By ratować najemców, rząd poświęca galerie handlowe. A że przepisy dziurawe, te już wiedzą, jak wyjść na swoje. Centra należące do międzynarodowych graczy raczej sobie poradzą, gorzej będzie z polskimi, lokalnymi galeriami.
Przyjęta właśnie przez Sejm „Tarcza Antykryzysowa” zakłada, że umowy najmu w centrach handlowych wygasają na okres pandemii. Kiedy ograniczenia się skończą, najemcy będą musieli złożyć właścicielom oferty przedłużenia tych umów na takich samych warunkach. Nowe umowy będą jednak wiązać o 6 miesięcy dłużej. Jeżeli najemcy takich ofert nie złożą, stare umowy najmu „powrócą do życia”, i to z mocą wsteczną, a najemcy będą musieli wyrównać wstecz wszystkie niezapłacone czynsze, tak jakby koronawirusa nie było. Tarcza Antykryzysowa daje w konsekwencji wielu polskim i zagranicznym sieciom handlowym pomoc niezbędną do ratowania biznesów i miejsc pracy. Niestety, jest też druga strona medalu: właściciele centrów handlowych zostali ewidentnie opuszczeni przez Państwo. Muszą więc szukać rozwiązań sami. Jakich? Odpowiada mec. Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita.
Przepisy pisane na kolanie
Z uwagi na wiele niejasnych sformułowań, zapisy Tarczy Antykryzysowej o centrach handlowych stawiają więcej pytań niż podają odpowiedzi. Dwuznacznie sformułowane są nawet takie kwestie jak to, czy dotyczą one wszystkich centrów handlowych, czy tylko tych powyżej 2.000 m.kw. albo czy obejmują wszystkie umowy najmu w takich centrach, czy tylko te dotknięte ograniczeniami. Niejasny jest też pomysł „wiążącej oferty” woli przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach. Wgłębiając się w tę szaradę, wydaje się, że zamiarem ustawodawcy było przyznanie najemcom możliwości podjęcia decyzji, czy wybierają „czasowe wygaszenie” umów najmu za ich jednoczesnym wydłużeniem o 6 miesięcy, czy jednak chcą realizować pierwotne kontrakty. Poprzez złożenie lub niezłożenie ofert, najemcy mogliby wybrać interesujący ich scenariusz. Taka interpretacja wspierana jest dodatkowo przez fakt, że nawet w okresie pandemii są przecież najemcy, którzy swoje sklepy prowadzą normalnie – supermarkety, drogerie, apteki, markety „Dom i Ogród” czy pralnie. Ustawowe wygaszanie ich umów, często wbrew ich woli, byłoby trudne do zaakceptowania.
Możliwe czasowe eksmisje
Bez odpowiedzi pozostają natomiast inne, ważne pytania. Co, jeżeli najemcy swoje oferty złożą, lecz nie zostaną one przyjęte przez wynajmujących? Albo jeżeli wynajmujący zechcą teraz „czasowo” eksmitować najemców nieprowadzących działalności? Trudno byłoby mieć w takiej sytuacji pretensje do właścicieli obiektów. Pozbawieni nawet opłat eksploatacyjnych, by przetrwać, muszą przecież szukać wszelkich dostępnych możliwości czerpania z nieruchomości jakiegokolwiek dochodu.
Towar pozostał w lokalach
Tak, stanowiska właścicieli centrów handlowych najwyraźniej w procesie legislacyjnym nikt poważnie nie brał pod uwagę. W konsekwencji zaniedbano również rzecz absolutnie zasadniczą – kwestię towaru, który dotknięci pandemią najemcy pozostawili w lokalach. Towar ten jest aktualnie pilnowany przez ochronę centrów przed szabrownikami i złodziejami. Administracja budynku utrzymuje też w lokalach wilgotność i temperaturę na takim poziomie, by zapobiec zniszczeniu składowanego tam majątku – ubrań, butów, książek, kas fiskalnych, komputerów i innych tego typu rzeczy. Jeżeli ustawodawca oraz środowisko najemców spodziewają się, że stan ten utrzyma się do końca trwania pandemii, nadzieje te mogą okazać się płonne.
Umów nie ma, przechowanie towaru zamiast najmu
Umowy najmu zostały w końcu wygaszone w całości. Tak, jak najemcy nie mają obowiązku płacić ani czynszów, ani opłat eksploatacyjnych, tak nie mają też prawa żądać od właścicieli budynków świadczeń związanych z najmem. Ich umowy mówią zresztą wprost, że powinni teraz opróżnić lokale i zdać klucze właścicielom obiektów. Tę lukę w przepisach wynajmujący niewątpliwie wykorzystają. Pozostawieni przez propozycją rządową samym sobie, bez żadnych przychodów i z kredytami, nie mają innego wyjścia, jak tylko zaproponować najemcom odpłatne przechowanie ich towaru.
Propozycja taka postawi tych drugich pod ścianą. Z oczywistych powodów nie będą chcieli zabierać swoich ruchomości w sytuacji, gdy za kilka czy kilkanaście tygodni trzeba je będzie przywieźć z powrotem. Z kolei, jeśli towar w lokalach pozostanie, najemcy będą musieli wywiesić białą flagę i przystać na żądania wynajmujących. W przeciwnym razie towar trafi do depozytu sądowego, a najemcy zmuszeni będą do zapłaty kosztów i odszkodowań z tym związanych (art. 486 §1 Kodeksu cywilnego).
Właściciele rozgoryczeni
Należy jeszcze raz podkreślić, że pomoc najemcom sklepów w centrach handlowych jest w obecnych okolicznościach jak najbardziej słusznym rozwiązaniem. Nikt nie kwestionuje konieczności ratowania polskich firm. Niemniej jednak, spora część galerii handlowych w naszym kraju również należy do polskich przedsiębiorców, a przy okazji Tarczy Antykryzysowej Sejm uczynił z nich pariasów polskiej gospodarki. Nie przyznając centrom osłon w postaci wakacji kredytowych oraz możliwości pobierania opłat eksploatacyjnych, Sejm doprowadził do sytuacji, w której ratunek dla jednych staje się katastrofą dla drugich.
Czynsze i tak nie do utrzymania, czy nas Armagedon w branży?
To zaś informacja fatalna. Kryzys gospodarczy będzie trwał o wiele dłużej niż ograniczenia w handlu wywołane koronawirusem. Tak samo, jak umowy najmu. Brak osłon dla centrów handlowych usztywni jedynie ich właścicieli w późniejszych rozmowach z najemcami. A wszystko to w sytuacji, gdy aktualne stawki czynszów i tak staną się wkrótce nie do utrzymania. Część galerii handlowych należących szczególnie do międzynarodowych właścicieli na pewno sobie poradzi wykorzystując wszelkie luki prawne, żeby dalej funkcjonować. Szczególnie w przypadku, gry są finansowane przez międzynarodowe banki albo fundusze. Gorzej może być z mniejszymi centrami, zarządzanymi przez polskie firmy, które na działalność operacyjną zaciągnęły kredyty w polskich bankach. Czy czeka nas Armagedon w tej branży? Czas pokaże.
Autor: mec. Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita.
