W 2021 roku na katowicki rynek dostarczono niespełna 13.500 m kw., ale w budowie pozostaje prawie 210.000 m kw., przy czym największe projekty mają zostać ukończone w 2022 roku. W całym 2021 roku najemcy podpisali umowy na 53.000 m kw. powierzchni biurowe, co świadczy o ich ostrożnościowym podejściu zapoczątkowanym przez pandemię. Osłabiona aktywność najemców przyczyniła się jednocześnie do wzrostu współczynnika pustostanów o 0,4 pp względem III kw. 2021 roku, który teraz wynosi 10,5%. Warto jednak podkreślić, że jest to drugi najniższy wynik wśród największych polskich miast.
Spis treści:
Wysoka aktywność deweloperów
Obniżona aktywność najemców
Pustostany i czynsze
Wysoka aktywność deweloperów
Na koniec 2021 roku zasoby w Katowicach osiągnęły niemal 603.000 m2, przekraczając kolejną symboliczną granicę. W minionym roku aktywność deweloperska była niska i do użytku oddano cztery projekty, które powiększyły ofertę lokalnego rynku biurowego o niecałe 13.500 m2. Największą inwestycją oddaną do użytku w 2021 roku była Kolońska Park o powierzchni 7.900 m2.
„Katowice należą do rynków biurowych o mniejszej skali niż wiodące ośrodki biznesowe jednak aktualnie jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się ośrodków. W ostatnich latach potencjał Katowic dostrzegli deweloperzy skupiający się dotychczas na największych rynkach biurowych. Dzięki temu w Katowicach obecnie w budowie znajduje się prawie 210.000 m2, a zdecydowana większość tej powierzchni zasili rynek w 2022 roku, dając szeroki wybór powierzchni klasy A potencjalnym najemcom. Jest to zdecydowanie największy wolumen budynków pozostających w budowie jaki kiedykolwiek zarejestrowano w Katowicach.” – skomentowała Marta Bretner-Nogacka, Negocjator, Knight Frank
Przykłady największych realizowanych aktualnie inwestycji to Global Office Park A1 i A2 o powierzchni 56.000 m2 (Cavatina Holding) oraz .KTW II (42.000 m2, TDJ Estate).
„Warto zauważyć, że zdecydowana większość powstających obiektów w Katowicach będzie miała charakter monofunkcyjny, czyli obejmie przestrzeń biurową z parterem przeznaczonym na handel i usługi. Na tym tle wyróżnia się projekt Global Office Park, który oprócz typowych biur będzie również miał w ofercie cześć mieszkaniową. Na mapie Polski jest coraz więcej projektów o charakterze mixed-use i dobrze, że takie powstają również w stolicy Śląska. Ich przewagą nad typowymi budynkami biurowymi jest przede wszystkim miastotwórczy charakter. To nie są projekty, które zostają wyłączone o godzinie 17, ale stają się częścią tkanki miejskiej, a z ich korzyści mogą czerpać wszyscy użytkownicy miasta, nie tylko osoby pracujące w budynku. Bardzo dużo działań wdrażanych przez samorządy zmierza w kierunku podnoszenia jakości życia w miastach, a podejmowane inicjatywy dotyczą najważniejszych obszarów – transportu, infrastruktury oraz zieleni. Dążeniem jest tworzenie przestrzeni zrównoważonej, a projekty mixed-use wypełniając te założenia stają się przyszłością polskich miast.” – dodała Marta Bretner-Nogacka.
Obniżona aktywność najemców
Po stronie popytu skutki pandemii zdecydowanie są nadal widoczne. W 2021 roku przedmiotem najmu było zaledwie nieco ponad 53.000 m2, co stanowi spadek o 18% względem wolumenu transakcji z 2020 roku. Prawie połowa umów zawartych w 2021 roku to renegocjacje (23.150 m kw.), zaś nowe umowy stanowiły prawie 38% (z czego 14,6% umowy pre-let).
„Bardzo pozytywnym sygnałem płynącym ze strony ożywiającego się rynku jest relatywnie duży udział ekspansji w strukturze transakcji, który osiągnął niemal 19% całkowitego popytu. Oznacza to, że firmy się rozwijają i chcą inwestować w biura. To zresztą jest w zgodzie z globalnymi badaniami Knight Frank, które zostały przeprowadzone jeszcze w 2021 roku na próbie 343 firm zatrudniających łącznie 10 milionów pracowników na świecie. Aż 90% ankietowanych wskazało w nim, że biuro jest strategicznym narzędziem firmy. Z analizy wynikało również, że nieco ponad jedna trzecia respondentów (35%) spodziewa się zmniejszenia wielkości swoich globalnych portfeli biur w ciągu najbliższych trzech lat, przy czym taka sama część oczekuje, że wielkość ich portfela powierzchni biurowej pozostanie na niezmienionym poziomie. Z kolei około 30% respondentów przewiduje powiększenie ilości wynajmowanej powierzchni w związku z rozwojem działalności i wejściem na nowe rynki.” – skomentowała Iwona Kalaga, Negocjator, Knight Frank
Pustostany i czynsze
Na koniec grudnia 2021 wskaźnik pustostanów wynosił 10,5% i był wyższy o 0,4 pp. względem ubiegłego kwartału oraz 1,6 pp. porównując z analogicznym okresem 2020 roku. Był to skutek utrzymującej się osłabionej aktywności najemców. Warto jednak podkreślić, że jest to drugi najniższy wynik wśród największych miast regionalnych w Polsce, zaraz za Szczecinem.
„Czynsze wywoławcze w Katowicach na koniec 2021 roku wahały się od 8,00 EUR do 14,50 EUR za m kw. miesięcznie i od kilku lat pozostają na niezmienionym poziomie. Oczekiwany znaczący wzrost dostępności nowej powierzchni biurowej w kolejnych kwartałach w Katowicach i wciąż utrzymujący się ograniczony popyt mogą zachęcać najemców do podejmowania renegocjacji stawek czynszu i pakietów zachęt. Należy jednak zwrócić uwagę na wzrost kosztów realizowanych inwestycji z uwagi na rosnące koszty budowy co może znacząco ograniczyć możliwości negocjacyjne inwestorów. Najemcy mogą się jednak spodziewać wzrostu stawek eksploatacyjnych, z uwagi na ogólny wzrost cen usług oraz mediów.” – dodała Iwona Kalaga, Negocjator, Knight Frank.
Źródło: Knight Frank.
