 r. dla najlepszych budynków w centrum Warszawy wynosiły ok. 4,75%, natomiast w lokalizacjach niecentralnych wynoszą one 6,75 – 7,00%. O ile nadal obserwujemy wzmożony apetyt inwestycyjny na aktywa w Śródmieściu, o tyle do łask inwestorów wraca Mokotów/Służewiec oraz rejon Alei Jerozolimskich, gdzie w najbliższych kilku miesiącach spodziewamy się zamknięcia znaczących transakcji. Uwagę zwraca potężny napływ nowego kapitału z Korei Południowej oraz krajów Europy Środkowo-Wschodniej, głównie z Czech i Węgier. Wśród największych transakcji odnotowanych w 2019 roku znajdują się Warsaw Spire – Immofinanz za ok. 386 mln EUR, West Station – Mapletree za ok. 190 mln EUR i Warsaw Trade Tower – Globalworth za 133 mln EUR – podsumowuje Marcin Kocerba, Associate, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.
Na koniec września 2019 roku całkowite zasoby biurowe stolicy wyniosły blisko 5,6 mln mkw., z czego w trzecim kwartale oddano do użytku pięć projektów o łącznej powierzchni 61 700 mkw. W analizowanym okresie największymi oddanymi budynkami były Wola Retro (Develia – 24 500 mkw.), Generation Park Z (Skanska Property Poland – 17 300 mkw.) oraz Libra Business Centre A (Mermaid Properties – 9 800 mkw.). Według zapowiedzi deweloperów do końca roku zostanie oddanych jeszcze sześć projektów o łącznej powierzchni przekraczającej 100 000 mkw., a jednym z największych będzie kompleks Mennica Legacy West, który powiększy zasoby biurowe na Woli o ponad 65 000 mkw.
Całkowity wolumen najmu w trzech pierwszych kwartałach br. wyniósł 688 500 mkw., z czego blisko 65% stanowiły ekspansje oraz nowe umowy. Analitycy Cushman & Wakefield wskazują, że od początku roku największym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje niecentralne, w których zawarto łącznie 57% wszystkich transakcji. Warto zaznaczyć, że 2019 rok może być rekordowy pod względem popytu, który ma szansę przekroczyć 900 000 mkw. Wśród największych transakcji w trzecim kwartale znalazły się konsolidacja powierzchni w projekcie Mennica Legacy Tower (45 600 mkw.) przez mBank oraz renegocjacje umów najmu przez operatorów sieci komórkowych – Orange (budynek Miasteczko Orange – 44 850 mkw.) i T-Mobile (budynek Marynarska 12 – 27 400 mkw.). Na warszawskim rynku biurowym aktywni byli również najemcy z sektora coworkingowego, którzy zawarli cztery transakcje o łącznej powierzchni 13 300 mkw.
Ze względu na wysoki udział przednajmu oraz rekordową aktywność najemców na koniec trzeciego kwartału poziom pustostanów wyniósł 8,25%. Analitycy Cushman & Wakefield spodziewają się dalszej kompresji tego wskaźnika w kolejnych kwartałach.
Ograniczona podaż powierzchni biurowej, duża aktywność najemców oraz rosnące koszty budowy i wykończenia, wymusiły na właścicielach nieruchomości podwyższenie stawek bazowych. Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum wzrosły do 24 EUR/mkw. miesięcznie, a dla stref poza centrum do 15 EUR/ mkw. miesięcznie.
Autorzy: Jan Szulborski, Starszy konsultant w dziale Badań i Doradztwa, Cushman & Wakefield i Marcin Kocerba, Associate, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.
