Czy rynek nieruchomości biurowych budzi się z letargu? Na warszawskim rynku w budowie jest aktualnie około 230 tys. mkw. powierzchni w 8 budynkach biurowych. Na sześciu głównych rynkach regionalnych realizowanych jest łącznie około 270 tys. mkw. nowych biur. To wartości kilkukrotnie niższe niż rejestrowane w czasie rynkowego boomu.
Trend spadkowy, jeśli chodzi o ilość wydawanych pozwoleń na budowę w Warszawie notowany jest już od 20215 roku. Pandemia i praca hybrydowa pogłębiła spowolnienie inwestycyjne w sektorze biur. Skutkiem tego jest niewielka ilość oddawanych powierzchni. W 2024 roku nowa podaż biurowa na warszawskim rynku nieznacznie przekroczyła 100 tys. mkw. To ilość ośmiokrotnie niższa niż w okresie prosperity inwestycyjnej. W miastach regionalnych przybyło w sumie ponad 120 tys. mkw. powierzchni, z największą ilością nowych przestrzeni we Wrocławiu.
Modernizacje zamiast budowy
Pomimo, tak niewielkiej ilości nowych biur przy utrzymującym się wysokim popycie na powierzchnię obserwujemy nadal dużą ostrożność deweloperów i sceptyczne podejście do inicjowania nowych inwestycji. Na warszawskim rynku na start oczekuje kilka projektów, m.in. Drucianka Campus, Fort 7, P 69 czy kolejne fazy kompleksu The Park Warsaw. W trakcie przygotowywania do realizacji jest inwestycja Vibe 2 oraz Nowy Land od Ghelamco i kolejne obiekty w kompleksie Towarowa 22 od AFI Europe i Echo Investment.
Jednocześnie od kilku lat możemy obserwować wzrost inwestycji związanych z procesami modernizacji, przebudowy, zmiany funkcji, czy wyburzeniami przestarzałych obiektów. Ostatnie 5 lat zaowocowało wycofaniem ze stołecznego rynku około 400 tys. mkw. powierzchni biurowych, z czego blisko połowa to wyburzenia.
Wyhamowanie inwestycji biurowych najjaskrawiej widoczne jest w regionach, gdzie do realizacji szczególnie rzadko wchodzą nowe projekty. W ostatnim czasie w Gdańsku rozpoczęła się budowa Palio Office Park C, a w Krakowie kompleksu Wita Stwosza, a w fazie przygotowania do budowy jest projekt Nowy Format firmy Skanska. Generalnie jednak deweloperzy nadal wstrzymują się z budową projektów biurowych bez zapewnionych umów przednajmu. Można jednak wskazać wyraźne przesłanki do poprawy tej sytuacji oraz wzrostu popytu na rynku biurowym, a tym samym realizacji nowych projektów.
Potencjał do wzrostu popytu
W 2024 roku zapotrzebowanie na biura było bardzo duże. W Warszawie wyniosło około 740 tys. mkw., a na głównych rynkach regionalnych wynajęte zostało łącznie ponad 720 tys. mkw. biur. Tak wysoki poziom chłonności rynku może jeszcze się zwiększyć. Jest spory potencjał do wzrostu popytu w najbliższych kwartałach. Większe zapotrzebowanie mogą wygenerować przede wszystkim nowe inwestycje zagraniczne. Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla centrów usług wspólnych, szczególnie z USA i krajów DACH. Obserwujemy większą aktywność firm z sektora technologii, biotechnologii, AI, a także energii odnawialnej. Skala realizacji inwestycji w poważnym stopniu uzależniona jest jednak od rozwoju wydarzeń w Ukrainie oraz strategii UE.
Ponadto, oczekiwana jest intensyfikacja działań najemców ze względu na rotacyjny cykl umów, zawartych 5–7 lat temu. Wiele firm podpisało umowy najmu w latach 2018–2020 i właśnie zbliża się termin ich wygaśnięcia, co wygeneruje szereg decyzji o relokacji lub renegocjacji kontraktów.
Większy popyt wygenerować może także nasilający się trend związany z powrotem do biur i staraniami firm, by jak najlepiej przygotować przestrzeń do nowych potrzeb pracowników. Zmiany dokonywane w biurach przez organizacje służą wsparciu kreatywności i integracji zespołu, utrzymaniu talentów, a także wdrożeniu do pracy zespołowej młodych osób rozpoczynających karierę.
[fragment artykułu]
Autor: Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation, Walter Herz
materiał prasowy
