W Polsce od kilku lat dynamicznie rozwija się segment luksusowych inwestycji. Za atrakcyjną lokalizacją, najlepszą architekturą i długą listą udogodnień kryje się oczywiście znacznie wyższa cena za m2 niż na rynku popularnym. Czy opłaca się więc inwestować w tego typu nieruchomości?
Analizując segment inwestycji premium w Polsce, warto przyjrzeć się Trójmiastu. Rynek ten cieszy się coraz większą popularnością wśród inwestorów i wciąż rozwija się w szybkim tempie. Połączenie pięknych, nadmorskich lokalizacji z bogatą infrastrukturą biznesową, kulturalną i turystyczną na wielu działa jak magnes.
Niższa dynamika wzrostu cen premium
Ceny mieszkań w Trójmieście osiągnęły najwyższy wzrost w porównaniu do lat ubiegłych. Czy tendencja ta dotyczy także nieruchomości premium? Najlepsze dzielnice, w których powstają luksusowe projekty, w ostatnich latach charakteryzowały się niższą dynamiką wzrostu cen w porównaniu do średniej dla całej aglomeracji. Przykładowo – w prestiżowym Dolnym Sopocie od października 2016 roku nieruchomości drożały w tempie średnio 6,6% rocznie. Procent ten w jednej z najtańszych dzielnicy – Oruni – wyniósł już 9,3%. Najszybciej drożejącą dzielnicą Trójmiasta w ciągu ostatnich 3 lat był popularny wśród studentów Wrzeszcz, który osiągnął wynik aż średnio 19% rocznie.
Prestiżowa inwestycja, nieopłacalny najem
Sceptycy inwestowania w nieruchomości premium podkreślają mniejszą opłacalność wynajmu tego typu lokali. Rzeczywiście, apartamenty w najdroższych rejonach Trójmiasta przynoszą niższe stopy zwrotu z najmu niż nieruchomości położone w miejscach najtańszych. Porównując wyniki z dwóch gdańskich dzielnic: nadmorskiego, bogatego Jelitkowa i Łostowic, gdzie dominuje rynek ekonomiczny i popularny, otrzymamy proporcję 3,5% do 8,8%. Wyniki te mówią same za siebie.
Płacimy za stabilność
Czy inwestowanie w nieruchomości premium prowadzi więc do straty pieniędzy? Zdecydowanie nie. Mimo niższej stopy zwrotu z najmu, inwestycje są atrakcyjną formą lokaty kapitału. Główny powód to wysoka stabilność ich cen. Ma to istotne znaczenie zwłaszcza w okresach dekoniunktury. W okresie spowolnienia z lat 2010-2013, nieruchomości położone we wspomnianym gdańskim Jelitkowie zachowywały swoją wartość, podczas gdy większość trójmiejskiego rynku traciła. Największych spadków cen doświadczyły dzielnice ekonomiczne, np. Orunia Dolna, gdzie odnotowaliśmy ponad 30% spadki cen!
Podobna sytuacja ma miejsce w Warszawie. W przypadku dzielnic o charakterze premium (druga najdroższa z nich to Żoliborz), wahania cen były znacznie mniejsze niż w przypadku obszarów ekonomicznych (na przykład oddalonej od centrum Białołęki) oraz średniej dla całego miasta. Podsumowując, inwestycja w nieruchomość premium znacznie lepiej chroni wartość naszego majątku niż segmenty ekonomiczny (najtańszy) i popularny.
Coraz więcej chętnych na produkt limitowany
Zachętą dla inwestorów jest też ekskluzywność związana z nieruchomościami premium, co oczywiście wpływa na ich rosnącą wartość. Podaż jest ograniczona, popyt rośnie. Grupa osób potencjalnie zainteresowanych tego typu inwestycją szacowana jest na ok. 350 tys. ludzi (wg. KMPG tylu Polaków osiąga dochody powyżej 13 tys. zł netto miesięcznie). Do 2021 roku liczebność tej grupy ma zwiększyć się o ok. 15% i osiągnąć 400 tys. osób.
Równocześnie, według deweloperów, w Trójmieście powoli zaczyna brakować atrakcyjnych lokalizacji nadających się pod zabudowę premium. Od lat jedną z najlepszych dzielnic do życia jest tu znane z klifów i luksusowych willi gdyńskie Orłowo. Jednak i tutaj kończy się miejsce na nową zabudowę. W ofercie pozostały pojedyncze nieruchomości, m.in. apartament w inwestycji Villi Nova o powierzchni ok. 230 m2. O jej prestiżu świadczy nie tylko położenie nad samym morzem, ale też otoczenie ogrodu angielskiego, przestronna prywatna sala fitness z saunami oraz całodobowa ochrona. Cena apartamentu wynosi obecnie ponad 4,5 miliona złotych. Limit najlepszych działek sprawia, że deweloperzy coraz częściej podejmują się rewitalizacji terenów sąsiadujących z centrum i wprowadzają do nich ofertę premium, budując nowe, modne dzielnice miasta. W Gdańsku powstają Młyny Gdańskie doskonale wpisujące się w ten trend. Można stąd dojść spacerem do zabytkowego Starego Miasta. Z drugiej strony, lokalizacja inwestycji zapewnia przyszłym mieszkańcom ciszę, spokój i prywatność.
Zdecydowana większość inwestycji ma jednak swoje miejsce na obrzeżach miast i są to głównie nieruchomości w segmencie ekonomicznym. W całym Trójmieście w sprzedaży znajduje się obecnie ok. 12,9 tys. domów i mieszkań (6,9 tys. to podaż na rynku pierwotnym i ok. 6 tys. na rynku wtórnym). Kolejne 3 tys. lokali ma status planowanych. Zaledwie kilka procent planowanej podaży przypada na dzielnice premium. Ceny będą więc rosnąc.
Wzrosty cen na polskim rynku premium dopiero nadejdą
Przyjrzyjmy się rynkom bardziej doświadczonym i przeanalizujmy sytuację w innych miastach Europy
i świata. W przypadku największych z nich, różnica w cenach pomiędzy nieruchomościami położonymi w ścisłym centrum a tymi na obrzeżach sięga aż do 180%. Najlepszym przykładem jest Rzym, gdzie średnie ceny mieszkań w śródmieściu przekraczają 7 tys. euro za 1 m2 natomiast nieruchomości na obrzeżach oscylują wokół 2-2,5 tys. euro za 1 m2. W Monachium, liczącym w przybliżeniu tyle samo mieszkańców co Warszawa, ceny mieszkań w najatrakcyjniejszych lokalizacjach ponad 3-krotnie przewyższają te położone na obrzeżach. Podobna relacja utrzymuje się w innych, zbliżonych do Trójmiasta wielkościowo miastach, jak Zurych, Marsylia, czy Dublin. Za luksus mieszkania na gdańskim Jelitkowie czy warszawskim Żoliborzu, trzeba zapłacić niespełna 2-razy tyle ile za dzielnice sypialniane – Kokoszki czy Kabaty. Nasz kraj podąży drogą swoich bogatszych, europejskich sąsiadów, więc te dysproporcje będą się powiększać.
Autorem tekstu jest Piotr Tarkowski.
