– Polska to europejska czołówka, a najbliższe miesiące to potwierdzą – mówi Tomasz Mika, Senior Director w JLL. Jak przyznaje, najemcy i deweloperzy planują nowe inwestycje, a na rynku pojawiają się nowi gracze zainteresowani sektorem magazynowym.
Spis treści:
Magazyny.pl: Ostatnie miesiące były dla rynku magazynowego dobre?
Jak rynek wygląda w liczbach?
Najwięcej znaków zapytania dotyczyło jednak tego, jak zachowają się najemcy. Jak w tym aspekcie wygląda sytuacja?
Pozycja Polski pomaga sektorowi magazynowemu w tym pandemicznym czasie?
Rozwój e-commerce nie jest zaskoczeniem, ale jest coś czego trudno było się spodziewać?
A co dalej? Czego najemcy czy deweloperzy z którymi rozmawiasz spodziewają się w najbliższych miesiącach?
Jak dużo tych nowych inwestycji może się pojawić?
Czy same budynki jakoś się zmieniają?
Czy można mówić o jakichś „gwiazdach”, jeśli chodzi o lokalizacje magazynowe?Czy mimo tak pozytywnej ogólnej oceny sytuacji na rynku można upatrywać na horyzoncie jakichś zagrożeń?
Magazyny.pl: Ostatnie miesiące były dla rynku magazynowego dobre?
Tomasz Mika, Senior Director: Od wybuchu pandemii koronawirusa minął już rok, w ciągu tego czasu wiele branż ucierpiało w większym lub mniejszym stopniu. Nie można tego jednak powiedzieć o sektorze magazynowym. Niewątpliwie pandemia wywołała pewne zmiany w zachowaniu konsumentów oraz wpłynęła korzystnie na rozwój rynku magazynowego w 2020 roku.
Na rynku pojawia się coraz więcej firm e-commerce. Wiele podmiotów, dotychczas nie prowadzących sprzedaży internetowej, przystosowało się do obecnej sytuacji i wprowadziło taką usługę. To podniosło ich zapotrzebowanie na powierzchnię pod magazynowanie swojego asortymentu. Wiele firm, które już dotychczas prowadziły sprzedaż tym kanałem także potrzebowało zwiększyć powierzchnię przechowywania swoich produktów.
Z internetu zamawialiśmy praktycznie każdego rodzaju produkty – od spożywczych, przez sprzęt AGD, po meble ogrodowe. Usługi logistyczne w minionym roku przeżyły więc prawdziwy boom. Myślę, że część osób, które wcześniej nie zamawiały niczego przez internet na tyle przekonała się do tego sposobu robienia zakupów, że nawet po epidemii nie przestaną korzystać z tego kanału sprzedaży.
Jak rynek wygląda w liczbach?
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły na koniec grudnia ponad 20 mln mkw. W całym roku dostarczono na rynek ponad 2 miliony mkw. nowej powierzchni magazynowej. To wynik porównywalny z poprzednimi latami.
Wielkość powierzchni w budowie pozostaje na dobrym poziomie. Pod koniec 2020 roku powstawało kolejne 1,9 miliona mkw., czyli podobnie jak w końcówce 2019 roku. Ponad 30 proc. powstającej powierzchni nie było zabezpieczonej umowami najmu.
Najwięcej znaków zapytania dotyczyło jednak tego, jak zachowają się najemcy. Jak w tym aspekcie wygląda sytuacja?
Tutaj także wyniki okazały się wysoce zadowalające. W całym 2020 roku popyt na magazyny sięgnął rekordowego poziomu 4,8 mln mkw. Za ponad 71 proc. tego zapotrzebowania odpowiadały nowe umowy i ekspansje.
Pomimo wyjątkowej sytuacji gospodarczej, polski rynek magazynowy odnotował w ubiegłym roku rekordowy wynik, co po raz kolejny potwierdza jego siłę.
Także na rynku europejskim Polska jest silnym graczem.
Oczywiście. Wszystkie te liczby, o których wspomniałem pozwoliły utrzymać Polsce trzecie miejsce wśród najbardziej aktywnych pod względem wynajętej powierzchni rynków w Europie. Zresztą już od kilku dobrych lat Polska jest silnym graczem. Szczególnie w dwóch kategoriach: dostarczanej i wynajmowanej powierzchni magazynowej.
Widać, że zadomowiliśmy się w absolutnej europejskiej czołówce, jeśli chodzi o sektor magazynowy. Co więcej, nasz kraj jest wymieniany obok Niemiec, Niderlandów, Wielkiej Brytanii i Włoch jako jeden z pięciu najlepszych rynków europejskich.
Pozycja Polski pomaga sektorowi magazynowemu w tym pandemicznym czasie?
Zdecydowanie tak. W Polsce mamy duży popyt lokalny, czyli firm obsługujących rynek krajowy. Jednak rozwój e-commerce otworzył Polskę na światowych potentatów w tym sektorze. Wiele centrów dystrybucyjnych uruchomionych ostatnio oraz jeszcze planowanych będzie obsługiwało nie tylko nasz kraj, ale też część Europy.
