W ostatnich latach możemy zauważyć silny wzrost podaży mieszkań, co jest wywołane niesłabnącą chęcią inwestycji w nieruchomości przez społeczeństwo. W samym 2018 r. sprzedano niemal 65 tysięcy mieszkań w sześciu największych polskich miastach. W konsekwencji, wysoki popyt na zakup nieruchomości – bardzo często w celach inwestycyjnych – przełożył się na istotny wzrost cen.
Możemy również zaobserwować rosnące zainteresowanie najmem instytucjonalnym przez podmioty międzynarodowe. Globalne fundusze decydują się na zakup nawet całych grup deweloperskich w celu szybkiego zbudowania portfela mieszkań na wynajem. Jednym z takich przykładów jest przejęcie Vantage Development przez TAG Immobilien. Silne zwiększenie podaży mieszkań na przestrzeni kilku ostatnich lat wydaje się przeważać nad wzrostem popytu ze strony najemców, co z kolei hamuje przyrost wysokości stawek najmu, a w efekcie wywiera presję stopy zwrotu z inwestycji mieszkaniowych. Obserwujemy także zwiększające się zróżnicowanie preferowanych form najmu w zależności od lokalizacji oraz charakteru budynku. Właściciel, szukając najwyższej stopy zwrotu z inwestycji, powinien rozważyć zarówno możliwości oferowane przez najem długoterminowy, jak i krótkoterminowy. Warto też wziąć pod uwagę bardziej alternatywne formy najmu, jak mieszkania studenckie, senioralne czy kwatery pracownicze. Z perspektywy zarządzania najmem, obserwujemy rosnące oczekiwania najemców, tak pod względem standardu wynajmowanych mieszkań, jak i jakości obsługi samego najmu.
Prognozy dla branży nieruchomości
Sytuacja na rynku nieruchomości pod koniec 2019 r. pozwala zaobserwować pewne wyhamowanie tempa wzrostu cen mieszkań. Z dużym prawdopodobieństwem wydaje się, że ceny powinny ustabilizować się na aktualnych poziomach przez okres 2020 r. Mimo wysokich pułapów, popyt na nowe mieszkania również pozostaje bardzo wysoki. Tak nietypowa sytuacja może co prawda w najbliższym czasie przełożyć się na spadki cen, lecz jest to perspektywa, której oczekuje cała branża już od około sześciu miesięcy wstecz. Wyjątkiem jest oczywiście scenariusz kryzysowy, który determinuje zupełnie nieprzewidywalne prognozy. Przewidujemy natomiast, że segment najmu instytucjonalnego – krótko- i długoterminowy – będzie wiodącym motorem napędowym wzrostu cen w najbliższych 2-3 latach ze względu na zmniejszającą się liczbę działek o przeznaczeniu mieszkaniowym na sprzedaż w dużych miastach.
Najem mieszkań alternatywą dla zakupu na kredyt
Inwestycje w mieszkania nadal mogą liczyć na wysokie stopy zwrotu w porównaniu do lokat bankowych rzędu 5-6% z perspektywy dużych miast. Należy jednak mieć na uwadze, że rosnąca konkurencyjność rynku zmniejsza liczbę okazji inwestycyjnych dających możliwość nieproporcjonalnie wysokiego zwrotu. Grupy, które dotychczas napędzały wzrost popytu na najem, jak imigranci czy studenci, faktycznie wydają się być mniej istotne niż w poprzednich latach. Są one jednak sukcesywnie zastępowane szerszym trendem wśród młodszej części społeczeństwa, który dotyczy wynajmowania mieszkań jako alternatywy dla zakupu na kredyt. Zmiana ta powinna sprzyjać mobilności społecznej, co jest z kolei zbieżne z trendami panującymi w innych krajach Europy Zachodniej. Interesującym czynnikiem jest również dojrzewający rynek profesjonalnych zarządców najmu krótko- i długoterminowego. Wysokiej jakości operator jest w stanie zapewnić właścicielowi pełną bezobsługowość mieszkania, komunikację z najemcą, a także konserwację techniczną nieruchomości. Zagraniczne doświadczenia sugerują, że profesjonalnie zarządzane mieszkanie jest w stanie wygenerować nawet do 20% wyższego przychodu w przeciwieństwie do samodzielnego zarządzania przez właściciela.
Autor:
Aleksander Jóźwik, Chief Strategy Officer
Rent like home
