Galeria Katowicka, źródło Neinver
Tereny inwestycyjne PKP od kilku lat są jednymi z najatrakcyjniejszych pod kątem inwestycji zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Koleje sukcesywnie sprzedają swoje nieruchomości. Oprócz samych gruntów na celowniku deweloperów pozostają dworce kolejowe – idealnie nadające się pod komercyjne obiekty handlowe.
W tym roku – jak zapewniają PKP – w planach mają pobicie kolejnych rekordów sprzedażowych i osiągnięcie przychodu z tego tytułu na poziomie 300 mln zł. Do „wzięcia” jest ponad 100 tys. hektarów gruntów, z czego 10-20 proc. można przeznaczyć pod nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. W sprzedaży są też dworce – aktualnie PKP ma ponad 2 tysiące takich obiektów.
Inwestorzy zdają sobie sprawę z ogromnego potencjału tkwiącego w nieruchomościach kolejowych – często dobrze zlokalizowanych, w centrach miasta, bądź otwierających całe duże obszary na zagospodarowanie.
Pewnym – widocznym już – trendem stają się inwestycje w dworce, gdzie rosną nowe centra handlowe, często bezpośrednio połączone z samym obiektem dworcowym.
Z każdym rokiem takich projektów przybywa. Oprócz dworców kolejowych inwestorzy biorą na tapetę także te autobusowe. Do jednych z największych inwestycji tego typu należy na pewno budowa galerii handlowej połączonej z dworcem (a więc de facto nowego dworca) autobusowego we Wrocławiu.
Cały teren, w ścisłym centrum miasta (ulica Sucha, Swobodna), został sprzedany inwestorowi. Zgodnie z planem autobusy będą odjeżdżać z peronów zlokalizowanych pod ziemią, natomiast na górze znajdzie się nowoczesny hol, kasy biletowe i oczywiście centrum handlowe.
Podobne projekty już funkcjonują m.in. w Poznaniu i Katowicach. Chodzi Galerię Katowicką i Poznań City Center. Obie inwestycje powstawały przed Euro 2012. Koleje sprzedawały swoje tereny, a deweloperzy uzyskiwali bardzo atrakcyjne lokalizacje, dzięki zachowaniu funkcji dworcowej gwarantujące przypływ klientów.
Dziś tamtymi przykładami podąża wiele miast. Dworzec autobusowy wraz z galerią handlową ma funkcjonować w Jeleniej Górze (Nowy Rynek), podobne plany są m.in. w Olsztynie. Przy dworcu Kraków Główny wyrosła Galeria Krakowska.
W Sopocie również budują nowy dworzec wraz z galerią handlową. Nowe Centrum Sopotu ma być gotowe jeszcze w pierwszej połowie 2015 roku. Projekt jest realizowany w formule Partnerstwa Publiczno Prywatnego między Bałtycką Grupą Inwestycyjną S.A. a Gminą Miasta Sopot. Zakłada zaprojektowanie i wybudowanie na terenach przydworcowych kompleksu obiektów usługowych, handlowych, biurowych wraz z lokalem dworca PKP oraz hotelem. Zmodernizowany zostanie układ komunikacyjny w rejonie, pojawi się deptak i elementy małej architektury.
Kolejne inwestycje szykują się m.in. w Koninie i Mińsku Mazowieckim. Deweloper Dekada Realty podpisała umowę w tej sprawie z XCity sp. z o.o. – spółką PKP SA odpowiedzialną za inwestycje deweloperskie. Chodzi o budowę dwóch dworców kolejowych zintegrowanych z centrami handlowymi. Wartość obydwu inwestycji to ponad 68 mln zł.
Z czego wynika tak szybko rosnąca popularność tego typu transakcji? Dla deweloperów sprawa jest oczywista – uzyskują możliwość sięgnięcia po bardzo atrakcyjne tereny inwestycyjne w centrach miast. Dodatkowo – zachowanie funkcji dworcowej w tym przypadku okazuje się zaletą. Oznacza po prostu stały dopływ klientów – pasażerów kolei, czy autobusów.
Druga strona uzyskuje środki ze sprzedaży nieruchomości, nie musi ponosić kosztów związanych często z koniecznością rewitalizacji zapuszczonych budynków kolejowych, za to zyskuje nowoczesną przestrzeń dworcową. Projekty budowy galerii połączonych z dworcem, czy zintegrowanych centrów komunikacyjnych (np. galeria, dworzec kolejowy, autobusowy) są też korzystne dla mieszkańców, którzy w drodze z pracy mają możliwość zrobienia zakupów i korzystania z lepszej, nowoczesnej infrastruktury dworcowej.
Do beczki miodu należy dodać również jednak i łyżkę dziegciu – tzw. komfort dla mieszkańców uzależniony jest od dobrego zbalansowania funkcji komercyjnej i komunikacyjnej, oraz nie forsowania jednej kosztem drugiej. Przykładowo – w Poznaniu nie brak głosów krytycznych wskazujących na wyraźne uprzywilejowanie powierzchni komercyjnych kosztem funkcjo dworcowej – zbyt małe poczekalnie, brak ławek itp. Pojawiły się sugestie, że w takim kształcie sam dworzec funkcjonuje niejako jako dodatek do wielkiej galerii handlowej.
Nie ulega jednak wątpliwości, że trend łączenia dworców z centrami handlowymi będzie się utrzymywał. Wielu deweloperów zgłasza swój akces i liczy na współpracę z PKP w tym zakresie. Dla inwestorów dworce to po prostu bardzo atrakcyjne lokalizacje w centrach miast, o które obecnie jest już trudno. Stąd nie przepuszczą takiej okazji – co może być – przy dobrym projekcie – korzystne dla wszystkich: także kolei i samych pasażerów oraz mieszkańców.
Marcin Moneta/ komercja 24