Tutaj znakomitym przykładem jest Amazon, który ma już dziewięć centrów logistycznych, m.in. w Sadach pod Poznaniem, Sosnowcu, Kołbaskowie koło Szczecina, w Bielanach Wrocławskich czy Łodzi.
W budowie z kolei znajduje się dziesiąty magazyn tej firmy. W hali w Świebodzinie o łącznej powierzchni użytkowej 193 tys. mkw. działać będzie 3 tys. robotów. Firma zatrudni ponad tysiąc pracowników.
Wszystkie obiekty Amazon w Polsce obsługują głownie rynek niemiecki.
Rozwój e-commerce nie jest zaskoczeniem, ale jest coś czego trudno było się spodziewać?
W przypadku e-commerce zaskoczeniem nie jest rozwój, ale skala tego, jak ten biznes rośnie. Poza tym bardzo aktywne były i są firmy handlowe. Mimo trudnej sytuacji, zamkniętych galerii, sieci handlowe działały dość prężnie i wciąż podpisują nowe umowy. Jest to pewne zaskoczenie.
A co dalej? Czego najemcy czy deweloperzy z którymi rozmawiasz spodziewają się w najbliższych miesiącach?
Wszyscy widzimy, że jeszcze jakiś czas przyjdzie nam funkcjonować w pandemicznych okolicznościach. Nikt już nie ma złudzeń, że to się zaraz skończy, ale w pewnym sensie pomaga to firmom. W podejmowaniu strategicznych decyzji najgorsza jest niepewność co do przyszłości, w tym roku firmy mniej więcej wiedzą czego się spodziewać i odpowiednio planują najbliższy okres.
Widzimy zarówno po stronie deweloperów, jak i najemców sporo projektów, które są przygotowywane. Sami prowadzimy dużo negocjacji i procesów poszukiwania nowych powierzchni.
Jak dużo tych nowych inwestycji może się pojawić?
W budowie w styczniu nadal były prawie 2 mln mkw. i ta powierzchnia powinna zostać dostarczona do końca 2021 roku. Ponadto zdecydowanie najwięcej inwestycji rozpoczynanych jest wiosną, więc możemy spodziewać się, że za chwilę w budowie będą kolejne projekty, które także prawdopodobnie zostaną oddane do użytkowania jeszcze w tym roku lub na początku roku 2022.
Przypuszczam, że przyrost nowej podaży będzie na równie dobrym poziomie, jak w poprzednich latach i jest bardzo prawdopodobne, że przekroczy 2 mln mkw.
Rozmawiamy też z deweloperami o ich planach. Z jednej strony odpowiadają na potrzeby najemców, z drugiej jednak poważnie rozważają inwestycje spekulacyjne. Najemcy powinni mieć w czym wybierać, jeśli chodzi o ofertę dostępną od zaraz.
Czy same budynki jakoś się zmieniają?
Wiele zmian widzimy w specyfikacji technicznej budynków. Nie są rewolucyjne, ale duży nacisk został w ostatnim czasie położony na kwestie ekologiczne, poprawienie efektywności energetycznej. Coraz większą popularność zyskuje certyfikacja budynków.
Z obserwowanych trendów można zauważyć również zwiększanie wysokości budynków. Na rynku jest już kilku deweloperów, którzy deklarują, że wszystkie ich inwestycje będą miały co najmniej 11,5 metra wysokości netto.
Patrząc z perspektywy ubiegłych lat, można śmiało stwierdzić, że obecnie obserwujemy wiele zmian i dyskusji na temat podniesienia podstawowego standardu oferowanego na rynku.
Czy można mówić o jakichś „gwiazdach”, jeśli chodzi o lokalizacje magazynowe?
Pięć największych rynków cały czas się rozwija, powstają tam kolejne obiekty, podpisywane są nowe umowy najmu. Z mniejszych rynków, ale od lat rosnących, bardzo aktywne jest Trójmiasto oraz cała ściana zachodnia. To zasługa przede wszystkim e-commerce.
Trudno tu wskazać jedną lokalizację, która jest taką „gwiazdą”. Biorąc pod uwagę ciągły rozwój infrastruktury transportowej w Polsce, a także rosnące zainteresowanie wśród inwestorów kierunkami spoza „wielkiej piątki” uważam, że rynek będzie coraz bardziej zdywersyfikowany pod względem lokalizacji.
Czy mimo tak pozytywnej ogólnej oceny sytuacji na rynku można upatrywać na horyzoncie jakichś zagrożeń?
Potencjalny globalny kryzys to na pewno zagrożenie. Ale trudno tutaj cokolwiek wyrokować. Natomiast na ten moment byłbym raczej optymistą. Widzimy bardzo duże zainteresowanie inwestorów sektorem magazynowym, więc brak dopływu kapitału nam nie grozi.
Deweloperzy mają ambicje i nadal chcą budować. Pojawiają się nowi gracze – co ciekawe są to także małe podmioty, które wcześniej nie inwestowały w sektorze magazynowym. Ich podstawowym biznesem był na przykład handel, a teraz patrzą w stronę obiektów magazynowych. Takie informacje powodują, że z optymizmem patrzymy na najbliższe miesiące.
Źródło: JLL.
