fot. dan/ freedigitalphotos.net
Po grunty rolne w miastach dotychczas chętnie sięgali deweloperzy. Realizowali na nich projekty mieszkaniowe i komercyjne. Obecnie nie będzie to już możliwe, bez odpowiednich zapisów w planie miejscowym. Na mocy nowych przepisów deweloper nie może nawet kupić gruntu rolnego. Jeśli to zrobi, transakcja z mocy prawa będzie nieważna.
Efektem nowych regulacji może być ograniczenie dostępu do terenów inwestycyjnych i wzrost cen gruntów w miastach bądź na obszarach podmiejskich, na których budowanie będzie możliwe, a więc tych objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który zakłada inne przeznaczenie terenu niż rolnicze. Problem w tym, że takich terenów może być za mało, a na innych budować nie wolno.
Planowanie przestrzenne w polskich gminach kuleje. Uchwalone plany obejmują przeciętnie zaledwie około 1/3 powierzchni miast, a często dużo mniej. Dotychczas deweloperzy chętnie sięgali po grunty rolne na terenach miejskich, zwłaszcza te niższej klasy, pozwalające na łatwe odrolnienie. W miastach do tej pory są potężne areały takich terenów, które idealnie nadają się pod zabudowę. Odsetek ten wynosi od 30 proc. w Warszawie do prawie 50 proc. w Krakowie. Teraz już budowanie na nich nie będzie możliwe.
To z kolei może przełożyć się na wzrost cen ziemi, która jeszcze przed wejściem w życie ustawy miała warunki zabudowy. Istnieje też co prawda ciągle możliwość odrolnienia, ale musi się to dokonać przed sprzedażą gruntu, a więc odrolnić działkę musi we własnym zakresie zbywca. Na mocy nowej ustawy grunt rolny – poza nielicznymi wyjątkami – może kupić tylko rolnik indywidualny, a więc deweloper, który chce dokonać zakupu musi dostać już działkę odrolnioną. Inaczej transakcja będzie nieważna.
Proces odrolnienia jest skomplikowany i długotrwały, może się zakończyć odmową, a ponadto jest kosztowny. Tym droższy, im lepsza ziemia. Np. dla klasy IIIa opłata sięga 320,6 tys. zł za hektar, a dla gruntów klasy IVb – ok. 145,7 tys. zł. Ta kwota może być skorygowana o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych obowiązujących w danej miejscowości.
Jak cała sytuacja wpłynie na rynek mieszkaniowy? Niestety prawdopodobny jest scenariusz, w którym ceny mieszkań pójdą w górę. Stanie się tak, nie tylko ze względu na drożejącą ziemię, ale także z powodu ograniczenia do niej dostępu i wydłużenia procesu inwestycyjnego. To z kolei może zachwiać równowagą popytu i podaży, co doprowadzi do presji na wzrost cen mieszkań. Taki scenariusz może się zrealizować, ale nie musi, pod warunkiem chociażby, że gminy przyspieszą z opracowywaniem i uchwalaniem planów miejscowych.
Pamiętajmy , że w skali całego kraju generalnym skutkiem wprowadzenia nowych przepisów, które w praktyce uniemożliwiają kupno ziemi rolnej jakiemukolwiek podmiotowi poza rolnikiem indywidualnym, który wykorzysta tę ziemię na cele rolnicze, będzie pęknięcie bańki cenowej na rynku ziemi i ogólny spadek jej cen.
Przypomnijmy, że od czasu wejścia do Unii Europejskiej polskie grunty rolne podrożały szacunkowo o około 500 proc. notując w ostatnich latach wzrost na poziomie kilkunastu procent rocznie. Wielu nabywców gruntów liczyło, że tendencja wzrostowa jeszcze się utrzyma, zwłaszcza, że polska ziemia ciągle jest istotnie tańsza niż na zachodzie. Obecna ustawa – należy zaznaczyć, że wcale nie bardziej restrykcyjna niż w wielu krajach unijnych, takich jak choćby Niemcy, Francja czy Dania – w praktyce blokuje możliwość sprzedaży gruntów rolnych podmiotom z zagranicy.
