Zmiana przeznaczenia budynków, modernizacja i rewitalizacja to trendy na rynku nieruchomości, które wspierają nie tylko redukcję emisji CO2, ale i realizację projektów zrównoważonych typu mixed-use, czyli wielofunkcyjnych kompleksów wpisujących się w koncepcję miasta 15-minutowego. Czy tego typu kompleksy wyprą tradycyjne biura? Na czym opiera się ich wyjątkowość i atrakcyjność dla inwestorów? 

Z analiz Colliers wynika, że w Polsce w użytkowaniu albo w realizacji jest ok. 60 projektów typu mixed-use. Obejmują one zarówno budynki, jak i kompleksy wielofunkcyjne oraz inwestycje wielkoskalowe. Są to przykładowo: Browary Warszawskie, Port Praski czy Fabryka Norblin w Warszawie, Fabryczna City w Krakowie czy Fuzja w Łodzi.

Za inwestycję typu mixed-use uważa się te nieruchomości, w których mamy do czynienia z łączeniem kilku funkcji (znajdują się tam przestrzenie biurowe, mieszkalne, przeznaczone do spędzania wolnego czasu czy załatwienia spraw niezbędnych w codziennym życiu). – Nierzadko mamy do czynienia nie tylko z częścią biurową i mieszkalną, ale także handlowo-usługową, hotelową czy sportową bądź nawet kulturalną – zwraca uwagę Marcin Kosieniak, specjalista MEP, współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

– W tego rodzaju projekcie liczy się to, jakie funkcje ma spełniać dana inwestycja, stając się trochę miastem w mieście. I z uwagi właśnie na tę różnorodność przestrzeni odpowiadających na różne potrzeby użytkowników niezbędne jest przemyślenie lokalizacji, odpowiedniego rozlokowania poszczególnych przestrzeni w ramach kompleksu, biorąc pod uwagę przeznaczenie, bo przecież innych warunków wymaga gabinet stomatologiczny czy medycyny estetycznej, a innej – restauracja czy klub fitnes – podkreśla Kosieniak.

– W przypadku tego typu inwestycji współpraca architektów z inżynierami i specjalistami HVAC czy MEP okazuje się ważna już wręcz na etapie koncepcyjnym – nie tylko z uwagi na odpowiednie różne standardy czy potrzeby energetyczne danych lokali, ale i możliwości elastycznej zmiany przeznaczenia budynków, co staje się dziś jednym z najważniejszych tematów na rynku nieruchomości. Jak projektować i jak remontować dane budynki z myślą o tym, żeby tworzyć wachlarz możliwości zmiany funkcjonowania, przeznaczenia danej przestrzeni czy budynku – wyjaśnia Kosieniak.

– W przypadku takich wielofunkcyjnych kompleksów pod uwagę bierzemy wówczas nie tylko samą nieruchomość, ale i jej wpasowanie w tkankę miejską. Kluczowe elementy jednak rozgrywają się w detalach – chodzi o to, żeby różnorodność lokali nie burzyła komfortu innych. Sprowadzając rzecz do obrazowego konkretu, obecność restauracyjnej kuchni musi być nieinwazyjna dla innych lokali – czy to będzie lokal mieszkalny czy stomatolog. Podobnie z siłownią, kinem czy klubem muzycznym, gdyby taki miał się znaleźć w kompleksie – dopowiada Marcin Kosieniak, specjalista MEP, współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

Jak wskazuje, z reguły takie projekty realizowane są w dużych aglomeracjach, choć istnieje kilka projektów podmiejskich – np. Stara Cukrownia w Pruszczu Gdańskim.

Jak podkreśla Kosieniak, doświadczenie w pracy z projektami wymagającymi specjalistycznego podejścia sprawdzają się w tego typu inwestycji mixed-use.

– Możemy precyzyjnie wyliczyć i zaproponować rozwiązania nie tylko wykorzystania światła słonecznego, chłodzenia pasywnego czy zasadności bądź nie użycia różnych form odzysku ciepła lub zasadności zastosowania pomp ciepła. Możemy jednak – korzystając z doświadczeń pracy w przebudowie zakładów produkcyjnych czy szpitali specjalistycznych – zaproponować rozwiązania, które są nieoczywiste w duchu trendu net-zero, czyli tworzenia zeroemisyjnych budynków – wyjaśnia Kosieniak.

– Dziś już nie tylko architektura kształtuje dane miejsce. Coraz ważniejsze staje się to, jak dana nieruchomość czy kompleks realizują zasady zrównoważonej urbanistyki, w tym tendencje ekologiczne, energooszczędne, wykorzystujące maksymalnie elementy stałe, rewitalizując je, ale przede wszystkim uwzględniając je w systemie użytkowania – podkreśla Marcin Kosieniak, specjalista MEP, współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

Fragment raportu / materiał prasowy