Zaskakujące wnioski wynikają z danych dotyczących nasycenia Polski centrami handlowymi. Okazuje się , że chociaż w skali całego kraju ciągle jest ono nieco niższe niż w Europie Zachodniej, to porównując duże miasta już nie. Mamy więcej powierzchni galerii w przeliczeniu na 1000 mieszkańców niż takie światowe metropolie jak choćby Rzym czy Londyn.
Dane dotyczące nowoczesnych obiektów handlowych potwierdzają jedno: Polska okazała się dla galerii, centrów, parków handlowych czy outletów – ziemą obiecaną. W Europie Środkowo – Wschodniej pod względem wielkości rynki i podaży jesteśmy potentatem. Wg Cushman and Wakefield w połowie 2015 roku pod względem podaży byliśmy – oprócz Rosji i Turcji – największym rynkiem regionu.
Wg JLL na koniec 2015 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w naszym kraju wyniosła blisko 13 mln metrów kwadratowych. Średnia przypadająca na 1000 mieszkańców to 241 mkw. Już jest wyższa od europejskiej, która kształtuje się na poziomie 202 mkw. Nasycenie centrami handlowymi w naszym kraju rośnie jednak bardzo szybko. Wg firmy JLL, która w swoim raporcie podsumowała rok 2015 na tym rynku, tylko w ciągu minionych 12 miesięcy wzrosło z 229 do 241 mkw. na 1000 mieszkańców. W tym roku średnie nasycenie może natomiast wzrosnąć do 256 mkw. na 1000 osób. Co prawda będzie ciągle będzie niższe niż w Europie Zachodniej (262 mkw.), ale przy takim tempie wzrostu wydaje się, że poziom ten zostanie osiągnięty w niedalekiej przyszłości.
Co więcej – gdyby porównać wyniki polskich największych miast z nasyceniem w metropoliach zachodu – wnioski są druzgocące. W miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Poznań na 1000 mieszkańców przypada znacznie więcej powierzchni centrów handlowych niż np. w światowej stolicy handlu, czyli Londynie.
Wg Polish Retail Research Forum pod względem nasycenia przodują w naszym kraju takie miasta, jak Wrocław, gdzie na 1000 osób przypada obecnie 817 mkw. powierzchni w centrach i Poznań z wynikiem 765 mkw. Mimo to w obu są obecnie realizowane duże nowe inwestycje – galerie Wroclavia i Posnania.
W Warszawie poziom nasycenia to około 500 mkw. na 1000 osób, ale to i tak znacznie więcej niż w wielu metropoliach Zachodu, takich jak choćby Rzym we Włoszech (nieco ponad 200 metrów kw. na 1000 osób) czy też niemieckie Monachium (130 mkw.). Większe nasycenie od stolicy Polski spotykamy natomiast m.in. w Sztokholmie (blisko 600 mkw./ 1000 mieszkańców) czy też Oslo (blisko 800 mkw.).
Powyższe dane potwierdzają, że Polska centrami handlowymi stoi. Nowa podaż wskazuje, że mimo wysokiego nasycenia, deweloperzy ciągle uznają, że nie jest „dosyć” a rynek nadal jest chłonny. Obecnie w budowie jest ponad 500 tysięcy mkw. nowych obiektów, a w tym roku podaż zwiększy się o blisko 360 tys. mkw. (wg JLL). Największe galerie w budowie to m.in.: Posnania w Poznaniu (99 000 m²), Wroclavia we Wrocławiu (64 000 m²), Galeria Północna w Warszawie (64 000 m²) i Forum Gdańsk w Trójmieście (62 000 m²).
Z czego wynika sukces centrów handlowych w Polsce?
Na pewno dużą rolę odgrywa ciągle efekt nowości i swoista moda, zwłaszcza w mniejszych miastach, gdzie takich obiektów jest ciągle „deficyt”. Należy pamiętać, że najstarsze galerie handlowe w naszym kraju mają nie więcej niż 20 lat. Ciągle są to więc obiekty stosunkowo młode – na tle analogicznych nieruchomości Zachodnich. Z pewnością efekt nowości ciągle działa na mniejszych rynkach. Deweloperzy zresztą szukając pola do ekspansji coraz chętniej decydują się wejść do takich lokalizacji. Tak było w 2014 roku, kiedy nowe centra rosły praktycznie wyłącznie w mniejszych ośrodkach.
Druga sprawa to słabość polskich ulic handlowych. Na tym polu dzieli nas z bogatym Zachodem przepaść. Na Zachodzie luksusowe marki kumulują się na wiodących alejach. U nas trend ciągle jeszcze jest odwrotny. Wielu najemców za pewniejsze uznaje lokale w galeriach niż przy ulicach. Z tego powodu na dynamice rozwoju tracą miasta. Wśród najdroższych ulic handlowych świata w 2015 roku, najdroższa ulica z Polski – warszawski Nowy Świat – uplasowała się dopiero na 43 miejscu. Stawkę rozpoczynały takie miasta, jak Nowy Jork, Hongkong, Paryż, Londyn i Mediolan.
Mimo wszystko, choć obecnie ciągle mamy do czynienia z nowymi inwestycjami, wiele wskazuje jednak, że rynek w skali kraju już się nasyca, a konkurencja zaostrza. Zmienia się też specyfika polskiego handlu i upodobania klientów. Polacy doceniają coraz bardziej zakupy w sieci, natomiast w segmencie spożywczym coraz częściej stawiają na lokalnych handlowców i lepszą jakość produktów.
W 2014 roku liczba klientów w okresie świątecznym w centrach spadła o blisko 20 proc. Końcówka roku ubiegłego przyniosła co prawda odbicie, ale tylko pozwalające zachować całoroczny wynik nie gorszy niż z 2014 r. A więc galerie nie notują już dużych przyrostów odwiedzalności. Wiele starszych centrów musi wysokością czynszów walczyć o najemców, jednocześnie się modernizując . Z kolei nowe galerie walczą bogactwem i zróżnicowaniem oferty, udogodnieniami dla klientów, wielofunkcyjnością (m.in. połączenie z dworcami kolejowymi czy autobusowymi), atrakcyjnymi aranżacjami przestrzeni.
Marcin Moneta – komercja24/ WGN
