Polacy odwracają się od dużych mieszkań – takie przynajmniej wnioski wypływają z danych statystycznych oraz sprzedażowych. W większym stopniu stawiamy na nieruchomości małe, albo średnie, co w polskich warunkach oznacza maksymalnie 55 mkw.
Skąd taki wniosek? Wypływa on choćby z danych zawartych w „Małym Roczniku Statystycznym 2016”. Wynika z nich, że w 2015 roku przeciętne oddane mieszkanie przeznaczone na sprzedaż miało 58,5 mkw. Jeszcze w 2010 roku było to 66,2 metra kwadratowego.
Z kolei wg Amron Sarfin (raport za IV kw. 2016), w analizowanym okresie na rynku Warszawskim najlepiej sprzedawały się mieszkania małe lub średnie – do maksymalnej powierzchni 65 mkw. Stanowiły ponad 65 proc. całej sprzedaży. Dla porównania – tylko około 5 proc. transakcji obejmowało nieruchomości o powierzchni 75 – 85 mkw., ten sam odsetek odnosił się do przedziału 85 – 100 mkw. i powyżej 100 mkw.
Co ciekawe – zwrot ku mniejszym metrażom odbywa się okresie, gdy bardziej stać nas na mieszkania. Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym mamy większą zdolność kredytową, a dzięki wzrostowi zarobków i stabilnym cenom mieszkań, stać nas z naszych pensji na większą powierzchnię nieruchomości. Wg raportu NBP za I kw. 2017 z przeciętnej pensji obecnie w największych miastach można kupić średnio 0,88 mkw. nowego mieszkania. W niektórych ośrodkach jest to ponad metr kwadratowy. W ciągu 10 lat nasza siła nabywcza naszych pensji na rynku mieszkaniowym wzrosła o blisko 100 proc.
Skąd w takim razie większa popularność mieszkań małych? Być może klienci po doświadczeniach tzw. frankowiczów i ogólnie kupujących na górce cenowej z lat 2006 – 2008, są dziś bardziej ostrożni przed zaciąganiem większych zobowiązań kredytowych? Może jednak chodzić o zmiany innego typu. Niewykluczone, że na popyt na mniejsze mieszkania przekłada się rosnąca liczba tzw. singli, czyli jednoosobowych gospodarstw domowych. Z kolei rodziny dziś są mniej dzietne, co również sprawia, że większy metraż nie jest koniecznością.
Duże i nieopłacalne?
Wszystko to każe zadać pytanie o sens inwestowania w dużą nieruchomość. Duże mieszkania, czyli w naszych warunkach już 70 mkw., są odpowiednio droższe w zakupie i droższe w utrzymaniu. Oczywiście nie ma żadnego problemu, jeśli ktoś kupuje na własny użytek i ma odpowiednie środki, by nieruchomość utrzymać.
Co jednak z kupnem w celach inwestycyjnych? Tu może być większy problem. Z danych WGN wynika, że duże metraże ciężej sprzedać. Zbywcy, bojąc się, że długo będą czekali na klienta, są bardziej skłonni obniżać stawkę za metr kwadratowy. Z wyliczeń analityków WGN wynika, że taka różnica przy lokalach od 70 mkw. w górę wynosi przeciętnie 10 proc., choć należy zastrzec, że nie zawsze jest to regułą. W mniejszym stopniu dotyczy dużych mieszkań, ale w segmencie premium, lub wyróżniających się naprawdę dobrymi lokalizacjami.
Problem może być też z wynajmem takiej nieruchomości. Większy metraż wymusza większą liczbę najemców, tymczasem zazwyczaj wynajmują single bądź dwie lub trzy osoby. Klientów mogą też odstraszać wyższe koszty utrzymania takiego lokalu.
Jak zarobić?
Nie oznacza to, że na dużym mieszkaniu w ogóle nie da się zarobić, choć najem w całości będzie z pewnością znacznie trudniejszy. Dobrym rozwiązaniem może się natomiast okazać wynajem poszczególnych pokojów, czyli w formule tzw. mieszkania studenckiego. Takie posunięcie może być intratnym rozwiązaniem, bowiem stawki najmu pokojów są zazwyczaj (w przeliczeniu na cenę 1 mkw. miesięcznie) wyższe niż przy wynajmie całego mieszkania. Przychody mogą finalnie okazać się więc znacznie wyższe i nie powinno być problemu ze znalezieniem najemców, ponieważ popyt na pokoje jest duży, pod warunkiem wszakże, że nasze mieszkanie znajduje się w dużym mieście i ośrodku akademickim – takim jak Wrocław, Warszawa, Kraków, Poznań. W mniejszych miastach wynajem na pokoje będzie bardzo trudny.
Marcin Moneta – komercja24.pl
